在LPR（貸款市場報價利率）于10月份下降25個基點至3.60％之后，有些城市的房貸利率一度降至“2”字頭。不過，此前不斷創(chuàng)新低的房貸利率，近期突然調(diào)頭向上，多個城市新發(fā)放房貸利率重回“3”字頭。
近期，廣州、杭州、寧波、無錫等多個地區(qū)調(diào)整新發(fā)放首套房貸款利率下限，調(diào)整后利率為3％—3.1％。
12月3日，一家全國性股份制銀行杭州網(wǎng)點工作人員對《華夏時報》記者透露，現(xiàn)在新申請的首套房貸款利率最低是3.1％。
同時，他強調(diào)，不是利率上調(diào)，而是房貸利率下限調(diào)整。3.1％將是未來一段時間內(nèi)杭州商業(yè)房貸的最低利率。
多地上調(diào)房貸利率下限
“11月以來首套房貸款利率下限已上調(diào)兩次。”一地產(chǎn)中介公司杭州地區(qū)工作人員介紹，11月8日起，杭州多家銀行將2.9％的最低首套房貸款利率調(diào)整為3％，目前又上調(diào)至3.1％。
對此，記者從多家銀行工作人員處核實了上述消息。其中，12月3日，工商銀行杭州地區(qū)一位個貸經(jīng)理對《華夏時報》記者介紹，“現(xiàn)在新申請的首套房貸款利率已經(jīng)調(diào)整，最低為3.1％。”
他還表示，本次調(diào)整是對新發(fā)放房貸利率的調(diào)整，此前已經(jīng)通過審批且錄入銀行系統(tǒng)的貸款合同仍按照原利率執(zhí)行。
同時，中國銀行杭州一網(wǎng)點工作人員也對《華夏時報》記者表示，11月30日起，該行新發(fā)放的5年以上房貸利率不低于3.1％。
以300萬元貸款、20年期等額本息還款方式為例，如果在11月初買房，首套房商貸利率為2.9％，利息總額為95.72萬元。而11月30日以后貸款，利率則為3.1％，利息總額102.92萬元，增加了7.2萬元左右，每月大概多交300元。
一名股份行工作人員向強調(diào)，此次調(diào)整的是房貸利率下限，3.1％將是未來一段時間內(nèi)杭州商業(yè)房貸的最低利率。即使LPR下降，短期內(nèi)新發(fā)放房貸利率也不會跟隨調(diào)整，但存量房貸利率不受此影響。
除了杭州以外，11月以來全國多座城市調(diào)整了房貸利率下限，包括廣州、寧波、無錫等城市。
其中，建設銀行無錫市某網(wǎng)點工作人員提到，該行上調(diào)了二套住房房貸利率下限，由此前最低的3.05％調(diào)為最低3.30％。
有銀行業(yè)分析人士稱，調(diào)整多少取決于銀行自身資產(chǎn)負債情況。在凈息差承壓背景下，適當調(diào)高房貸利率，可以平緩銀行壓力。
招聯(lián)首席研究員董希淼對《華夏時報》記者提到，部分城市的銀行在金融管理部門的指導下，對于因LPR過快下降而導致的超低房貸利率下限進行適度調(diào)整，是正常的市場行為，有助于維護合理的競爭秩序，保持商業(yè)可持續(xù)性。
董希淼表示，調(diào)整后的房貸利率，仍然處于歷史低位，銀行對提振居民住房消費意愿、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的支持力度不減。
緩解息差壓力為重要原因之一
今年以來，隨著LPR多次下降，銀行房貸利率屢創(chuàng)新低。
10月21日央行公布的5年期以上LPR下降25個基點，多數(shù)地區(qū)房貸利率步入“2字頭”，商業(yè)貸款和公積金貸款利差縮小甚至產(chǎn)生“倒掛”。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，商業(yè)貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調(diào)整較慢。為使商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率之間保持一定差距，銀行上調(diào)房貸利率下限，以維持公積金貸款的普惠性特征。
此外，業(yè)內(nèi)認為，在息差承壓背景下，銀行提高生息資產(chǎn)收益率，緩解息差壓力，也是部分銀行上調(diào)房貸利率下限的重要原因之一。
“雖然今年以來存款利率多次下調(diào)，但個人住房貸款除了資金成本之外還有風險成本、管理成本等，3.5％以下的房貸利率對商業(yè)銀行來說是‘賠本賺吆喝’，不具有商業(yè)可持續(xù)。”董希淼對《華夏時報》記者表示。
凈息差是反映商業(yè)銀行經(jīng)營效益的關鍵指標之一。國家金融監(jiān)督管理總局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2024年三季度末，商業(yè)銀行凈息差為1.53％，仍處于歷史低位，并低于監(jiān)管規(guī)定的1.8％的“警戒線”。
從具體機構(gòu)類型來看，大型商業(yè)銀行三季度凈息差為1.45％，較二季度下降0.01個百分點；城市商業(yè)銀行三季度凈息差較二季度下降0.02個百分點，為1.43％；民營銀行三季度凈息差較二季度下降0.08個百分點，為4.13％；股份制商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行三季度凈息差分別為1.63％、1.72％，與二季度持平。
目前，凈利息收入仍是銀行的主要收入來源。業(yè)內(nèi)專家認為，將銀行凈息差維持在合理水平，并不是為了保護銀行業(yè)自身利益，而是對于維護金融穩(wěn)定，提升服務實體經(jīng)濟能力等方面具有必要性。
董希淼表示，銀行將凈息差維持在合理水平，保持合理的利潤用于補充資本，將進一步增強發(fā)展穩(wěn)健性，更好保護金融消費者權益，維護金融穩(wěn)定和金融安全，同時如果凈息差過低，資本充足率下降，利潤增速緩慢甚至負增長，服務實體經(jīng)濟的有效性和持續(xù)性將難有保障。
此外，董希淼認為，處置不良資產(chǎn)也需要銀行消耗大量利潤。如果凈息差過低，相關風險得不到有效化解，將使相關風險淤積于金融體系。
“房貸利率下降幅度大，本質(zhì)上是銀行內(nèi)卷式競爭的結(jié)果，但內(nèi)卷式競爭沒有贏家，只會導致無序的價格戰(zhàn)對金融穩(wěn)定產(chǎn)生沖擊。”李宇嘉說道。
總體而言，通過打價格戰(zhàn)擴大業(yè)務增量絕非長久之計。業(yè)內(nèi)人士表示，銀行應將摒棄規(guī)模情結(jié)、速度情結(jié)落到實處，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，加強定價管理，找到規(guī)模與效益之間的平衡點。
來源：華夏時報
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