去年下半年以來，特別是今年春節(jié)后到現(xiàn)在，吳江的房價(jià)如脫韁的野馬，一漲再漲，買到的人暗自慶幸，沒有買到的人只能是扼腕嘆息。
這一拔的房價(jià)漲幅來勢兇猛，幾乎超出了所有人、包括許多業(yè)內(nèi)人士的判斷。原因有許多：國家宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力、去庫存政策調(diào)控放寬、蘇州特大城市規(guī)劃利好、吳江太湖新城建設(shè)成果顯現(xiàn)、蘇州高房價(jià)擠出效應(yīng)、吳江短期供求不平衡等。在房價(jià)猛漲之時(shí)，不少人都是見房就買，但是，你會買房子嗎？你知道什么時(shí)候該買房子嗎，該買什么樣的房子嗎？記者請教了業(yè)內(nèi)人士，揭示了四種錯(cuò)誤的買房觀點(diǎn)，并告訴你如何糾偏，讓你買房只賺不賠。
第一類：堅(jiān)決不買型
糾偏：投資不動產(chǎn)是抵御通脹的有效方法
很多人在對待買房這件事上比較極端。其中最突出的一類人的觀點(diǎn)就是堅(jiān)決不買。這類人的代表觀點(diǎn)是：房子這么漲，不買不就對了嘛；現(xiàn)在房子這么多，房價(jià)總要跌的，我不買。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購買房產(chǎn)是一個(gè)消費(fèi)行為，同時(shí)也是一個(gè)投資行為。所以，房屋在具備居住功能的同時(shí)也具有保值增值的功能。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程也是貨幣貶值的過程，在這個(gè)過程中，如何保衛(wèi)我們的財(cái)產(chǎn)呢？那就是投資。股票、期貨、黃金、外匯、理財(cái)、保險(xiǎn)等都是投資行為，當(dāng)然也包括不動產(chǎn)。其實(shí)，我們的收入永遠(yuǎn)追不上房價(jià)的上漲，永遠(yuǎn)跑不贏通貨膨脹與貨幣貶值。因此，除了工資性收入以外，必須要增加資產(chǎn)性收入，以抵御通脹，保衛(wèi)我們的財(cái)產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從近階段來說，不動產(chǎn)的投資是一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇。雖然它投入大、變現(xiàn)周期長、交易環(huán)節(jié)成本高，但是，實(shí)踐證明，從1998年商品房改革以來，從2000年左右 吳江房地產(chǎn)業(yè)真正進(jìn)入市場化競爭以來，房價(jià)只漲不跌，房產(chǎn)投資只賺不賠。
第二類：不看大勢跟風(fēng)型
糾偏：房產(chǎn)投資要遵循低買高賣的規(guī)律
第二類是不看大勢跟風(fēng)型。這類人的代表觀點(diǎn)是：反正自己住，價(jià)格對我沒有影響；現(xiàn)在房子這么漲，都在買，我也馬上去買。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)銷售是一種市場行為，市場最重要的特征是供求關(guān)系，供大于求，為完成銷售，就要跌價(jià)，以價(jià)換量；供小于求，需求擴(kuò)大，就會漲價(jià)，交易就會放量。房價(jià)有其自身周期性的規(guī)律，房產(chǎn)投資一定要遵循“低價(jià)買入、高價(jià)賣出”這個(gè)一般規(guī)律。
那么接下來 吳江房地產(chǎn)發(fā)展的大勢如何呢？業(yè)內(nèi)人士建議，一般要考察開發(fā)投資總額、銷售交易總量、銷售總額，銷售均價(jià)等幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)?？傊?，從發(fā)展大勢來講，什么時(shí)候買都可以，因?yàn)榉績r(jià)持續(xù)在漲。如果從投資的角度來講，就要考慮收入與收益。最近幾年，房產(chǎn)最佳投資時(shí)機(jī)是2009年和2014年，因?yàn)檫@兩個(gè)年頭是漲幅相對較小的年份。
第三類：終極置業(yè)型
糾偏：讓房子流通起來
第三類是終極置業(yè)型的觀點(diǎn)。這類人的代表觀點(diǎn)是：我買了就是自己住，又不賣，管它漲不漲呢；我又不炒房，漲了又不能賣，不然我住哪兒呀？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一套房子的真正價(jià)值就是它在二手市場的流通價(jià)值，房產(chǎn)是很多人最大的家庭財(cái)產(chǎn)，一定要讓你的房子流通起來，可以通過周期性的置換，既改善了居住條件，又實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)增值，是個(gè)人與家庭應(yīng)對社會發(fā)展變化最重要的保障，而千萬不要有終極置業(yè)的觀點(diǎn)。
針對這種觀點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士建議，首先，買房不要等待觀望，機(jī)會合適就果斷出手，從而達(dá)到用不動產(chǎn)來抵御通脹的目的?？梢灾卑椎卣f，今年這一拔房價(jià)大漲前，如果你沒有購房，那可能一到兩年后，你需要花2倍、甚至是3倍的錢來購?fù)瑯用娣e的房子。其次，不要終極購房，也就是說不要有一步到位買入太大面積的房子或太貴房子的想法，要改變居住觀念，比如不一定要多層，不一定要別墅，不一定要大面積，購房時(shí)要考慮房子能夠便于流通。一般來講，小面積更容易在二手市場上流通，因此買房應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，寧小勿大。再次，房子也是有生命的，不要讓房子老死在手上，要在它最值錢的時(shí)候發(fā)揮它的作用，也就是讓房子流通起來。
第四類：只重細(xì)節(jié)型
糾偏：買房應(yīng)該考慮多方面
第四類是只重細(xì)節(jié)型。這類人的代表觀點(diǎn)是：這個(gè)房型真好，陽臺這么大，我就買這個(gè)了；這個(gè)房型贈送面積好大啊，真好。
平時(shí)，我們經(jīng)常遇到一些買房子的人，拿到戶型圖先仔細(xì)地研究起戶型來，其它一概不問，或者關(guān)心不夠，其實(shí)戶型只是房子價(jià)值中很小的一部分。
那么，買房應(yīng)該看什么呢？業(yè)內(nèi)人士提供了買房應(yīng)該看的多個(gè)方面，依次為：跟著政策買房子，瞄著房價(jià)買房子；看開發(fā)商品牌；看地段位置；看物業(yè)管理；看戶型結(jié)構(gòu)。
那么， 二手房的估值要看哪些要素呢？業(yè)內(nèi)人士建議，要看地段位置、初始價(jià)格、物業(yè)管理水平、小區(qū)硬件設(shè)施、戶型結(jié)構(gòu)、業(yè)主圈層、學(xué)區(qū)、使用年限、裝修、車庫及其它。
小結(jié)
最后再來說說最近買賣房產(chǎn)的總攻略。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首先，現(xiàn)在是賣老房子的時(shí)候，手上有老小區(qū)的房子應(yīng)該在這個(gè)時(shí)候賣出去，房價(jià)上漲，并不代表所有樓盤都漲得一樣多，上漲會有差異，那些老小區(qū)的房子，漲得慢，就不要捂著了。
其次，現(xiàn)在不是買新房的時(shí)候，上半年就不要買新房了，因?yàn)橄掳肽陞墙菂^(qū)將有超過400多萬平方米的供應(yīng)量逐步上市，房子供應(yīng)量增加了，開發(fā)商為了完成銷售任務(wù)，可能會適當(dāng)調(diào)整銷售價(jià)格，因此，沒買房的可以等待下一個(gè)調(diào)整周期，最快可能今年下半年就會出現(xiàn)。再次，要買入熱點(diǎn)地區(qū)的核心樓盤，或者明顯被市場低估、上漲空間巨大的非熱點(diǎn)地區(qū)樓盤。從選擇開發(fā)商的角度來說，可以遵循央企、國企＞專業(yè)名企＞一般上市專業(yè)民企＞非上市、上市非主業(yè)＞本地一般開發(fā)商的順序，從房源位置選擇，可以遵循太湖新城＞城南＞開發(fā)區(qū)＞城區(qū)周邊的順序。
最后再提醒一點(diǎn)，對于明顯不漲或上漲動力不足的房子，就不要購入了，只有當(dāng)你幾年后想賣出的時(shí)候，才知道價(jià)格賣不貴，當(dāng)初買入有多虧。千萬不要貪圖便宜，買問題開發(fā)商或者疑似問題開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)。
本文來源：吳江日報(bào) |