5月4日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。
這次會(huì)議中，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議共推出四項(xiàng)舉措，包括個(gè)人依法出租自住房、商業(yè)用房改建租賃用房、公 租房貨幣化補(bǔ)貼和相關(guān)的稅收優(yōu)惠，給予住房租賃市場(chǎng)支持。隨著推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的四項(xiàng)措施的浮出水面，房地產(chǎn)也再次迎來(lái)新聲音。
1、發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
2、推進(jìn)公 租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng) 租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公 租房保障范圍。
3、完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。
4、強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的 租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益。
出臺(tái)背景:樓市冷熱不均商辦市場(chǎng)成樓市頑疾
首先，全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，雖然部分城市商品住宅市場(chǎng)逐步回暖，但商辦物業(yè)市場(chǎng)一直是樓市的“頑疾”，在“去庫(kù)存”成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主旋律的背景下，商業(yè)物業(yè)整體庫(kù)存壓力大，去化周期明顯高于住宅。
另一方面，成熟區(qū)域的租金不斷上漲，增加承租企業(yè)及個(gè)人負(fù)擔(dān)，商辦市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出，有效供給不足。
從南京市場(chǎng)看，和住宅庫(kù)存量處在年內(nèi)新低截然相反，商辦地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)頗為嚴(yán)峻。目前，南京商辦市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的供大于求態(tài)勢(shì)。
網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)《2016年一季度南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，住宅、商辦物業(yè)可售總量中，商辦物業(yè)可售套數(shù)占比達(dá)到64%（當(dāng)前南京商辦庫(kù)存近5萬(wàn)套），也就是說(shuō)南京商品房中近三分之二的庫(kù)存量是商辦物業(yè)，當(dāng)前存量的消化周期長(zhǎng)達(dá)2.6年之久，而住宅去化周期不足3個(gè)月。
其次，目前租賃市場(chǎng)幾乎完全市場(chǎng)化，由于沒(méi)有明確的法律法規(guī)，再加上政府監(jiān)管偏弱，租房人等權(quán)益等得不到很好保障，市場(chǎng)亟待規(guī)范。
該政策的出臺(tái)，是中央供給側(cè)改革和樓市去庫(kù)存執(zhí)政思路的延續(xù)，在2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，已經(jīng)提出鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，2016年兩會(huì)期間再度強(qiáng)調(diào)“積極化解房地產(chǎn)庫(kù)存”；南京市也在4月初“寧十七條”上提出，要“充分培育規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)”。
出臺(tái)目的：構(gòu)建新的住房制度化解商辦庫(kù)存難題
1、構(gòu)建新的住房制度
我國(guó)實(shí)行住房分配貨幣化近20年，房地產(chǎn)逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，在新的供需關(guān)系下，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是購(gòu)租并舉的重要內(nèi)容。
2、完善住房梯度消費(fèi)
在目前的政府保障房體系之外，還有一大批中等偏下收入收入家庭、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人等待“安居”、期待改善居住環(huán)境。租房市場(chǎng)的發(fā)展與規(guī)范,將有利于引導(dǎo)住房梯度消費(fèi):先租房，后買(mǎi)房；先買(mǎi)小房，后逐步改善。
3、增加有效供給
通過(guò)鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，擴(kuò)大有效供給。按住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇的說(shuō)法，目前租賃市場(chǎng)涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億元，租賃市場(chǎng)是未來(lái)的藍(lán)海。鼓勵(lì)更多閑置房源進(jìn)入租房市場(chǎng)，利于企業(yè)創(chuàng)新，建立“薄利多租”商業(yè)地產(chǎn)新模式，創(chuàng)造更多有效供給。
4、化解商辦庫(kù)存
允許商業(yè)用房改變?yōu)樽赓U用房，這是目前去庫(kù)存導(dǎo)向下的一個(gè)重要?jiǎng)?chuàng)新，對(duì)于盤(pán)活存量資產(chǎn)等有積極的作用。不少省份也將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)作為去庫(kù)存的關(guān)鍵政策。
比如，廣東提出，鼓勵(lì)有條件的國(guó)有企業(yè)收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃庫(kù)存商品房，以公共租賃住房形式出租，成為大型公共租賃住房供應(yīng)企業(yè)。四川也出臺(tái)了類似政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將持有的存量房源向社會(huì)出租，地方政府可給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。
|