近段時間，海南萬寧、湖南長沙分別推出“商改住”政策。其中，萬寧市政府辦公室率先印發(fā)了《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案》的通知。方案稱，在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
7月2日，長沙市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項的通知》明確長沙市轄區(qū)范圍內(nèi)，將暫停新的公寓等類住宅項目規(guī)劃審批。已完成項目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。
7月10日，原中房集團(tuán)董事長孟曉蘇在接受《華夏時報》記者采訪時表示，這些商業(yè)與辦公樓項目的整體過剩，是“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的突出表現(xiàn)。僅這幾個城市積極推動“商改住”是不夠的，應(yīng)把它作為房地產(chǎn)政策調(diào)整的重點(diǎn)方向之一。它恰恰反映出全國房地產(chǎn)市場上的突出問題，就是商辦樓宇的過量積壓。
“因為過去規(guī)劃思想偏頗，人為的亂指揮等問題，使歷史錯誤積累下來，造成了目前商業(yè)和辦公樓大量積壓，問題應(yīng)該在全國各地引起重視，特別是一線城市北上廣深，更要特別關(guān)注這件事情，把它當(dāng)作落實中央精神、落實國務(wù)院要求的具體措施，積極進(jìn)行項目方向調(diào)整。”孟曉蘇說。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，全國待售商品房中，屬性為辦公的面積達(dá)到了5211萬平方米，同比增長9.6%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積達(dá)到1.43億平方米，同比增長2.0%。
“商改住”不僅僅具有去庫存的作用，還有緩解相關(guān)開發(fā)商的資金壓力。北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超在接受《華夏時報》記者采訪時表示，要是海南萬寧“商改住”跑通之后，估計很多城市都會跟進(jìn)，也會陸續(xù)在全國推廣，這是全行業(yè)的曙光。
跨過政策紅線
2021年10月12日，海南省自然資源和規(guī)劃廳等3部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項目全過程管理的意見》（簡稱“12號文”），從建設(shè)項目土地出讓、建筑設(shè)計以及項目銷售和產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)的管理，提出了限制性的調(diào)控政策，其中包括嚴(yán)禁“商改住”。
不過，近日市場消息稱，海南省萬寧市出臺了一份“商辦類商品房去庫存”工作方案，允許商業(yè)類辦公樓改成住宅。
《華夏時報》記者7月8日從萬寧市住建局證實到，該市確實印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案的通知》，但是該文件屬于非主動公開類。
記者了解到，上述《工作方案》提到，商辦類商品房項目不再受“產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制，由市營商環(huán)境建設(shè)局牽頭，聯(lián)合住建、資規(guī)、消防、環(huán)保、水務(wù)、電力等部門對商辦類項目進(jìn)行綜合查驗評估，認(rèn)為兼具住宅使用功能的，提請市政府認(rèn)定，在不得改變用地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)的前提下參照住宅項目管理。
另外，購買此類商品房用于居住的，其家庭適齡子女就讀萬寧市區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校起始年級，可納入就近入學(xué)片區(qū)；對于個人二手商辦類房產(chǎn)交易過戶，地方財政給予一定比例補(bǔ)貼；個人購買商辦類商品房的，可憑相關(guān)憑證申請辦理居住證明。
《工作方案》還提到，除了上述優(yōu)惠措施，個人購買商辦類商品房且實際個人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價格標(biāo)準(zhǔn)。同時，個人購買此類商品房還可或金融機(jī)構(gòu)的貸款支持。
這也意味著，“商改住”項目在子女就近上學(xué)、用水、用電、用氣以及購房貸款方面，均可獲政策支持。但是，上述實施范圍存在著一定的前提條件，即2020年6月1日起首次取得預(yù)售證（現(xiàn)售備案證明）的商辦類商品房項目；在建未取得預(yù)售證或已立項取得項目備案證明正在籌建的商辦類商品房項目。符合前述條件之一的項目，均可納入這次工作方案實施范圍。
另外上述商辦類商品房項目還需要滿足以下條件才能辦理“商改住”，即購房者在2023年5月1日起購買且辦理了商品房合同備案，所購商品房已竣工備案交付使用。
值得一提的是，萬寧這一工作方案的制定和印發(fā)，表明海南實施了近3年的嚴(yán)禁“商改住”政策的“破冰”。而“商改住”這一模式被萬寧跨過政策紅線后，長沙跟進(jìn)出臺相關(guān)政策。
7月2日，長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ分赋?，在市轄區(qū)范圍停止新的公寓等類住宅項目規(guī)劃審批，而已完成項目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。
另外，《通知》還規(guī)定公寓等類住宅項目調(diào)整為住宅原則上應(yīng)符合居住建筑相關(guān)設(shè)計規(guī)范以及套型住宅設(shè)計要求，無法滿足套型住宅設(shè)計要求的小戶型公寓不得進(jìn)行調(diào)整。而符合要求的公寓等類住宅商品房，經(jīng)資規(guī)、住建等部門論證方案可行的前提下，由屬地政府提出規(guī)劃修改申請，按程序優(yōu)化地塊規(guī)劃指標(biāo)，合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求并完善土地出讓合同后，推動項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。
雖然長沙大膽跟進(jìn)，但是它也為自己設(shè)定了一個時間來探索。據(jù)了解，《通知》自2024年7月2日起正式執(zhí)行，有效期一年，上級部門有新要求的按新要求執(zhí)行。
限制“商改住”致使去化緩慢
其實，為了幫助商辦公寓的去庫存，有不少地方都嘗試過將其改為保障性住房，或者在項目仍未建成時將土地用途調(diào)整為居住用地，而國務(wù)院去年也出臺相關(guān)指導(dǎo)意見表示，將商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款。
2023年8月25日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》提出，有條件支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款，原劃撥的土地繼續(xù)保留劃撥方式。
不過，此次萬寧和長沙出臺相關(guān)政策將商辦公寓性質(zhì)調(diào)整為住宅，在全國范圍內(nèi)屬于首次。而萬寧和長沙出臺“商改住”政策的目的都指向了去庫存。如萬寧在《工作方案》中表述，制定本方案是為了促進(jìn)我市商業(yè)辦公類商品房項目去庫存工作，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。
長沙也在《通知》中指明，支持公寓等類住宅項目調(diào)整為住宅，是為了支持企業(yè)盤活閑置存量土地、空間資源，結(jié)合市場需求調(diào)整完善規(guī)劃條件和設(shè)計要求，加快推動存量公寓等類住宅商品房去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“去庫存”的背后是兩地的去化壓力比較大。
據(jù)海南本土地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年年末，海南9個市縣商辦類產(chǎn)品廣義庫存為1179萬平方米，按9市縣平均去化速度計算，去化周期達(dá)89月。
據(jù)相關(guān)媒體報道，海南一家專業(yè)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺“至理數(shù)據(jù)”顯示，截至今年6月29日，萬寧市已獲得預(yù)售或現(xiàn)售許可的商品房商業(yè)用途產(chǎn)品，庫存可售面積約82.34萬平方米。而過去一年萬寧市這類產(chǎn)品總共成交備案834套、總建筑面積約61421.1平方米，算下來月均成交備案面積約5118.4平方米，以此測算，現(xiàn)有82.34萬平方米庫存去化周期超過了160個月。
另外，湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，長沙內(nèi)五區(qū)商辦類物業(yè)庫存達(dá)250萬平方米（剔除現(xiàn)房），其中商辦公寓的庫存量達(dá)到了135萬平方米，去化周期高達(dá)58個月，公寓成交持續(xù)低迷，整體存量積壓，“公寓改住宅”政策出臺，主要是為長沙目前庫存高企的商辦物業(yè)尤其是公寓紓困。
有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，有不少商辦項目是在可以商改住的背景下取得，期間在中途被叫停，導(dǎo)致不少開發(fā)商的資金壓力加大?，F(xiàn)在有城市出臺相關(guān)政策可以盤活相關(guān)商辦存量項目，可以緩解相關(guān)房企現(xiàn)金流壓力。
某數(shù)據(jù)研究中心就曾指出，自2017年3月北京出臺了針對商辦項目的調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后，到2019年8月，廈門出臺最嚴(yán)“禁公寓令”，“商改辦”“商改住”全部杜絕。
另據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等全國多城相繼發(fā)布政策限制“商改住”。對公寓市場產(chǎn)生了立竿見影的影響，量價雙雙下滑，去化緩慢，庫存嚴(yán)重累積。在成交量方面，像北京、上海的公寓成交在2017年呈現(xiàn)斷崖式下跌，2017年北京同比跌69.4%，上海同比跌73.3%，在隨后的2018和2019年，北京公寓成交水平繼續(xù)下滑，分別下降42.6%、24.8%，上海在2018年短暫回升，2019年到2022年連續(xù)4年回落，累計下降超40%。
從價格走勢看，上述限制“商改住”政策出臺后，北京、上海價格上漲動力不足，呈現(xiàn)不同幅度的下跌。其中北京2017年和2018年公寓成交價格下跌3.87%和13.4%，2021年到2022年再次開始下滑，自此，北京公寓市場單價從3-4萬元水平降至2萬元+水平。上海2018年-2020年公寓價格分別下降12%、8%、5.6%。
公寓市場量價雙雙下滑后，使得開發(fā)商現(xiàn)金流壓力增大。
“從房企本身來看，手握商住項目的開發(fā)商面臨著盤活存量的壓力，雖然部分城市也出臺了鼓勵商改租的政策以解決商住公寓去化難題，但是效果不甚顯著，開發(fā)商也經(jīng)歷了多種嘗試最終成果甚微，尤其是在近兩年疫情黑天鵝的影響下，房企面臨的資金壓力加大，手握商住公寓的房企苦于如何存量盤活，大量的資金沉淀，資金無法回流，這在一定程度上加劇了房企的財務(wù)壓力。”某數(shù)據(jù)研究中心于2023年3月指出。
“商改住是神來之筆”
值得探討的是，為什么萬寧、長沙等地方出臺“商改住”政策會引起大家的關(guān)注？
“我國各大城市商辦房屋整體過剩，是近年來城市建設(shè)中出現(xiàn)的一個突出問題。”孟曉蘇指出，商辦規(guī)劃用地曾在國土審批占到整個土地供應(yīng)量的30%左右，但是它的銷售只占10%左右。這就造成近年商業(yè)和辦公樓用地建出項目超量增加，這也是樓市過剩的主要?dú)v史原因。
再進(jìn)一步深究，之前為什么會大量批準(zhǔn)這些商業(yè)項目的建設(shè)？
對此，孟曉蘇指出，“過去一些官員錯誤地認(rèn)為，只要蓋起商業(yè)辦公樓，就能招商引資，就能引來企業(yè)入駐，就能建成商業(yè)中心，財政就能有長期稅源，所以超量供應(yīng)商辦用地。某些城市商辦用地的增長幅度簡直匪夷所思?，F(xiàn)在商業(yè)辦公樓為什么多了？就是因為過去的誤判，認(rèn)為商辦用地能夠帶來政府長期收益，而住宅用地賣一次就沒有后續(xù)收入了，這是一個因素。”
同時，孟曉蘇表示，另外一個因素是在房地產(chǎn)限購政策下，重點(diǎn)是壓制住宅銷售，但是商業(yè)項目銷售卻是不限購的。因此有些地方就一股腦審批商辦項目，急于賣地掙錢。結(jié)果人為推動起商業(yè)辦公樓的大批量建設(shè)?，F(xiàn)在商辦市場不景氣，不少商業(yè)與辦公樓已人去樓空，問題積累下來就越來越嚴(yán)重。
孟曉蘇還進(jìn)一步指出，“商改住”作為政府政策里的重要調(diào)整，早就該出臺了?，F(xiàn)在部分二三線城市出臺政策，努力改變商住項目審批過多和積壓嚴(yán)重的問題，值得充分肯定。這件事到了必須全國重視和整體解決的時候了。
值得一提的是，早在2022年底，仇寶興、孟曉蘇、苗樂如、黎乃超等專家就對一線城市提出“加快商改住”的建議。那時孟曉蘇就說：北京如果能夠從商住項目銷售啟動，不僅可以有效盤活樓市，而且能有效降低房價。這些商住項目的單價一般都在2萬元左右，商住項目進(jìn)入市場，能夠有效平抑房價。
黎乃超也在2022年的時候指出，盤活北京商住存量共有以下七大好處：有利于平抑房價；有利于增加供給；有利于租售并舉；有利于活躍首都市場；有利于增加稅收；有利于盤活存量；有利于化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險，釋放出大量閑置資金。
“但是相關(guān)政策出臺滯后，主要城市至今還在‘商改住’上拖延。兩年來商辦過剩嚴(yán)重壓制房地產(chǎn)市場。加之今年以來住宅市場開始出現(xiàn)房價下滑的情況。中央所指出的問題‘主要是有效需求不足，社會預(yù)期偏弱，國內(nèi)大循環(huán)存在堵點(diǎn)’，切中目前樓市問題的要害。”孟曉蘇說道。
孟曉蘇指出，“現(xiàn)在推出商改住政策已經(jīng)夠晚的了，使商辦存量成為壓在市場上的一塊石頭。現(xiàn)在已經(jīng)有長沙等城市正視現(xiàn)實，積極采取行動改變規(guī)劃方向，這是可喜的變化。而那些商業(yè)和辦公樓積壓更加嚴(yán)重的大城市，更應(yīng)當(dāng)在化解商業(yè)庫存方面找到政策突破口，落實國務(wù)院提出的‘繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施’。”
在孟曉蘇看來，無論是造福百姓，還是為財政增加收入，“商改住”都能稱得上是“神來之筆”，能夠解決現(xiàn)在大城市商業(yè)辦公樓項目大量積壓的問題。從長遠(yuǎn)角度看，這些過量供給的商業(yè)寫字樓項目如果不改變使用方向，可能永遠(yuǎn)也去化不掉了。不及時調(diào)整就會形成毒瘤，阻滯建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，加重地方財政的困難，增加人員就業(yè)壓力。而及時推動商改住，是盤活市場、進(jìn)一步活躍經(jīng)濟(jì)的重要措施。
孟曉蘇還說到，從歐美發(fā)達(dá)國家近年的經(jīng)驗可以看出，已經(jīng)啟動的居家辦公趨勢，通過幾年疫情隔離已經(jīng)加快發(fā)展了。許多國家寫字樓過剩已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。歐美國家改變樓宇方向和用途的經(jīng)驗豐富，不少都在進(jìn)行調(diào)整改造?，F(xiàn)在我們在推動城市更新，“商改住”應(yīng)成為許多大城市更新改造的方向。
起到平抑房價的作用
從萬寧出臺“商改住”政策，再到長沙跟進(jìn)，這釋放了什么信號？
在黎乃超看來，長沙跟進(jìn)這個政策，比萬寧單獨(dú)出臺相關(guān)政策更能釋放出重磅信號。黎乃超進(jìn)一步解釋，萬寧這個事其實是一個全國的試點(diǎn)，現(xiàn)在基本上試點(diǎn)都會在南方試點(diǎn)。試點(diǎn)的意思就是看其帶來的效果，如果沒有什么大問題，就要全國推出。不過，全國推出也有一個節(jié)奏的問題，不能亂推，也不能無序的推。而在哪個城市推，哪個城市不推，那是要因地制宜的，是結(jié)合其市場情況、老百姓的需求、供給來考慮，是一個綜合的、科學(xué)的系統(tǒng)工程。
“選擇在長沙推，首先是長沙的房價相對來說比較合理，（相關(guān)政策）推出來以后，市場的反應(yīng)可能沒有那么大，效果相對來說溫和一點(diǎn)。因為政策出臺都是希望比較溫和，不要形成大起大落，沖擊市場。”黎乃超說道。
同時，黎乃超還強(qiáng)調(diào)，“可能很多人不知道萬寧，但是沒有人不知道長沙。長沙放開了，就意味著跟長沙同類的城市必須要放開了，它是一種標(biāo)志，而不是一種引領(lǐng)。萬寧是示范，萬寧出來以后大家不知道在哪能放開，但是長沙放開，那就意味著武漢、成都這些城市一定都（要）放開了。其實就可以說是變成了全行業(yè)的曙光。”
不僅僅存在去庫存、盤活房地產(chǎn)市場、緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力的作用，“商改住”還能起到平抑房價的作用。
黎乃超指出，“商改住”模式推出，它會起到豐富老百姓居住業(yè)態(tài)的作用，讓老百姓多一個選擇的機(jī)會，同時還會拉低相關(guān)地區(qū)的房價。
“從房價來說，商業(yè)一般會比周邊的住宅便宜比較多。因為之前有很嚴(yán)格的限購，如果這次變成了住宅，它對于平抑房價是會有極大好處的。”黎乃超表示。
另外孟曉蘇也提到，“商改住”可能會形成一個“結(jié)構(gòu)性房價”。所謂的結(jié)構(gòu)性房價，就是指它會造成房價的結(jié)構(gòu)性降低。
孟曉蘇進(jìn)一步解釋道，比如某大城市的住宅每平方米單價是6萬元，但是“商改住”項目單價才2萬元。商改住能讓城市樓宇功能更新，能讓不同收入水平的居民都可從市場上選擇購買適合自己的房屋，而它所造成的“平均房價下降”，只會造福眾多普通百姓，而不會拉低現(xiàn)有商品房價格和影響市場預(yù)期。
來源：華夏時報 |