買學位房簽了合同，才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)已被查封；貸款時發(fā)現(xiàn)房屋樓齡長無法做公積金貸款……近日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會（下簡稱“協(xié)會”）發(fā)布《2016年存量房交易糾紛調(diào)處工作簡報》。發(fā)布的信息顯示，2016年該協(xié)會全年受理消費者投訴糾紛同比上升74%。其中，認為中介公司未盡告知義務的糾紛宗數(shù)最多，還有部分糾紛是因消費者自身評估能力及風險防范意識不足所致，比如資金準備不足、對貸款審批額度預計不足、對購房資格條件評估不足出現(xiàn)偏差等。
協(xié)會提醒消費者，在交易前應多了解房產(chǎn)交易流程及注意事項，應選擇辦理了工商注冊和房地產(chǎn)中介資質的正規(guī)中介公司提供中介服務。在簽訂房屋買賣合同前，一定要要求業(yè)主或中介機構提供產(chǎn)權查冊證明，仔細查閱查冊資料，清楚了解房屋自然狀況及權屬狀況。
涉未告知義務糾紛最多
中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，去年全年共受理消費者投訴糾紛87宗，較2015年上升74%。
糾紛主要集中在：認為中介公司擅自制作、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容；認為中介公司隱瞞房屋情況，未盡告知義務；由于交易一方履約意識不足，或交易出現(xiàn)問題后雙方不愿讓步等導致合同無法繼續(xù)履行等。其中，認為中介公司未盡告知義務的糾紛宗數(shù)最多，占糾紛總量的37.9%。
還有一部分糾紛是因消費者自身評估能力及風險防范意識不足所致，如：資金準備不足、對貸款審批額度預計不足、對購房資格條件評估不足等，導致交易無法完成。
案例1：裝修未被納入評估價值 按揭貸款額度低房子買不成
2016年6月，李小姐將市郊的房屋出售，計劃在市中心重新置業(yè)。某中介公司向其推薦了天河區(qū)一套房屋，據(jù)業(yè)主王某介紹，房屋新購置不到半年，裝修花費近40萬元，且房屋附帶一個50平方米的天臺，面積未計入房產(chǎn)證。李小姐對該房屋十分滿意；雙方經(jīng)反復磋商，最終以288萬元的價格簽訂合同，李小姐支付了10萬元定金。
其后李小姐在辦理銀行按揭手續(xù)時發(fā)現(xiàn)，銀行僅同意按評估價230萬元的六成（即138萬元）審批按揭貸款額度，而自己手頭除需支付首期款（86萬元）外的剩余資金，不足以補齊64萬元的差額。直至合同約定交易的期限，李小姐仍未能籌措到足夠資金。
無奈之下，李小姐只好與業(yè)主協(xié)商解除合同，最終業(yè)主王某退還了部分定金3萬元；李小姐認為中介未告知該房屋準確的評估價值，存在過失，不愿支付中介服務費，后中介向市仲裁委提起訴訟，經(jīng)仲裁委判決，認為中介公司已促成買賣雙方成交，故判決李小姐應當支付中介服務費3萬元。
案例
分析
銀行受理按揭業(yè)務時會委托第三方評估房產(chǎn)價值，本案中因原業(yè)主裝修折舊期限較短，難以計入評估價格，附帶平臺沒有權屬，也不能納入評估范圍，從而出現(xiàn)評估價格低于實際成交價格，銀行同意貸款額度低于買家預估金額的情況。根據(jù)《合同法》，李小姐因無能力繼續(xù)履行合同屬于違約，本應無權要求返還定金。消費者可對比同樓盤或同地段房價，必要時提前咨詢專業(yè)人士，對房屋進行估值。
案例2：買“學位房”未查冊 過戶才發(fā)現(xiàn)房被查封
2016年10月，陳某通過某中介公司介紹，看中了天河區(qū)一套“學位房”，該房屋屬張某、方某共有。當晚，中介公司通知業(yè)主張某、方某與買家陳某簽訂合同，業(yè)主張某臨時有事未能到場，因擔心學位房緊俏被其他人買走，陳某在查驗房產(chǎn)證后，與業(yè)主方某簽署了《房屋買賣合同》，并向方某支付定金10萬元，向中介公司支付了5萬元中介費。第二天上午，張某在合同上補簽名。當天下午，中介公司協(xié)助陳某到房管部門進行產(chǎn)權查冊，卻發(fā)現(xiàn)該交易物業(yè)在當天上午剛被法院查封。陳某要求中介公司立即聯(lián)系業(yè)主，取消交易并退回定金，同時要求中介公司退還中介費。
業(yè)主表示，房子是因為斷供而被查封，簽約時確實不知道已被查封；如能還清銀行貸款，可以繼續(xù)交易，但需要時間辦理。陳某認為風險太大，堅持要求退還定金及解除合同。
經(jīng)多次協(xié)商，業(yè)主退還定金給陳某并解除合同。中介公司則認為其促成交易前房屋是沒有查封的，故不同意退回中介費。
案例
分析
協(xié)會分析認為，根據(jù)相關規(guī)定，如在促成交易前，中介機構未按規(guī)定履行查驗、告知等義務的，執(zhí)業(yè)人員最高可罰款3萬元，情節(jié)嚴重的，還可吊銷執(zhí)業(yè)資格證書。消費者在簽訂合同前，一定要要求業(yè)主或中介機構提供產(chǎn)權查冊證明，清楚了解房屋自然狀況及權屬狀況。此外，約定中介服務費用時，可采取分段支付形式，并在合同或協(xié)議中列明。
案例3：辦按揭才發(fā)現(xiàn)樓齡太長 申請貸款年限受影響
2016年9月，某中介公司向林女士推薦了位于越秀區(qū)的一套樓梯樓房屋?？礃沁^程中業(yè)主高某告知林女士其不是該房屋一手業(yè)主，根據(jù)1998年購買該房屋時的印象，樓齡應在1995年前后，雙方最終確定以325萬元的價格簽了交易合同，林女士支付8萬元定金給業(yè)主，及支付部分中介費3萬元。
之后，林女士委托按揭公司辦理按揭手續(xù)，卻被告知經(jīng)產(chǎn)權查冊，該房屋建筑時間是1990年，無法申請20年的公積金貸款，僅可申請15年的商業(yè)貸款。由于商業(yè)貸款年限短、利息高，月供比原計劃高出不少，林女士無法承受。經(jīng)與業(yè)主協(xié)商，業(yè)主同意解除合同并退回部分定金4萬元。林女士認為在委托中介公司尋找房源時，就已告訴自己要辦理20年的公積金貸款，簽約時經(jīng)紀人楊某又承諾一定可以辦理，如今被迫解約中介公司有很大責任，故要求退還中介費及賠償損失的定金。而中介公司認為林女士現(xiàn)場查驗過房屋及房產(chǎn)證，且公司從未做過一定可辦理20年公積金貸款的書面承諾，現(xiàn)在無法交易不是中介公司的責任，故不愿退還中介費及賠償定金。多次協(xié)商無果，林女士狀告中介公司。
案例
分析
協(xié)會分析認為，公積金貸款對房屋建筑結構、建筑時間的要求較商業(yè)貸款更高。購房人如需按揭購房，建議認真核實房屋建筑結構、建筑時間等信息，對于房產(chǎn)證中未記載的信息，可前往房管部門進行產(chǎn)權查冊，切勿在未核實的情況下簽署合同。根據(jù)《廣州市房地產(chǎn)中介服務管理條例》等相關規(guī)定，中介公司應當在簽約前協(xié)助辦理產(chǎn)權查冊，以進一步核實房屋各項自然狀況及權屬狀況等，以避免糾紛。
來源：廣州日報 |