房地產(chǎn)的問題一直是國人關(guān)注的熱度話題，挑動著大家敏感的神經(jīng)，行業(yè)「牽一發(fā)而動全身」，對每個人來說息息相關(guān)。
隨著2019年7月24日，蘇州出臺了歷史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策
蘇州的限售政策升級為全域限售，除蘇州工業(yè)園區(qū)施行限售政策外，姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)等全市范圍新房限售期為3年。二手房限售期為5年。另外，調(diào)控政策對非本市戶籍居民家庭需繳納的社保證明由1年升級為2年。
在此調(diào)控背景下，住宅產(chǎn)品限購，一些投資客將目光轉(zhuǎn)到公寓類產(chǎn)品上，限購一周年之后，公寓房迎來了怎樣的變化呢！吳江樓市網(wǎng)的小編就蘇州灣這一帶的一些公寓房進(jìn)行了一個調(diào)查和匯總。
首先給大家簡要科普下，在大眾的認(rèn)知里，公寓時常有一些負(fù)面信息，比如你會看到一些內(nèi)容列舉它的種種缺點(diǎn)，比如產(chǎn)權(quán)年限短，一般只有40年；公寓屬于商用住房，水電費(fèi)等生活成本比普通住宅高；無法解決戶口問題，沒有學(xué)區(qū)房；稅費(fèi)高，轉(zhuǎn)手困難。
既然公寓有那么多的缺點(diǎn)，為何開發(fā)商還會建公寓？是不是腦子「瓦特」了，還是說很多你了解的是片面的，就像我們說的存在即合理。不然那么多關(guān)于公寓的負(fù)面消息，要把人嚇?biāo)懒?，還有誰敢來買，這里先賣個關(guān)子，深入和大家分析。
回到公寓本身，公寓是一種商業(yè)或地產(chǎn)投資中的居住形式。在這個定義中其實已經(jīng)明確地產(chǎn)投資這一目的和需求，相較于普通人來說顯然地產(chǎn)投資是不適合的，頂多成為公寓的租用者。
我們在來看公寓的幾大分類，一般分為三類
普通公寓（也有直接叫住宅或排房）
這類用地性質(zhì)為住宅，產(chǎn)權(quán)年限為70年，部分50年，這類普通公寓的特點(diǎn)是戶型面積相對較小，價格高于區(qū)域整體水平。
商務(wù)公寓
這類商務(wù)公寓用地性質(zhì)為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限是根據(jù)用地性質(zhì)定，一般有50年或40年，位置一般在城市的核定地段以及商務(wù)中心區(qū)域，可以居住，可以辦公，不是純粹的寫字樓，若只具備寫字樓功能，價格相對寫字樓低，一些城市可注冊公司。
酒店式公寓
用地性質(zhì)為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限為40，面積較小，裝修檔次較高，大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通便利，大多聘請國際知名品牌物管公司、專業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專業(yè)、細(xì)致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，相對物業(yè)管理費(fèi)較高。
這類公寓在投資中要遵循一些要點(diǎn)。
回報屬性
不要把雞蛋放在一個籃子里，房產(chǎn)投資不像其它投資那樣，回報效率高，資金流動性強(qiáng)，尤其在「房子是用來住的，不是用來炒的」基調(diào)下，高回報率的逐漸降低，開始回歸從長期看的趨勢價值。
政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展
研究發(fā)地產(chǎn)，我們經(jīng)常會聽到一個詞，那就是「地段」，這里不說三遍了，政府規(guī)劃是提升一個地段的基礎(chǔ)，接著就是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終形成集聚效應(yīng)，迎來爆發(fā)式增長。反之，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，就不具備競爭力。
總的概括來說從區(qū)域、板塊、產(chǎn)業(yè)、人口、地段、價差等指標(biāo)考慮。
樓市小編探訪了三個項目地，一起來看看這些公寓的情況吧。
蘇州灣天鉑
該項目位于蘇州市吳江太湖新城，由紅星地產(chǎn)打造，順便說下，紅星商業(yè)是紅星美凱龍旗下的，紅星商業(yè)打造的愛琴海購物公園已入住了北京、上海、天津、蘇州、昆明等40余個大中型城市，此項目總建筑面積是280000㎡，占地總面積為155000㎡，房屋總計為2529戶，小區(qū)物業(yè)是紅星物業(yè)。
目前天鉑推出的主要是一些具有投資價值的公寓、辦公樓以及商鋪
這部分是由維也納國際酒店來托管的，這家是創(chuàng)立于1993年，以打造中高端服務(wù)為目標(biāo)的酒店，引領(lǐng)「舒適典雅、安全環(huán)保、音樂健康」理念，查了下，正在以每年100-110家分店的速度發(fā)展，作為「輕五星」的領(lǐng)袖品牌，會有怎樣的表現(xiàn)，只能說拭目以待。
整個樓層的設(shè)計來看，1-3層是商業(yè)街，就是購物、玩耍嗨皮的地方的。4-8層是商務(wù)辦公，作為一個區(qū)位因素有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，相關(guān)有需求的企業(yè)或個人會符合需求。
最后9-14層也就是維也納國際酒店了。參觀了一下樣板間，風(fēng)格毫無疑問是以酒店的形式布局的，不過更加舒適和人性化。
天鉑酒店式公寓
價格：均價14000左右，總價40-60萬左右
首付：50% 外加裝修包價格在37.38萬左右,可貸款
戶型面積：40㎡
層數(shù)： 總高14層 1-3層商業(yè)街 4-8層商務(wù)辦公 9-14層公寓
特點(diǎn)：酒店式托管，維也納國際酒店委管15年，酒店管理公司全程負(fù)責(zé)裝修、驗收、運(yùn)營、管理及維護(hù)一體化服務(wù)，每日管家打掃維護(hù)，第8年整體翻新。
年回報率：5.5%-6%，租金按月支付，每3年租金遞增3%，酒店每年贈送業(yè)主免費(fèi)10天入住體驗。
裝修狀況：附加裝修包
產(chǎn)權(quán)年限：40年
物業(yè)費(fèi)：5元/㎡·月
金奧諾閣雅社區(qū)
金奧諾閣雅社區(qū)是金大地集團(tuán)為了匹配蘇州灣高階人群美好人居的生活理想，與法國雅高集團(tuán)攜手打造的滿足高端居住需求的公寓產(chǎn)品。
地址：蘇州市吳江區(qū)開平路與水秀街交叉口
價格：均價14000左右，總價73-130萬左右
戶型面積：55㎡，72㎡，93㎡
首付：50%，可貸款
總高：27層 （在售層數(shù)18/19/25層）
特點(diǎn)：自住、運(yùn)營
裝修狀況：帶裝修，精裝 一線衛(wèi)浴品牌TOTO戰(zhàn)略合作，中央空調(diào)采用全球領(lǐng)先的美國TRANE中央空調(diào)系統(tǒng)，冰箱、洗衣機(jī)等家電和廚房，均與一線品牌合作
產(chǎn)權(quán)年限：40年
物業(yè)費(fèi)：5元/㎡·月
明珠城青藍(lán)公寓
開發(fā)商：蘇州新湖置業(yè)有限公司
物業(yè)管理：上海新湖綠城物業(yè)服務(wù)有限公司
地址：蘇州市吳江區(qū)江陵西路1888號
價格：均價16000左右 總價60-70萬左右
戶型面積：36-45㎡，一房一價
首付：50%
層數(shù)：19層 （6-19是公寓）在售層數(shù)6、7、11、14、15層
裝修狀況：帶裝修
產(chǎn)權(quán)：40年
物業(yè)費(fèi)：6.00元/㎡·月
在限購以及限貸的政策下，一些資本也要尋找一些出路，出現(xiàn)了一部分人開始研究公寓這種商業(yè)資產(chǎn)的投資屬性。
最后，我們回到那個問題，公寓有缺點(diǎn)？為什么開發(fā)商還要建？
城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)是先行者，有人居住就要有后端一系列的配套服務(wù)措施，單靠政府做，不行，所以政府在土地拍賣的時候給土地設(shè)定一定數(shù)量的商業(yè)指標(biāo)，常見的比例商業(yè)51%，住宅49%。
商業(yè)體諒驚人，消化不了商業(yè)指標(biāo)，開發(fā)商最后發(fā)現(xiàn)，還是建公寓最好的選擇，面積小，兼顧辦公、住宅。相當(dāng)于住房。
所以說，一切都是選擇的結(jié)果。
總結(jié)
這三處公寓房雖說都集中在蘇州灣，我們都知道無論是住宅也好，還是投資性房產(chǎn)也罷，我們常常聽到最多的話就是地段，從地理位置來看，天鉑無疑是這塊區(qū)域核心的位置，這三處公寓，天鉑的酒店式公寓并且享受為期15年的一個托管，無疑是一個亮點(diǎn)。
從現(xiàn)場了解的一個情況來年回報率在5.5%-6%左右，這是一個相對穩(wěn)定的收益，如果從趨勢來看，未來此處的發(fā)展形式，以及產(chǎn)業(yè)設(shè)施的配套，有一個往上走的趨勢。
其次，金奧諾閣雅社區(qū)，地理位置相近，在定位上差別不大，相較天鉑并無托管功能，不過從收益來看有4%以上的回報，需求以及之后租金上漲房產(chǎn)升值的保障。
最后是明珠城青藍(lán)公寓項目，地理位置離前兩個有一段距離，但從從周邊的一個產(chǎn)業(yè)規(guī)模來看，有一個集聚人的效應(yīng)。周邊的交通優(yōu)勢也非常明顯，詢問了年投資回報率得到的答復(fù)是在5%-7%左右。 |