買房可以說(shuō)是人生大事之一，很多朋友說(shuō)在買房的時(shí)候不清楚買房簽合同流程，以及買房簽合同注意事項(xiàng)，或者當(dāng)你已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同書(shū)，成交后又有哪些問(wèn)題是需要注意。
今天，小編就和大家聊聊關(guān)于購(gòu)房合同的問(wèn)題！
買房簽合同流程
購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)——購(gòu)房者交定金(拿收據(jù))——開(kāi)發(fā)商下載網(wǎng)簽合同，雙方進(jìn)行簽合同，購(gòu)房者交首付——開(kāi)發(fā)商將首付款打到房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶——開(kāi)發(fā)商下載備案單并打印備過(guò)案的合同——通知購(gòu)房者再次簽訂備案合同——開(kāi)發(fā)商將備案合同送到房產(chǎn)局審核蓋章——辦理相關(guān)貸款手續(xù)。
簽約前應(yīng)了解的一些事項(xiàng)
開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”
即核實(shí)開(kāi)發(fā)商的土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、銷售許可證這五證，最主要的是看國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，這兩證看準(zhǔn)確了，一般原則上沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。
特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。這也是你將來(lái)能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵所在。
出賣人逾期交房的違約責(zé)任
注意延期交房是否有賠償，就是說(shuō)一定要確認(rèn)交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款，若合同中未約定違約金條款時(shí)，依法律規(guī)定由違約方支付對(duì)方合同總價(jià)的1%至5%的違約金，特別要注意延期交房違約金的比例問(wèn)題。
公攤面積
不應(yīng)該計(jì)入的包括有倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)，作為入房的地下室以及可以單獨(dú)使用的空間，還有售房單位自管自用的房屋，比如開(kāi)發(fā)商在大堂里做的銷售中心等，在商品買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在合同中應(yīng)該說(shuō)明分?jǐn)偭四囊粋€(gè)部分，是經(jīng)過(guò)那一個(gè)地方批準(zhǔn)和分?jǐn)偯娣e的數(shù)額。
面積確認(rèn)以及面積差異處理
商品房銷售管理方法中明確說(shuō)明了，如購(gòu)買的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執(zhí)行。3%是個(gè)分水嶺，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房，要么同開(kāi)發(fā)商協(xié)商！所以只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的說(shuō)明后，才能避免出現(xiàn)此類問(wèn)題。
付款方式與期限
一次性付款可以和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約定的時(shí)間里付款，按照合同，約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商賬上的話，是要支付相應(yīng)的違約金的，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕寫(xiě)，在簽訂正式的合同之前，先咨詢一下是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。
開(kāi)發(fā)商基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和配套設(shè)施承諾
一般來(lái)說(shuō)標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你最基本的生活可行性，再有就是有關(guān)于天燃?xì)庖约叭細(xì)夤艿赖拈_(kāi)通。
關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的問(wèn)題
如果你約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房者可以根據(jù)實(shí)際的情況，選擇退房或者要求違約金的。正常按照商品房的銷售規(guī)定，是在60天以內(nèi)，開(kāi)放商就應(yīng)該將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案的，如果沒(méi)有及時(shí)備案，可以要求違約金。
商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同四份
兩份是正本，兩份是副本。附件一應(yīng)該是房屋的平面圖，簽合同是應(yīng)該注意這個(gè)圖紙，要用坐標(biāo)來(lái)確認(rèn)房屋的朝向，第二是要標(biāo)注房屋的面積或者是面積的標(biāo)尺。
簽合同時(shí)應(yīng)該注意什么
在合約書(shū)中，應(yīng)注明與發(fā)展商談妥的付款方式和價(jià)錢，是按揭付款還是工程分期付款，如果是分期付款，每期款的繳款時(shí)間應(yīng)該注明。
交付房屋的日期一定要寫(xiě)明確，精確到某年某月某日交房，不應(yīng)該模棱兩可，因?yàn)檫@里還有涉及逾期交房的違約問(wèn)題。
明確提出產(chǎn)權(quán)證到手的準(zhǔn)確時(shí)間，不能無(wú)限制的拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。
簽約時(shí)，除簽署正式合同外，在為了更清晰的闡述協(xié)議內(nèi)容的同時(shí)，往往還會(huì)有一份補(bǔ)充合同，主要的目的是表明由于某些特定原因造成的不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過(guò)大使在哪些情況下的免賠責(zé)任。
一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能夠控制的情況下造成的違約的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式，但是購(gòu)房者應(yīng)該更加的多注意，仔細(xì)閱讀補(bǔ)充條款，以免落入文字陷阱。
那在簽合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商時(shí)常會(huì)在合同上標(biāo)出一些不平等和合約，那要如何識(shí)別對(duì)購(gòu)房者不利的合同條款呢？
合同約定：
暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的允許誤差在5%，如果誤差超過(guò)5%，按實(shí)際情況多退少補(bǔ)。
從目前的購(gòu)房情況來(lái)看，購(gòu)房者所得到的面積一般會(huì)比合同約定的面積少，如果互不結(jié)算，吃虧的肯定是購(gòu)房者。
合同約定：
購(gòu)房者不按合同約定時(shí)間付款，則應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算利息以及繳納滯納金等。
但是合同上并沒(méi)有標(biāo)明發(fā)展商如果沒(méi)有按時(shí)交房的情況下，是需要什么懲罰的，這是一個(gè)很不公平的內(nèi)容，很多的購(gòu)房者在這個(gè)點(diǎn)上忽略了思考。
合同約定：
若因施工問(wèn)題造成延期交房，屬不可抗力，與開(kāi)放商無(wú)關(guān)，開(kāi)發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。
這其實(shí)是強(qiáng)詞奪理的，在法律上是沒(méi)有規(guī)定施工問(wèn)題屬不可抗力，若真的因?yàn)槭┕?wèn)題延期交房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。
給廣大的購(gòu)房者提個(gè)建議：
購(gòu)房簽約前，一定要先全面了解好房子的面積，包括贈(zèng)送面積以及公攤面積等，還有房子的物業(yè)以及生活的基本設(shè)施等問(wèn)題。還有就是房子的付款方式還有房子的交付日期等問(wèn)題。當(dāng)把所有問(wèn)題了解清楚之后，在簽訂合同時(shí)，就會(huì)清楚明白很多。
在此之前，建議大家可以在合同方面咨詢律師，以免踏入合同陷阱，畢竟購(gòu)房也是一件大事。
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