5月17日，國務院相關(guān)部委發(fā)布地產(chǎn)金融四支箭，包括首套首付比例降至15%歷史新低；取消商品房貸款利率下限，住房公積金利率下調(diào)0.25%；央行設立3000億元保障性住房再貸款；支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房等。
相關(guān)政策一定程度上超出此前市場預期，銀行業(yè)內(nèi)人士對其后續(xù)影響怎么看？
5月19日，某城商行廣州分行負責人對財聯(lián)社表示，本次政策直接由國務院統(tǒng)籌發(fā)布，是近年級別最高、覆蓋面最廣地產(chǎn)行業(yè)利好政策，對銀行來說地產(chǎn)資產(chǎn)壓力和消費端購買力都得到釋放。地產(chǎn)金融核心是“人、房、地、錢和戶”，這次政策基本都覆蓋了，包括對于未建、未售的商品房和土地都有對應處理政策。
該人士相信，本輪政策會提高地產(chǎn)市場的預期和交易，但是具體不同區(qū)域和城市差異會比較大，可能核心區(qū)地產(chǎn)、投資型和高凈值人群的購買力被激發(fā)的會快一些。
對于下一步，中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐5月20日發(fā)布觀點認為，517政策對當前地產(chǎn)金融影響而言，資產(chǎn)質(zhì)量重于利率定價。
高級別全鏈條的利好政策
本輪政策出臺的背景是地產(chǎn)市場投資和交易持續(xù)低迷。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.8%，新建商品房銷售面積下降20.2%，銷售額下降28.3%，房屋新開工面積同比下降24.6%。同時，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比降幅均有所擴大。
上述城商行負責人認為，這次政策基本覆蓋地產(chǎn)金融“人、房、地、錢和戶”五個方面。對銀行來說最直接影響的是擴大購房資格人群和降低金融準入門檻，可以增加交易和貸款。
貝殼研究院監(jiān)測顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%（相當于LPR-36bp）、二套主流房貸利率平均為4.16%，其中，常州等部分城市首套房貸利率已經(jīng)降至3.25%歷史新低。
5月20日，某大行深圳分行按揭業(yè)務人士對財聯(lián)社承認，對比目前收入預期和市場收益率水平來看，房貸利率的其實還是高于不少購房者的承受能力，實際上提前還貸的情況一直也還存在。
中信證券5月20日發(fā)布觀點表示，隨著全國范圍內(nèi)的利率下限取消，按揭貸款利率有望更快回歸市場化定價，在不考慮LPR下降的前提下，全國按揭貸款利率定價有望下行到3.3%以下?？傮w來看，大力度的政策調(diào)整既體現(xiàn)了政府穩(wěn)住房地產(chǎn)市場的決心，也會對房屋銷售起到積極促進的作用。
對供給端的調(diào)節(jié)影響更大
上述城商行人士認為，這次政策對土地回收和未售房產(chǎn)的政策對地產(chǎn)和金融行業(yè)的影響更大一些。比如超越白名單制度，對未出售房產(chǎn)和未建成的土地都設立了回收的條件，有點類似政府出面調(diào)節(jié)供應和兜底的風險處理機制，對存量的開發(fā)貸款和流動性貸款等都有好處。
5月17日國務院發(fā)布與“去庫存”相關(guān)政策顯示：將提供保障性住房再貸款3,000億元，明確了收購對象嚴格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，明確了收購主體為地方國有企業(yè)。
據(jù)了解，政府“收儲”模式主要包括直接收購、以舊換新兩種。前者是指國資平臺直接向開發(fā)商收購；后者是指國資平臺收購居民舊房，售房款用于居民購買指定新房項目。
中金公司和中信證券均估計，保障性住房再貸款3,000億元，人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5,000億元。中金公司研究員孫元祺據(jù)此還認為，這意味著圍繞存量商品房收購的框架已經(jīng)得到初步建立和明確。
5月20日，中國銀河證券張一緯進一步分析測算，本次保障性住房再貸款3,000億元預計帶動銀行貸款5000億元，相當于2023年全國商品銷售額的4.29%。
對銀行影響質(zhì)量重于定價
對于上周五發(fā)布的利好政策，市場已經(jīng)有一定的正面預期。
中銀證券研究員張?zhí)煊?月20日發(fā)布報告顯示，上一周，外資持續(xù)增持銀行股，比例較前周上升0.03pct，截至周五持股市值比例1.64%。42家銀行中增持前十分別為：滬農(nóng)、江蘇、常熟、長沙、蘇州、紫金、成都、青農(nóng)、招行。
具體來看，外資微幅減持大行，6家國有行中，交通銀行被增持0.10pct，其余五家均被小幅減持；9家股份行中，4家獲增持，招行、浦發(fā)分別獲0.11pct、0.10pct增持，興業(yè)、華夏獲小幅減持0.05pct、0.01pct。民生上周被減持幅度較大，為0.19pct。
對“組合拳”政策對行業(yè)下一步的影響，中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐認為，當前地產(chǎn)金融邏輯而言，質(zhì)量重于定價。雖然下階段新發(fā)放按揭貸款利率的可能進一步下降，預計對資產(chǎn)收益率仍有一定負面影響，但今年以來包括“手工補息”規(guī)范、高息產(chǎn)品壓降在內(nèi)的負債成本管控，有望對息差帶來更強的邊際支撐作用。
肖斐斐認為，下階段涉房貸款的質(zhì)量變化更為重要，2023年末上市全國性銀行的房地產(chǎn)對公貸款不良率均值為3.98%，當前仍然處于不良暴露的“爬坡階段”。下階段建議重點關(guān)注地產(chǎn)金融政策放松后，商品房銷售的回暖情況以及房企流動性和債務償付能力的邊際變化情況。
來源：財聯(lián)社 |