| 目前全國樓市不景氣，市民對于購房的態(tài)度觀望大于行動，樓盤銷量迅速下滑。10月24日，蘇州房地產(chǎn)協(xié)會副會長、蘇州工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會顧問——邱元華先生在“蘇州市工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會第二屆理事大會”上對當(dāng)前房產(chǎn)業(yè)低靡的原因作了詳細(xì)分析,并結(jié)合蘇州1—9月份的樓市數(shù)據(jù)對本地總體形勢做了總結(jié)性的分析。蘇州新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道對邱元華先生的現(xiàn)場談話內(nèi)容進(jìn)行了整理并補充。
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??????? 邱元華在會議上
??????? 中國的房地產(chǎn)業(yè)僅僅有25年的歷史，其中也只有10年的市場化進(jìn)程，基本面上漲太快。邱元華認(rèn)為現(xiàn)在國內(nèi)樓市的總體現(xiàn)狀還是呈健康走勢的，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：投資總額、開工面積呈上升趨勢；市場供應(yīng)在波動的范圍內(nèi)保持平衡，去年供小于求，今年供略大于求；住房結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，小戶型增多；保障型房不斷推出；宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)已達(dá)到等。但目前樓市所呈現(xiàn)出的低靡狀態(tài)主要有以下三個方面的原因：
一、美國次貸危機致使國人信心缺失
06年開始的美國次貸危機（subprime lending crisis），全稱應(yīng)該是美國房地產(chǎn)市場上的次級按揭貸款的危機。而顧名思義，次級按揭貸款，是相對于給資信條件較好的按揭貸款而言的，一般來說，次級按揭貸款的貸款人沒有足夠的收入或還款能力，所以他們的資信條件較“次”，還款風(fēng)險大。06年春季開始美國因次級抵押貸款機構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起很大的風(fēng)暴，最終致使全球主要金融市場隱約出現(xiàn)流動性不足危機，并于2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。2008年十月，次貸危機造成美國股市有史以來最劇烈的震蕩和下跌。無疑，美國的這次大危機給了國人很多的啟示，從而也影響到了國人的購買信心，也讓很多的相關(guān)人士開始關(guān)注消費透支過度的問題。
二、宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)讓全國房產(chǎn)市場能有所顧忌
06年是房產(chǎn)市場宏觀調(diào)控最為頻繁的一年。綜觀往年的房地產(chǎn)市場形勢，宏觀調(diào)控的主旨是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房價格，調(diào)控的基本原則是“打擊投機、規(guī)范投資、調(diào)整結(jié)構(gòu)、鼓勵自住”，我們可以看出相關(guān)政策相當(dāng)注重供應(yīng)和需求兩個層面的雙向調(diào)節(jié)，目的是為了讓全國房產(chǎn)市場能有所退燒。2006年，在資金流動性過大、放貸沖動增大導(dǎo)致投資增長過快的情況下，中央政府開始通過金融、政策的無形之手對經(jīng)濟進(jìn)行調(diào)控，以此來控制房產(chǎn)“投資”?，F(xiàn)今，宏觀調(diào)控把重點放在了控制“消費”上，以此來穩(wěn)定樓市。
三、偏激的輿論導(dǎo)向誤導(dǎo)民眾
房產(chǎn)業(yè)自開始以來就不斷受到媒體的關(guān)注，普通老百姓對當(dāng)前房產(chǎn)形式的了解和認(rèn)知都是從各種各樣的媒體上獲得的，所以，有時候眾多媒體的言論傾向直接影響到人們對當(dāng)前房產(chǎn)業(yè)的心理接受程度。特別在這樣的一個房產(chǎn)發(fā)展非常低靡的時期，輿論的力量是不可小窺的，它報道的專不專業(yè)，屬不屬實直接影響到人們的購買信心。然而，現(xiàn)在很多的媒體在報道現(xiàn)階段的“低潮期”時都十分的偏激，有的矛頭直指開發(fā)商，但客觀的、專業(yè)的報道卻很少，這不免會給廣大的群眾一個錯覺，讓他們對當(dāng)前的發(fā)展形式更加的缺失信心，同時也讓房產(chǎn)業(yè)看起來更加的“衰敗”?？傊?，錯誤的輿論導(dǎo)向不僅會影響房產(chǎn)業(yè)本身，同時在某種層面上講它也會讓百姓吃虧。
會議中邱元華除了分析全國房產(chǎn)的基本現(xiàn)狀外，還用“八高六低”特別分析了蘇州1—9月份房產(chǎn)業(yè)的總體情況。所謂“八高”是指：投資開發(fā)規(guī)模上升；價格仍然在高位波動運行；空置面積總量增加，供大于求；對房地產(chǎn)發(fā)展不利的輿論導(dǎo)向居高不下；供應(yīng)結(jié)構(gòu)有了改善；開發(fā)項目的資金鏈風(fēng)險在增高；房地產(chǎn)投訴、群發(fā)性事件增高（個別房價下降惹的禍）；穩(wěn)市、暖市的呼聲逐漸增高。所謂“六低”是指：消費者的購房欲望低下，能恢復(fù)到2005年的情況就不錯了；銷售量連續(xù)下滑，跌至近幾年的谷底；消費者信心低落；房產(chǎn)稅收下滑，對財政收入的影響創(chuàng)新低；政府部門處理問題較低調(diào)；消費者購房求大的趨勢走低。
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此次盛會，頗為重要的部分就是商會顧問邱元華與來賓一起分析了當(dāng)前的房地產(chǎn)形式，并與在座開發(fā)商一同探討如何在目前的形式下度過難關(guān)。他認(rèn)為在沒有更好的突破方式的情況下，開發(fā)商可以從公司內(nèi)部的節(jié)約成本開始做起，另外項目應(yīng)從綠色環(huán)保、節(jié)能、科技含量等方面引導(dǎo)消費，同時希望開發(fā)商能夠遵守“游戲規(guī)則”，誠信經(jīng)營，保證商品房質(zhì)量。 |