??? 日前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》（下稱《通知》），《通知》要求嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，其中，禁止金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓價款的貸款。在等待著政府入場救市的背景之下，這一劑猛藥令諸多地產(chǎn)公司十分意外。?
??? 屋漏偏逢陰雨天。當全國的住宅市場已經(jīng)是無可爭辯的價量齊跌之時，央行對商業(yè)地產(chǎn)項目信貸的收緊，又一舉將“商業(yè)地產(chǎn)不敗”的幻景打破了。
??? “商業(yè)地產(chǎn)一向‘牛市漲得慢，熊市降得快’。”這是北京師范大學金融研究中心主任鐘偉對《第一財經(jīng)日報》表述的觀點，與部分開發(fā)商之前一直所鼓吹的商業(yè)地產(chǎn)保值增值有所背離。由此，鐘偉認為，正因為商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)顯露出來的風險，主管機構(gòu)開始從嚴對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款。中期看來，無論是住宅市場還是商業(yè)地產(chǎn)市場，今后的信貸政策都將繼續(xù)從緊，沒有任何松動的可能。
將打破商業(yè)地產(chǎn)不敗神話?
??? “沒有什么業(yè)態(tài)比商業(yè)地產(chǎn)與國民經(jīng)濟活躍程度更為相關(guān)了，當全國經(jīng)濟發(fā)展放緩后，之前幾年所建成的商鋪和辦公樓明顯過剩?！比A南師范大學歐亞研究中心研究員余南平對《第一財經(jīng)日報》稱。
??? 記者通過國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字了解到，北京商業(yè)用房投資增長高達100.1％，上海為51.1％。2006年全國商業(yè)營業(yè)用房開工面積達2.35億平方米，當年竣工面積為5900萬平方米。這預(yù)示著今后數(shù)年將有大批商業(yè)用房建成并投入租售。
??? 但是龐大的供應(yīng)背后，余南平認為作為商業(yè)地產(chǎn)重要支撐的外資企業(yè)投資可能放緩，而中小企業(yè)也因部分資金問題而減少了商務(wù)活動。種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)正在進入又一個發(fā)展放緩的周期。
??? 鐘偉的看法則更為悲觀。他認為商鋪的投資者在需求減緩的同時仍要承擔持有的高成本，這導致類似物業(yè)有更大的“退房”風險。
??? “租不出去就賠錢，這將使得投資人拋售商鋪，或者直接退鋪的現(xiàn)象會比住宅產(chǎn)品更為嚴重?！辩妭Ρ緢笥浾叻Q。
??? “之前開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)的作用‘神化’了。租金的持續(xù)上揚并不代表回報率同樣上揚。事實上，在2002年購買商鋪的投資人，到2007年已經(jīng)可以大賺一筆；可是2005年再購買商鋪，2年期間已經(jīng)幾乎沒有什么高額回報?！庇嗄掀秸f。
??? 根據(jù)鐘偉所了解的情況，從2006年到2007年上半年，商業(yè)物業(yè)的價格漲幅遠低于普通住宅，可是從2007年下半年開始，類似物業(yè)售價以及租金的齊跌又讓商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率繼續(xù)下跌。
??? 傾向于發(fā)展綜合物業(yè)的上海綠地集團總裁張玉良也意識到現(xiàn)在一線城市仍有商務(wù)地產(chǎn)的需求量，而二、三線城市則是住宅物業(yè)在一段時期內(nèi)有需求。萬達集團董事長王健林則明確對本報記者稱，出于盤活現(xiàn)金流的目的，他們也在將之前萬達廣場單一的商業(yè)物業(yè)形態(tài)發(fā)展為綜合體項目。而本報記者則了解到，這個專注于商業(yè)地產(chǎn)的公司，最新開發(fā)的部分項目中，往往有占近半面積的物業(yè)都是用于銷售目的的住宅產(chǎn)品。他們都已經(jīng)意識到了商業(yè)地產(chǎn)的風險所在。
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