2024年的房地產(chǎn)行業(yè)，持續(xù)筑底。從季度走勢來看，得益于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場舉措適時(shí)推進(jìn)，以及地方主管部門積極落實(shí)，盡管銷售市場面臨壓力，但累計(jì)跌幅已連續(xù)數(shù)月收窄，顯示出積極信號(hào)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，2024年市場走向，與穩(wěn)樓市政策有不小的關(guān)系。
其表示，今年前期所出政策，主要聚集于需求端，給購房者“降門檻、降成本、提預(yù)期”。9月底以來，高層明確使樓市“止跌回穩(wěn)”，相關(guān)部門出臺(tái)一系列有力的增量舉措，形成政策組合拳。
12月政治局會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調(diào)，釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市基調(diào)。
“這樣的部署、定調(diào)，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場預(yù)期，市場的回升被認(rèn)為更具可持續(xù)，四季度市場也出現(xiàn)向好跡象。”李宇嘉稱。
按不同梯隊(duì)城市表現(xiàn)， 2024年以來樓市呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化特征，一線城市銷售顯示出的韌性，明顯強(qiáng)于二線及三四線城市。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)， 1-11月，一線城市新建商品住宅累計(jì)銷售面積同比降幅最小；四季度，一二線城市銷售持續(xù)改善，同比增幅均超10%。數(shù)據(jù)顯示，一線城市1-11月銷售面積同比下降14%，其中，10-11月同比增長40%。
“一線城市優(yōu)化政策持續(xù)落地，潛在購房需求增加且持續(xù)釋放，同比降幅在各線城市中最小。二線城市由于前期政策已大幅寬松，后續(xù)加碼效果有限，且各城市間由于經(jīng)濟(jì)增速、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、庫存壓力等情況有所不同，需求支撐力度也存在差異。杭州、寧波、成都等少數(shù)經(jīng)濟(jì)更具活力的城市年內(nèi)呈階段性復(fù)蘇，大多三四線城市仍處于調(diào)整過程中。”惠譽(yù)分析師王興萍表示。
在克而瑞分析師看來，鑒于中國仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展上升階段，且大量住房改善需求仍未得到滿足，測算現(xiàn)階段全國商品房年增量需求規(guī)模，保守值應(yīng)在10億平方米以上。
“按我們監(jiān)測到的情況，目前行業(yè)的交易量，已經(jīng)低于實(shí)際的年需求增量。從‘置業(yè)需求’與‘實(shí)際購房’規(guī)模對(duì)比來看，行業(yè)成交端已進(jìn)入到需求累積的筑底周期。”克而瑞分析師稱。
交易量降幅收窄
從2024年樓市交易情況來看，市場整體呈現(xiàn)交易量持續(xù)調(diào)整，但降幅收窄的態(tài)勢。
據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，受年初優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)不足、購房預(yù)期尚在持續(xù)修復(fù)等因素影響，2024年一季度全國新建商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內(nèi)最高。
“一季度市場出現(xiàn)調(diào)整后，監(jiān)管部門及時(shí)出臺(tái)‘5.17新政’。在降首付、降利率及地方限制性政策松綁帶動(dòng)下，5月、6月市場成交有所回升，單季銷售面積同比降幅有所收窄。”中指院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，二季度全國新房銷售面積2.5億平方米，同比降18.6%，降幅較一季度收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額同比下降22.7%。
“三季度是行業(yè)傳統(tǒng)淡季，銷售面積較二季度下降10%左右，但對(duì)比2023年同期交易數(shù)據(jù)來看，仍在邊際改善。三季度新房成交面積同比降12.7%，降幅較二季度再度收窄5.9個(gè)百分點(diǎn)。”克而瑞分析師表示。
曹晶晶指出，9.26政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放了最強(qiáng)穩(wěn)定市場信號(hào)，政策目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面，為市場注入信心。在政策強(qiáng)力支持下，四季度以來，核心城市市場出現(xiàn)明顯升溫跡象。
據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，10月、11月新房網(wǎng)簽成交面積實(shí)現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月同環(huán)比雙增長。按統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長3%，自2023年下半年以來，商品房成交面積實(shí)現(xiàn)了首度回正。
市場供求方面，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年1-11月全國新建商品房銷售面積8.6億平方米（全年預(yù)計(jì)9.7億平方米），同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比降19.2%；其中，現(xiàn)房銷售2.6億平方米，同比增長19.4%，銷售表現(xiàn)明顯好于期房。受部分優(yōu)質(zhì)改善型樓盤入市影響，1-11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲2.29%。
業(yè)內(nèi)人士指出，相較于新房市場，二手房市場成交情況略好于新房。
“過去三年間，二手房市場的景氣度指數(shù)呈現(xiàn)出持續(xù)調(diào)整態(tài)勢，每年的峰值均較前一年有所下降。在這種調(diào)整態(tài)勢下，雖然今年二手房市場價(jià)格仍處于低谷位置，但交易量卻呈現(xiàn)出上升的跡象。”58安居客研究院分析師表示。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年1-11月，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交約146.5萬套，同比增長2.3%。
具體來看，受季節(jié)因素及2023年2、3月高基數(shù)因素影響，今年一季度30城二手房成交套數(shù)同比下降21%。5.17樓市一攬子利好政策落地后，市場情緒有所回升，6月二手房成交量環(huán)同比止降轉(zhuǎn)增，二季度二手房成交套數(shù)同比微增1%。
三季度隨著政策效果逐漸減弱，8-9月二手房成交持續(xù)走低，但整體成交量仍高于去年同期，三季度二手房成交套數(shù)同比增長15%。
“在9.26樓市一攬子利好政策刺激下，10月以來，二手房市場反映熱烈。尤其是一線城市，二手房成交量創(chuàng)新高。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨稱。
隨著市場信心逐步恢復(fù)，10月單月30城二手房成交套數(shù)同比增長23%。11月二手房成交繼續(xù)沖高，突破16萬套，創(chuàng)近20個(gè)月新高。
價(jià)格方面，中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-11月百城二手房價(jià)格累計(jì)下跌6.77%，環(huán)比已連跌31個(gè)月，9.26新政后核心城市價(jià)格有所趨穩(wěn)，11月深圳、成都等4城環(huán)比上漲，打破連續(xù)7個(gè)月百城二手房全跌局面，北上廣環(huán)比跌幅亦明顯收窄。
行業(yè)進(jìn)入新平衡周期
明年市場走勢如何？多位分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入新平衡周期，銷售規(guī)模筑底在望。
對(duì)于房價(jià)觸底，同策房產(chǎn)研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，可從四個(gè)方面展開觀察：首先，相關(guān)部門大力度出臺(tái)樓市政策，包括貨幣、財(cái)政等調(diào)控政策，都要極其寬松，盡最大力度給予市場信心支持。其次，各地大力度下場展開收儲(chǔ)，出清房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
第三個(gè)重要信號(hào)是，市場成交量逐漸回升并保持穩(wěn)定。四是資產(chǎn)投資回報(bào)率需達(dá)到一定水平。根據(jù)其研究，當(dāng)房屋租售比的指標(biāo)，自下而上穿透10年期國債收益率水平時(shí)，意味著資產(chǎn)價(jià)格或已經(jīng)接近底部。
“我們認(rèn)為，這4個(gè)方面，是市場觸底的幾個(gè)必要條件，當(dāng)這4個(gè)信號(hào)齊備時(shí)，能夠判斷樓市價(jià)格已經(jīng)觸底。目前來看，第一個(gè)信號(hào)已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)，但是，第二、三、四個(gè)指標(biāo)仍需要持續(xù)觀察，這三個(gè)指標(biāo)只是結(jié)構(gòu)性的實(shí)現(xiàn)優(yōu)化好轉(zhuǎn)，有待形成持續(xù)性的既定性的趨勢。”宋紅衛(wèi)表示。
標(biāo)普信評(píng)分析師指出，當(dāng)前市場已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，11月一線城市房價(jià)開始回溫，其中新房價(jià)格止跌，與上月持平；二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%。二線城市價(jià)格跌幅也顯著收窄，新房、二手房分別環(huán)比下降0.1%和0.2%，降幅較10月分別收窄0.4和0.2個(gè)百分點(diǎn)。11月全國新房和二手房出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格上漲的城市分別為17個(gè)和10個(gè)。
就此，曹晶晶認(rèn)為，2025年新房銷售要實(shí)現(xiàn)從階段性恢復(fù)到持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”，核心是政策要“一鼓作氣”落實(shí)到位。
結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2025年經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測，并參照近期宏觀政策及重要會(huì)議內(nèi)容，中指院根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”預(yù)測，中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若城中村改造及收儲(chǔ)存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2025年高能級(jí)城市將率先企穩(wěn)，對(duì)全國樓市發(fā)揮托底作用
“二手房市場交易價(jià)格重回增長是商品房市場交易企穩(wěn)的先導(dǎo)指標(biāo)，而高線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)。我們預(yù)計(jì)，在100萬套貨幣化安置政策逐步落地的推動(dòng)下，一二線城市商品房銷售的跌勢將在2025年得到扭轉(zhuǎn)，進(jìn)而托底全國樓市。”標(biāo)普信評(píng)分析師稱。
在克而瑞分析師看來，2024年四季度以來銷售指標(biāo)出現(xiàn)向好跡象的背景下，若穩(wěn)市場政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2025年下半年核心城市房價(jià)有望全面止跌趨穩(wěn)。
“我們預(yù)計(jì)，低線城市仍將是全國樓市企穩(wěn)的主要制約因素。高線城市和低線城市2025年的銷售額增速將顯著分化：高線城市的銷售面積和銷售額將重回增長軌道；而低線城市仍面臨不小的壓力。”王興萍表示。
“屆時(shí)行業(yè)長期庫存壓力雖然仍在高位，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調(diào)整，購房者信心將迎來實(shí)質(zhì)性恢復(fù)。”克而瑞分析師稱。
曹晶晶指出，對(duì)后市保持謹(jǐn)慎樂觀之際，也應(yīng)注意，2025年房地產(chǎn)市場銷售恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。例如，居民收入預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，近期居民置業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，影響居民購房節(jié)奏的主要原因中，收入不穩(wěn)定、房價(jià)下行預(yù)期、還貸能力擔(dān)憂位居前三。
另外，新開工面積持續(xù)下滑，連續(xù)三年新開工面積低于銷售面積，有效供給不足或?qū)⒅萍s新房銷售恢復(fù)。而二手房市場對(duì)新房市場“替代效應(yīng)”明顯，預(yù)計(jì)將繼續(xù)對(duì)新房市場需求形成分流效應(yīng)。
“房價(jià)方面，若政策持續(xù)加力，預(yù)計(jì)明年上半年部分核心城市房價(jià)將逐步‘止跌’。若支持政策能密集出臺(tái)并落實(shí)到位，居民房價(jià)預(yù)期有望明顯得到改善。”曹晶晶稱。
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