最高人民法院日前發(fā)布了《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，以應(yīng)對(duì)司法實(shí)踐中遇到的諸多買(mǎi)賣(mài)糾紛新情況和新問(wèn)題。該司法解釋于今日正式實(shí)施。其中明確，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)房子交了定金后悔的情況，賠償額度僅僅是定金將可能是不夠的。本報(bào)邀請(qǐng)遼寧名熙律師事務(wù)所張明春律師對(duì)新的司法解釋進(jìn)行解讀和點(diǎn)評(píng)。
買(mǎi)賣(mài)房子后悔或被索賠漲價(jià)損失
法條：買(mǎi)賣(mài)合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。
點(diǎn)評(píng)：這意味著，一旦開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者拒不依約簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同，另一方可就房?jī)r(jià)漲跌提出相應(yīng)索賠，而不僅僅局限于以往的定金賠償。在房?jī)r(jià)飛漲時(shí)期，有的開(kāi)發(fā)商后悔賣(mài)便宜了，寧愿賠償買(mǎi)房人幾萬(wàn)元的定金，轉(zhuǎn)手就以高出原價(jià)數(shù)十萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)掉，這種現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。
比如，一套房子售價(jià)70萬(wàn)元，定金5萬(wàn)元，在以往很可能雙倍返還定金10萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商只要賠償5萬(wàn)元。而實(shí)際上，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者此時(shí)在同一地段想買(mǎi)同類(lèi)型房子可能要100萬(wàn)元，或者開(kāi)發(fā)商“截留”的這套房子賣(mài)到了100萬(wàn)元。司法解釋實(shí)施后，購(gòu)房者就可以要求開(kāi)發(fā)商按照漲價(jià)后的損失賠償。
尤其需要指出的是，若是買(mǎi)房人違約的話，開(kāi)發(fā)商同樣可以提出索賠。按照最新的司法解釋?zhuān)?gòu)房者如果不履行合同的話，除了拿不回定金，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)對(duì)降價(jià)損失要求補(bǔ)償。
出賣(mài)共有房屋毀約不能只返還定金
法條：當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
點(diǎn)評(píng)：對(duì)于常見(jiàn)的出賣(mài)人在締約和履約時(shí)沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)的買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，明確予以肯定，旨在防止大量買(mǎi)賣(mài)合同遭遇無(wú)效認(rèn)定之命運(yùn)，更周到地保護(hù)買(mǎi)受人之權(quán)益。在實(shí)踐中極具實(shí)用價(jià)值，使幾種典型的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛有了明確的法律指引。
比如夫妻、家庭或親友共有房屋一方簽字出賣(mài)，房?jī)r(jià)飆升后另一方借口不知情而毀約不賣(mài)的，簽約人將不再能夠免責(zé)；這種情況下，以前只能判定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，賣(mài)方只需返還定金而無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任。司法解釋生效后，如再度出現(xiàn)該類(lèi)現(xiàn)象，法院將認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效，由共有人之一的簽約人承擔(dān)違約責(zé)任，從而有力地保障了買(mǎi)方的合法權(quán)益。
另一種，以自己名義代簽買(mǎi)賣(mài)合同出售房屋，產(chǎn)權(quán)人不認(rèn)可的，賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)提醒各位購(gòu)房者，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需格外注意對(duì)方簽約人身份問(wèn)題。
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