“終于有了春天的感覺。”
“杭州的高端購買力，這一波表現(xiàn)實在是太強了。”
“截至3月25日，二手房成交已經(jīng)達(dá)到了9000套，3月份市場成交破‘萬套’已成定局。”
多位杭州地產(chǎn)從業(yè)者向中國房地產(chǎn)報記者表示，自去年9月底新政實施以來，杭州樓市熱度較此前有了大幅度提升，進(jìn)入3月后，樓市成交更是保持活躍狀態(tài)。
高端市場表現(xiàn)尤為亮眼，僅年后兩個月，杭州已成交4套超億元頂豪，九溪玫瑰園一套362平方米別墅以單價近40萬元／平方米“天價”刷新市場認(rèn)知，桃花源、西湖高爾夫別墅等頂豪項目更是頻頻登上熱搜；濱江白馬湖板塊的詠湖云廬3月疊墅首次開盤，52套房源單價最高11.18萬元／平方米，吸引257戶家庭報名登記，搖號中簽率20.23％。3月23日，綠城玉瀾月華公示登記數(shù)據(jù)，152套千萬級房源吸引了超2000組家庭報名，最終觸發(fā)164個月社保排序。
隨著大量次新改善房入市，品質(zhì)升級催生置換潮，購房者心態(tài)發(fā)生變化，帶動這部分需求集中釋放。來自我愛我家杭州數(shù)據(jù)顯示，二手房房齡≤5年成交占比約在20％左右，且成交區(qū)域集中，核心區(qū)塊（申花、文暉板塊）及近郊改善盤（未科、亞運村、錢江世紀(jì)城等板塊）表現(xiàn)突出。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長分析認(rèn)為，杭州樓市升溫背后在于城市強大吸引力：產(chǎn)業(yè)發(fā)展高端、城市定位明確，加之deepseek等“六小龍”創(chuàng)新影響力的加持，杭州在全國科創(chuàng)領(lǐng)域的地位日益凸顯，這將吸引更多優(yōu)秀人才涌入，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供堅實支撐。
“次新改善”成亮點
隨著3月的春風(fēng)吹拂，杭州二手樓市開始展現(xiàn)生命力，快速回暖態(tài)勢令人矚目。據(jù)我家我家杭州統(tǒng)計數(shù)據(jù)，僅十天光景，全市二手房成交量便如火箭般突破3500套大關(guān)，同比去年飆升75％。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)同樣令人振奮，截至3月23日，杭州二手房累計成交7382套，較上月飆升145％，同比去年也勁增55％。
市場交易中，總價200萬元以下剛需住宅成交出色，據(jù)2月份二手房成交數(shù)據(jù)顯示，這一價位房源成交占比逆勢增長3.58％，占總成交的37.26％；進(jìn)入3月，成交比例始終穩(wěn)守35％以上。特別是3月份、4月份屬于學(xué)區(qū)房需求高峰季，購房者為鎖定優(yōu)質(zhì)學(xué)位加速入場，帶動熱門低總價“老破小”學(xué)區(qū)房源熱度。
以杭州文教板塊的文三街小學(xué)為例，3月尚未過半，便已累計成交23套，這一成績不僅超越了去年同期整月的19套，還一舉創(chuàng)下近14個月以來交易量新高。郵電新村更是表現(xiàn)驚艷，短短10天內(nèi)便成交了6套，輕松超越一二月成交總和。從小區(qū)成交均價來看，本月相比前兩個月，成交單價更是水漲船高，上漲3000元～6000元／平方米。
與此同時，杭州申花、錢江世紀(jì)城、未來科技城等板塊的次新大面積改善盤成交亦備受矚目，成為近期市場亮點。“當(dāng)下市場，品質(zhì)次新、學(xué)區(qū)房、稀缺戶型的房源成交情況十分可喜，以馥香園來說，成交單價已然站上了7萬元／平方米臺階，最高成交更是突破了8.3萬元／平方米，較開盤均價5.5萬元／平方米上漲較多；翡翠城，相較于去年9月底，房價如今已上漲10％，部分二期小戶型成交價更是上升了20％。”杭州奧體置業(yè)顧問向先生感慨。
杭州時代奧城店一置業(yè)顧問周先生也表示：“在利率降低與優(yōu)化政策雙重驅(qū)動下，與去年10月相比，綠城桂冠東方小區(qū)的房價總價普遍上揚了10％，部分房源甚至上漲近百萬元。”
新房市場上，品質(zhì)改善盤更是火熱。據(jù)浙江某數(shù)據(jù)顯示，杭州西湖區(qū)上周（3月17日至3月23日）房價漲幅高達(dá)54％，均價從3.6萬元／平方米一路飆升至5.6萬元／平方米，置業(yè)門檻也隨之抬升至850萬元／套?；馃岜澈?，主要是文教板塊高改紅盤中冶錦繡公館集中成交了47套，其均價高達(dá)8.5萬元／平方米，套均價更是達(dá)到了驚人的1376萬元／套。與此同時，高端改善房源紛紛入市，如和家園璽園2752萬元／套、云啟錢灣1971萬元／套、中冶錦繡公館1376萬元／套等，這些高價房源推出無不反應(yīng)出改善型市場需求的強勁勢頭。
對于這一系列市場現(xiàn)象，同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為：“2024年杭州供地節(jié)奏有序，核心區(qū)及主城外圍房源庫存逐漸減少，再加上漲價預(yù)期的打開，不限價項目的逐步入市重構(gòu)了板塊梯隊，‘地王’效應(yīng)持續(xù)拉高市場預(yù)期，這些因素共同作用下激發(fā)了高端與改善型需求的活力，推動了杭州樓市這波行情。”
人口、產(chǎn)業(yè)與政策“三重奏”
是什么因素推動了杭州樓市回暖？
對此，一專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展雖有其運行邏輯，但更深層次地折射出城市整體實力的提升。在“樓市四小龍”——上海、西安、成都、杭州中，杭州以其強勁的人才吸引力脫穎而出，尤其是社保繳納人數(shù)的顯著增長，成為城市魅力不斷提升的有力佐證，也使得杭州的房地產(chǎn)市場在全國大中城市中表現(xiàn)亮眼。
根據(jù)杭州市統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，全市常住人口達(dá)到1262.4萬，較2023年末增加了10.2萬。在杭州的13個區(qū)（縣、市）中，有12個地區(qū)實現(xiàn)了常住人口增長，其中蕭山、余杭、臨平三地增長最為顯著，分別增加了2.4萬、1.7萬和1.5萬。
值得注意的是，這些人口增長較快的地區(qū)并非傳統(tǒng)意義上的杭州主城區(qū)，蕭山是浙江制造業(yè)高地，余杭被譽為浙江的“經(jīng)濟第一區(qū)”和“數(shù)字經(jīng)濟第一區(qū)”，而臨平則是杭州制造業(yè)的重要板塊，人口向這些區(qū)域集聚，從一定程度上反映了杭州產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新布局和新趨勢。
2024年，杭州市實現(xiàn)GDP21860億元，其中第三產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)73％。在規(guī)模以上工業(yè)中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)的增加值分別增長了4.6％、5％和5.3％，占規(guī)模以上工業(yè)的比重分別為73.1％、46.2％和55.4％。數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)制造業(yè)增加值也增長了5.2％。這些新興產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，帶動了上下游產(chǎn)業(yè)鏈的集聚，形成了強大經(jīng)濟生態(tài)系統(tǒng)，吸引了大量高凈值人群，他們對住房的品質(zhì)和地段有較高要求，進(jìn)一步推動了改善型住房需求的增長。
特別是，以深度求索、宇樹科技、游戲科學(xué)、云深處科技、強腦科技和群核科技為代表的“杭州六小龍”企業(yè)的崛起，為杭州樓市的市場預(yù)期注入了信心。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“一座城市的人口流入往往與產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，杭州在高科技產(chǎn)業(yè)的布局上一直表現(xiàn)出色，市場凝聚力較強。‘杭州六小龍’不僅自身發(fā)展態(tài)勢良好，更有望帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司的發(fā)展，吸引更多人口流入，從長期來看，這對于市場住房、租房需求的釋放具有重要意義。”
此外，總部位于杭州的阿里巴巴集團(tuán)近期公布的亮眼財報也令人振奮。截至2024年12月31日，阿里巴巴實現(xiàn)營業(yè)收入2801.54億元，同比增長8％；凈利潤為464.34億元，同比增長333％。尤為值得關(guān)注的是，集團(tuán)顯著加大了研發(fā)投入力度，單季度資本開支達(dá)到317.75億元，同比激增259％，創(chuàng)下歷史新高。集團(tuán)CEO吳泳銘明確表示，未來3年將投入超過3800億元用于AI和云計算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)模超越過去10年總和。
在中國發(fā)展高層論壇2025年年會上，財政部部長藍(lán)佛安表示，將統(tǒng)籌運用稅收激勵、政府采購、投資基金等政策工具，推動“人工智能＋”行動，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)，提升改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。杭州無疑站在了這一政策利好的風(fēng)口之上。
對此，宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，杭州樓市的升溫并非偶然，是人口增長、產(chǎn)業(yè)繁榮與政策利好多重因素交織下的必然結(jié)果。杭州在支持產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)孵化和人才引進(jìn)方面具有領(lǐng)先優(yōu)勢，但要想讓樓市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，仍需在保持人口吸引力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、精準(zhǔn)施策等方面不斷努力。相信在這場城市發(fā)展長跑中，杭州能夠始終占據(jù)有利位置，迎來更多精彩蝶變。
來源：中國房地產(chǎn)報 |