| ??????? 新華網(wǎng)北京１０月２０日專電（記者 董素玉）１０月１７日召開的國務(wù)院常務(wù)會議在安排部署四季度經(jīng)濟工作時，明確提出要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房。這一政策信息清晰地表明國家將在加快住房保障的基礎(chǔ)上，支持自住和改善性購房，維護房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。
????樓市進入調(diào)整轉(zhuǎn)型期
??????? 來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，全國不少地方房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊跌的局面。１至８月份，全國有２０個省市的住房銷售量處于下降的態(tài)勢。８月份全國７０個大中城市房價同比上漲５．３％，但環(huán)比卻下降了０．１％。
?????? ?回顧今年以來房價走勢，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線。全國７０個大中城市的房屋銷售價格同比漲幅１至９月分別為：１１．３％，１０．９％，１０．７％，１０．１％，９．２％，８．２％，７．０％，５．３％，３．５％。
?????? ?國家統(tǒng)計局發(fā)布的國房景氣指數(shù)也印證了樓市的低迷走勢，國房景氣指數(shù)從年初的近１０６，達到了８月份的１０１．７８，與之相伴房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)、資金來源分類指數(shù)、土地開發(fā)面積分類指數(shù)、房屋施工面積分類指數(shù)等悉數(shù)下滑。
??????? 曾被寄予厚望的“金九銀十”銷售旺季，也沒有挽回房價下滑的“頹勢”。來自上海、北京、杭州、深圳等城市的最新數(shù)據(jù)表明，在９月份和“十一”黃金周期間，樓市的交易量和價格仍不斷走低。
?????? ?中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認為：全國范圍的房價環(huán)比下降表明樓市博弈結(jié)果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，房價的回落說明市場的成熟程度在向前推進，行業(yè)洗牌在加劇，那種是個房子就賺錢的時代一去不復(fù)返了。
??????? 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一也表示，今年下半年以來，在國內(nèi)國際因素共同作用下，除少數(shù)起步較晚的地區(qū)仍然保持穩(wěn)定外，我國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場已先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期。
?????? ?有關(guān)專家表示，盡管樓市運行方向已經(jīng)發(fā)生了改變，但我國房地產(chǎn)市場的基本面還是好的，“沒有必要產(chǎn)生崩盤的惶恐”。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，１至８月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１８４３０億元，同比增長２９．１％。住宅完成投資１３３８５億元，增長３１．７％。國房景氣指數(shù)也在１００點以上。
????一線城市房價偏離幅度收窄
??????? 在房價漲幅達到高峰值的２００７年，全國商品房的銷售面積達到了竣工面積的兩倍以上，房產(chǎn)銷售在“剛性需求”的支撐下呈現(xiàn)出熱火朝天的景象。如今房屋銷售交易額卻連創(chuàng)新低。
?????? ?“市場交易的冷清再一次表明，剛性需求不等于有效需求?！狈康禺a(chǎn)評論人顧海波認為，盡管伴隨著住房市場的改革、城市化的不斷推進以及人均收入的不斷提高，住房方面的需求被極大釋放，但一路飆升的房價也使很多購房者駐足觀望，而有泡沫的地方遲早要擠掉泡沫。
???? ???隨著今年各地土地流拍等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，人們對房價走勢的預(yù)期已經(jīng)改變。也正是隨這種預(yù)期的改變，大量超購買能力的“惶恐性”購房行為放緩，“買漲不買跌”的心態(tài)加劇了樓市的低迷。與此同時，資本市場的大幅調(diào)整導(dǎo)致財富效應(yīng)大大縮水，房地產(chǎn)市場的資本屬性減弱。這使得曾一度支撐房價上漲的短期因素“疲態(tài)盡顯”。
???? ???此輪房價的調(diào)整具有其周期性和必然性，雖然短期內(nèi)支撐房價上行的一些因素發(fā)生了變化，但從中長期來看，供應(yīng)依然偏緊。“今后幾十年是中國城市化加速階段，每年城市人口將增加１０００多萬人，２０２０年中國的城鎮(zhèn)人口將超過７．５億人。健康、快速的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康、快速的發(fā)展。”牛鳳瑞說。
????? ??一些專家分析認為，我國經(jīng)濟的總體形勢依然向好，這為房地產(chǎn)市場逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。對房市的專項調(diào)控政策和宏觀緊縮政策是導(dǎo)致此次調(diào)整的直接原因，可以說目前房價的回落，還處在預(yù)期的回歸軌道?！半S著一線城市的房價偏離幅度逐步收窄，當(dāng)房價進入動態(tài)的合理區(qū)域后，我國的房地產(chǎn)業(yè)可以維持較長時期的較快發(fā)展。”
????健康穩(wěn)定發(fā)展：樓市調(diào)控的主要目標(biāo)
??????? 隨著全球金融危機的愈演愈烈，我國出口形勢嚴峻，經(jīng)濟增速面臨放緩的壓力。在“內(nèi)憂外患”的夾迫下，擴大內(nèi)需成為了我國經(jīng)濟“保增長”的優(yōu)選路徑。而擴大內(nèi)需離不開上下游關(guān)聯(lián)度極強的房地產(chǎn)業(yè)。
?????? ?據(jù)測算，房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中所占比例已達五分之一，上下游共涉及５０多個行業(yè)。在出口萎縮、消費不足的背景下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫，我國經(jīng)濟迅速下滑的風(fēng)險將加大。
????? ??中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院（華東）副院長陳晟表示，今年國內(nèi)外經(jīng)濟形勢錯綜復(fù)雜，經(jīng)濟衰退陰影籠罩全球。在這一背景下，樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個行業(yè)的問題，而應(yīng)立足整個宏觀經(jīng)濟來看待。
???? ???國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前也認為，拉動內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)是不可或缺的重要力量。
????? ??一方面部分城市房價的過快上漲超過了居民的購買能力，百姓希望房價進一步回歸的呼聲較高，另一方面房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展，如何在兩者中尋求平衡，成為此輪調(diào)控政策的關(guān)鍵。
??????? 發(fā)展改革委投資研究所研究員張漢亞認為，樓市遇冷時期更加需要政府的調(diào)控智慧，此次國務(wù)院常務(wù)會議傳遞的一個明顯信號是，國家將在加快廉租房、經(jīng)濟適用放等保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過調(diào)整稅費等多項配套措施，維護房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
??? ????牛鳳瑞認為，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府承擔(dān)著相互聯(lián)系，但又不能混淆的三方面責(zé)任：一是房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，主導(dǎo)方向是增加有效供給，防止誘發(fā)過高的預(yù)期；二是房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，應(yīng)重視解決房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負面影響，強化行政手段在市場失靈領(lǐng)域的作用；三是根據(jù)公共財力提供的可能性，大力發(fā)展廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)，以確保低收入階層的基本住房需求。
?????? ?專家認為，房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計民生，這在很大程度上要求調(diào)控只能使市場“軟著陸”而不能“硬著陸”。調(diào)控政策的制訂和實施，必須注意讓市場泡沫在不再擴大的前提下逐步消化，確保市場回歸穩(wěn)定健康狀態(tài)。短時間內(nèi)‘刺破’泡沫的‘硬著陸’不僅是非理性的，也是十分危險的。
?????? ?“一方面用保障的辦法解決中低收入居民的住房需求，另一方面維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，防止房價大起大落，這對各方而言都是一個利好?！迸ｘP瑞說。 |