政治局會(huì)議提出要“優(yōu)化增量住房”大背景下，近段時(shí)間多個(gè)城市出臺(tái)減少公攤面積新規(guī)，市場(chǎng)再度引發(fā)對(duì)公攤面積的討論。
有市場(chǎng)消息稱(chēng)，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內(nèi)容包括：減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。
對(duì)此，深圳市規(guī)劃和自然資源局方面向記者表示，相關(guān)文件預(yù)計(jì)將于下周在官網(wǎng)上發(fā)布，具體內(nèi)容以發(fā)布文件為準(zhǔn)。
事實(shí)上，除深圳外，廣東的佛山、惠州、清遠(yuǎn)等地，先后出臺(tái)了住宅用地的計(jì)容面積和公攤新規(guī)。肇慶則宣布實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。
分析人士認(rèn)為，調(diào)整公攤面積和計(jì)容面積、提高得房率新規(guī)，已成為樓市調(diào)控的新手段，未來(lái)預(yù)計(jì)還有更多城市跟進(jìn)調(diào)整相關(guān)政策。
對(duì)于出臺(tái)相關(guān)政策的原因，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，監(jiān)管層提出要“優(yōu)化增量住房”，而優(yōu)化增量就是要提高新增供應(yīng)的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。
“上述城市出臺(tái)的計(jì)容面積和公攤新規(guī)，本質(zhì)上是通過(guò)增加套內(nèi)面積、實(shí)際使用面積，從而降低購(gòu)房的價(jià)格和成本，變相降低房?jī)r(jià)，這些措施有利于提升買(mǎi)家購(gòu)房積極性。”李宇嘉表示，得房率得以提升的項(xiàng)目，會(huì)較其他項(xiàng)目具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，因單價(jià)較低、去化速度快，也會(huì)提振開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。
深圳新增住宅將減少公攤面積
記者獲悉，《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》自2014年發(fā)布以來(lái)，先后經(jīng)歷了4次修訂。
本次修訂主要集中在7個(gè)方面，其中第3點(diǎn)提到，結(jié)合高密度、高容量發(fā)展下的城市建筑現(xiàn)狀及設(shè)計(jì)創(chuàng)新，優(yōu)化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計(jì)算方式，優(yōu)化建筑面積管控方式，簡(jiǎn)化凹槽、室外透空等條款。
其中最值得關(guān)注的是，過(guò)去深圳計(jì)入“公攤”面積的兩大部分，將把避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計(jì)容面積”。
也就是說(shuō)，本次修訂后，深圳新增住宅的公攤面積會(huì)減少，得房率將有效提高。
與此同時(shí)，深圳在住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)上也進(jìn)行了調(diào)整。2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》增加“計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超過(guò)2.4米，超過(guò)部分的水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。
此前規(guī)定陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深不能超過(guò)2.4米，修訂后陽(yáng)臺(tái)可以把進(jìn)深做大，對(duì)超過(guò)2.4米部分計(jì)入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計(jì)入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6米增加至0.8米。這意味著住宅的“飄窗”面積將可加大一圈。
此外，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》進(jìn)行了“限高”，即新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）中主導(dǎo)用途的建筑高度不得超過(guò)250米，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。
據(jù)了解，過(guò)去深圳的建筑設(shè)計(jì)受高密度城市和城市更新成本等影響，超高層住宅不斷涌現(xiàn)。修訂后，低容積率小區(qū)、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產(chǎn)品將有望回歸，滿足市民更多改善性需求。
“深圳出臺(tái)新版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》，是踐行建設(shè)‘好房子’的具體表現(xiàn)，將進(jìn)一步滿足購(gòu)房者對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、品質(zhì)好的樓盤(pán)的期望。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，得房率高的項(xiàng)目更有競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于購(gòu)房者而言，房屋的得房率提高，套內(nèi)面積增大，購(gòu)買(mǎi)相同價(jià)位的住房可獲得更多使用面積，居住舒適度將有所提升。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
提高得房率或成新趨勢(shì)
事實(shí)上，公眾對(duì)公攤面積的問(wèn)題討論已久。
從政策導(dǎo)向來(lái)看，今年4月30日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。本次會(huì)議，將建設(shè)“好房子”提升到新的高度，“好房子”建設(shè)將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。
在全國(guó)，最近很多城市已經(jīng)著手落地中央精神，開(kāi)始修訂公攤面積計(jì)算新規(guī)，提高得房率。
5月13日，惠州自然資源局印發(fā)《市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，其中提到，“建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，不納入公攤面積”、“面積小于3萬(wàn)平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車(chē)庫(kù)的建筑面積，不計(jì)入容積率建筑面積”。
同日，佛山也發(fā)布13條樓市新政措施，其中提到，新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的“折半”計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺(tái)與地面高差小于0.45米需計(jì)容的要求。
“本質(zhì)上，計(jì)容面積和公攤新政并不是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)以滿足提高購(gòu)房者的福利水平。”李宇嘉表示。
多位受訪分析師告訴記者，減少公攤面積、提升得房率是未來(lái)的調(diào)控趨勢(shì)，但應(yīng)該會(huì)逐步過(guò)渡。陳文靜也認(rèn)為，未來(lái)，各地將繼續(xù)落實(shí)“好房子”建設(shè)要求，預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)舉措。
隨著越來(lái)越多的城市跟進(jìn)優(yōu)化相關(guān)措施，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，未來(lái)全國(guó)公攤系數(shù)很可能會(huì)出現(xiàn)大變，新的戶(hù)型體系即將到來(lái)，也會(huì)迎來(lái)新的市場(chǎng)變局。購(gòu)房者將能夠買(mǎi)到得房率更高的戶(hù)型和設(shè)計(jì)更好的產(chǎn)品，但二手房或者開(kāi)發(fā)商已經(jīng)入市的項(xiàng)目，會(huì)受到?jīng)_擊。
其進(jìn)一步表示，當(dāng)前北京等城市已經(jīng)出售的限競(jìng)房89平米小三居較為局促，得房率只有75%左右，而近期開(kāi)發(fā)商新規(guī)劃的戶(hù)型得房率已經(jīng)普遍超過(guò)80%。
“參考廣州經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，修訂公攤面積政策利好開(kāi)發(fā)商新拿地塊和購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的消費(fèi)者。但對(duì)之前已經(jīng)入市但未開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售的項(xiàng)目，因在容積率或公攤方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致后者在去化時(shí)面臨一定的壓力，特別是距離相近的項(xiàng)目。”李宇嘉稱(chēng)。
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