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成交量：比去年同期減少了36.67％
國(guó)家出臺(tái)的各種針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策以及市場(chǎng)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)影響日益顯現(xiàn)，2008年上半年度蘇州市全市成交量再創(chuàng)新低，成交套數(shù)不足2萬(wàn)套，成交面積也在2百萬(wàn)平方米以下，作為蘇州樓市的“排頭兵”，園區(qū)和吳中區(qū)這兩個(gè)片區(qū)直接決定了全市的成交總量水平.從區(qū)域的成交情況來(lái)看，工業(yè)園區(qū)、吳中區(qū)等主要片區(qū)的成交量較以往有很大減少，成交量較去年同期減少一半以上，滄浪區(qū)、平江區(qū)、相城區(qū)和高新區(qū)均有不同程度減少。與去年上半年同期相比，全市成交套數(shù)減少36.67％，成交面積減少42.76％。2008年蘇州市政府加大了政策保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，在今年一季度出現(xiàn)了大量該類房源集中上市的情況。由于金閶區(qū)政策保障性住房集中上市，使得金閶區(qū)今年上半年度成交量相比去年同期增加64.84%。
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房?jī)r(jià)：能否繃住7000這根弦？
從今年上半年的成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，今年第一季度蘇州市區(qū)成交均價(jià)在5700——6800元/平方米之間波動(dòng)，1月、2月、3月的成交均價(jià)分別為：6762.46元/平方米、5752.65元/平方米和6831.52元/平方米；第二季度開(kāi)始，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，全市成交均價(jià)開(kāi)始表現(xiàn)出上升勢(shì)頭，4.、5、6三個(gè)月份，全市成交均價(jià)均在7000元/平方米以上；從各個(gè)區(qū)域情況來(lái)看，上半年 除金閶區(qū)外其他各區(qū)域成交均價(jià)都比去年同期有大幅上升，其中漲幅較大的是平江區(qū)、滄浪區(qū)、吳中區(qū)以及園區(qū)，漲幅分別為55.96%、50.85％、34.89％以及33.38％。平江區(qū)政策保障性住房量縮小，商品房銷售增加，陽(yáng)光美地、蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目良好的銷售支撐了區(qū)域價(jià)格，滄浪區(qū)的萬(wàn)科金色家園項(xiàng)目包括精裝修房、花園洋房等產(chǎn)品，對(duì)區(qū)域價(jià)格拉動(dòng)很大，吳中區(qū)普通商品住宅價(jià)格的規(guī)律性上漲外，現(xiàn)代園墅、水岸清華以及澄湖水岸等別墅項(xiàng)目的上市銷售，中高端客戶剛性需求得以釋放。
??? 2008年上半年度全市住宅類房源成交均價(jià)7021.77元/平方米，較去年同期上升1393.35元/平方米，升幅24.76％；與2007下半年相比，減少55.1元/平方米，降幅為0.77%。目前蘇州各大樓盤紛紛打出打折優(yōu)惠旗號(hào)，蘇州房?jī)r(jià)能否繃住7000這根弦？有待進(jìn)一步觀察。但蘇州市出臺(tái)部分住房政策，包括政策保障性住房以及園區(qū)精裝房的政策，都無(wú)形中支撐了目前的價(jià)格水平，另一方面，結(jié)婚、動(dòng)遷、改善居住環(huán)境等剛性需求存在，蘇州市商品住宅價(jià)格仍以穩(wěn)定為主，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅變動(dòng)。
好盤熱銷——地段、戶型、房?jī)r(jià)一個(gè)都不能少
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根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止6月24日蘇州共成交住宅類商品房17035套，較去年同期減少9866套，降幅36.67％，平均單套成交面積為110.45平方米。從以上數(shù)據(jù)可以看出，大家比較熱衷中小戶型。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)了上半年度最熱銷的十大樓盤，其中包括園區(qū)海尚?壹品4月19日盛大開(kāi)盤。共108套房源，源戶型面積在93至196平米之間，從二居至四居多種戶型。5月18日中央景城首次公開(kāi)的88－138 m2景觀空間，在當(dāng)天就達(dá)到了85%的銷售率。勝浦中小戶型為主的華園四季6月7開(kāi)盤又現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)盛況。而88-92平米的小戶型為主的金色湖濱項(xiàng)目，銷量超好。相城區(qū)康橋麗都戶型面積在75－109平米，價(jià)格在5800－6500元/平米，一期全部售罄。同時(shí)上半年熱銷樓盤還有相城區(qū)的華城國(guó)際，平江區(qū)蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，滄浪區(qū)萬(wàn)科金色家園，新區(qū)的中銳山水印象等。種種跡象表明園區(qū)向東青劍湖板塊、勝浦板塊等稍偏遠(yuǎn)一些地段以及相城區(qū)中小戶型低總價(jià)房表現(xiàn)不俗。
另一方面，除近期開(kāi)盤的中海御湖熙岸、水墨江南等大戶型和別墅類項(xiàng)目外，由吳中地產(chǎn)集團(tuán)傾力打造的澄湖水岸，位于園區(qū)東，坐擁4060公頃天然澄湖，規(guī)劃建造286棟、220－450m2主力面積的精致獨(dú)棟別墅。隨著園區(qū)高速發(fā)展，整個(gè)園區(qū)發(fā)展重心已逐漸東擴(kuò)，金雞湖湖景別墅不再是區(qū)域內(nèi)的唯一選擇，獨(dú)墅湖、澄湖、青劍湖周邊的別墅，也進(jìn)入了購(gòu)房者的視野，升值潛力不容小視。另外像市區(qū)庭園項(xiàng)目、吳中區(qū)的水岸清華、現(xiàn)代園墅等具有保值價(jià)值的高端項(xiàng)目越來(lái)越受到青睞，成績(jī)不斐。
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群英薈萃——下半年大盤逐鹿蘇城
2008年下半年蘇州各區(qū)域的住宅供應(yīng)量將增加，園區(qū)現(xiàn)代大道沿線除正在銷售中的雅戈?duì)栁磥?lái)城、海尚壹品、中央景城、億城新天地等熱點(diǎn)項(xiàng)目外，百萬(wàn)大盤雅戈?duì)柼?yáng)城、150萬(wàn)方中海國(guó)際社區(qū)等超級(jí)大盤將在下半年推出；吳中區(qū)的新城金郡、大型綜合項(xiàng)目占地120萬(wàn)方的招商小石城等項(xiàng)目即將上市；滄浪區(qū)的百萬(wàn)開(kāi)發(fā)量的世茂運(yùn)河城以及中海開(kāi)發(fā)的中海胥江府和湖山新意也是開(kāi)盤在即；5月份人民路北延通車，打通了古城區(qū)與城北的交通瓶頸。在板塊效應(yīng)下，相城區(qū)康橋麗都、華城國(guó)際、合景朗悅灣等項(xiàng)目正并駕齊驅(qū)。另一方面，金閶區(qū)和平江區(qū)今年將會(huì)有大量政策保障性住房供應(yīng)。下半年的蘇州各區(qū)域百花齊放，熱鬧非凡，蘇城房地產(chǎn)將進(jìn)入大盤逐鹿時(shí)代，我們拭目以待。
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