| ?? 有人說(shuō)，樓市正在逐漸擺脫07年年末以來(lái)萎靡不振的頹勢(shì)，開(kāi)始逐步升溫;但又有消息傳來(lái)廣州、深圳等地房?jī)r(jià)下跌，此類(lèi)消息正影響著市民購(gòu)房信心。
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樓市近況究竟如何，可以用這樣一句話來(lái)概括，樓市進(jìn)入兩難：一邊是賣(mài)不動(dòng)，一邊是買(mǎi)不起。
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實(shí)況：買(mǎi)賣(mài)雙方都在嘆苦
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本月中旬，鄞州區(qū)一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，記者大概上午十時(shí)到達(dá)售樓處，買(mǎi)的人，看的人還不少。這時(shí)正巧碰上開(kāi)發(fā)公司的銷(xiāo)售經(jīng)理，他一臉苦笑地說(shuō)，別看這一會(huì)兒有這么多人，這主要是我們推出早下定有優(yōu)惠的辦法。這些購(gòu)房人想得到優(yōu)惠，所以一大早就來(lái)了。明后天開(kāi)始售樓處可能就是看的人多買(mǎi)的人少了，再過(guò)些時(shí)候就更冷清了。現(xiàn)在要想把房子賣(mài)出去遠(yuǎn)不像前幾年那么簡(jiǎn)單了。
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而圍著沙盤(pán)的看房人又是怎樣想的呢?這里我們不妨來(lái)聽(tīng)聽(tīng)一對(duì)年青夫婦的對(duì)話：
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妻子：老公，這房子很適我們的要求，你說(shuō)我們買(mǎi)不買(mǎi)?
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丈夫：不買(mǎi)，太貴了，買(mǎi)不起。
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妻子，這價(jià)錢(qián)不是還可以嗎?七千多元一平方米。
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丈夫：你好好看一看，這房子已經(jīng)在哪個(gè)地段了，還賣(mài)這個(gè)價(jià)。便宜一千元我才會(huì)考慮。
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然后，這對(duì)夫婦無(wú)奈地離開(kāi)了售樓現(xiàn)場(chǎng)。
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原因：宏觀調(diào)控顯效果
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“應(yīng)該說(shuō)出現(xiàn)現(xiàn)在這樣17173的情況，才是樓市真實(shí)的反映。這也是國(guó)家宏觀調(diào)控所要看到的結(jié)果?！焙蠞?rùn)地產(chǎn)老總吳紀(jì)兵如是說(shuō)。
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他認(rèn)為，房產(chǎn)投資的神話不會(huì)再出現(xiàn)了。房?jī)r(jià)漲到今天這樣地步，加之銀行對(duì)第二套住房貸款比例的提高，投資者基本退出了市場(chǎng)?，F(xiàn)在買(mǎi)房者絕大部分是真正的需求者。
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而影響真實(shí)需求購(gòu)房者愿望最厲害的政策，就是去年央行六次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率。據(jù)了解，現(xiàn)在70%以上的人買(mǎi)房都要靠貸款，央行六次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率，明顯提高了購(gòu)房成本，有些剛性需求者或改善型購(gòu)房者都會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，改變?cè)荣?gòu)房計(jì)劃，甚至推遲買(mǎi)房日期。這也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的動(dòng)因之一——抑制需求。
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另外，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控采取了“兩條腿”走路的方式，即發(fā)揮政府和市場(chǎng)的作用，建立和完善市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的住房政策體系。一些本來(lái)買(mǎi)房就有困難的人，有可能被列入政府保障對(duì)象。
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央行六次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率，同時(shí)也表明從2008年起，中國(guó)改變實(shí)施近10年的“穩(wěn)健”的貨幣政策，轉(zhuǎn)而實(shí)施“從緊”的貨幣政策。這使得自去年10月以來(lái)原本較為趨淡的市場(chǎng)更為冷清。到今年5月底，樓市已迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月的觀望期。這種全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)超女的觀望態(tài)勢(shì)的時(shí)間周期，至少是自1999年房改以來(lái)所未見(jiàn)的。此前的觀望時(shí)間，一般是調(diào)控政策出臺(tái)后的二三個(gè)月。
再?gòu)膶幉ǖ臉鞘衼?lái)看，往年買(mǎi)房的人相當(dāng)一部分來(lái)自外貿(mào)、物流行業(yè)，這些人手上閑錢(qián)比較多，又喜歡投資房地產(chǎn)，他們同時(shí)也是住房改善型的主力軍。但是眼下外貿(mào)出口的不景氣，使得這些人不得不暫時(shí)告別樓市。
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質(zhì)疑：眼下房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎
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“寧波房?jī)r(jià)已有降價(jià)的跡象。”吳紀(jì)兵直言不諱?，F(xiàn)在可以去看看新樓盤(pán)的廣告，多數(shù)都有折扣優(yōu)惠，這也是降價(jià)的一種辦法。寧波有一樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)之前大家猜測(cè)單價(jià)是1.1萬(wàn)元，結(jié)果開(kāi)盤(pán)均價(jià)為9500元。這是開(kāi)發(fā)商的明智選擇，其實(shí)也可以視為降價(jià)。
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從目前來(lái)看，如果需求量上不去，成交量再下滑，部分小房產(chǎn)公司，或者資金較為緊缺的開(kāi)發(fā)商，都會(huì)撐不住而走降價(jià)的道路。特別是七、八兩個(gè)月，歷來(lái)就是樓市淡季，加之現(xiàn)在買(mǎi)方市場(chǎng)逐步形成，持幣觀望情緒彌漫。有些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金，可能會(huì)采取種種降價(jià)手段以吸引購(gòu)房者。但是吳紀(jì)兵認(rèn)為房?jī)r(jià)下滑的幅度不會(huì)很大，應(yīng)該說(shuō)是平穩(wěn)的。
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一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，觀望，成交量低迷，這些現(xiàn)象讓很多無(wú)力承擔(dān)高房?jī)r(jià)圖行天下的購(gòu)房者似乎看到了房?jī)r(jià)下挫的希望。但是，這種情況至少今年很難出現(xiàn)。寧波房?jī)r(jià)目前沒(méi)有下降的“動(dòng)力”。這主要是因?yàn)楣?yīng)量較少，而需求量并沒(méi)有減少，只是一些購(gòu)房者暫時(shí)加入了觀望的行列。同時(shí)，寧波是一個(gè)外來(lái)人口大量涌入的城市，這些人對(duì)住房訴需求在不斷積累后會(huì)逐步釋放出來(lái)。再加上股市的動(dòng)蕩也會(huì)讓一部分人撤出資金而轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。這從目前寧波熱點(diǎn)區(qū)域的住宅項(xiàng)目不愁賣(mài)就可以看出。
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寧波樓市還有另一種現(xiàn)象也蔓延很久了，那就是商品房成交量下降的事實(shí)?！捌鋵?shí)這種購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的觀望博弈一直都存在。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年寧波商品房的供應(yīng)量與去年同期相差不大，雖然銷(xiāo)售沒(méi)有去年那么火爆，但也沒(méi)有停滯不前，整個(gè)市場(chǎng)都處于一種不溫不火的狀態(tài)，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的回暖趨勢(shì)?！边@位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，這種狀態(tài)不會(huì)在短期內(nèi)得到解決，所以，下半年寧波樓市也不太可能出現(xiàn)反彈。
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但是，本月13中央召開(kāi)的省區(qū)市和中央部門(mén)主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議指出要“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定”，這句話已引起內(nèi)業(yè)的高度關(guān)注，有人認(rèn)為，這也許是中央為下半年樓市的復(fù)蘇，發(fā)出的信號(hào)。 |