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        尋找“下蛋的雞”――房產(chǎn)記者：養(yǎng)兒防老的時(shí)代似乎正在遠(yuǎn)去。隨著我國(guó)逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，更多的人需要為自己的養(yǎng)老進(jìn)行提前規(guī)劃。一些讀者也在問(wèn)，房產(chǎn)投資在這方面能否起到一些作用？

　　侯俊梅：隨著社會(huì)老齡化問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)峻，養(yǎng)老問(wèn)題開(kāi)始受到越來(lái)越多的關(guān)注。目前不少人存在一個(gè)誤區(qū)，就是“到臨退休才考慮養(yǎng)老的問(wèn)題”。但實(shí)際上很多人沒(méi)有意識(shí)到，在退休后要維持之前的生活水平，并不是件簡(jiǎn)單的事情，必須未雨綢繆，從早就開(kāi)始規(guī)劃。

　　我們可以給養(yǎng)老的投資組合打一個(gè)形象的比喻，那就是：“要想退休后過(guò)上好日子，你得準(zhǔn)備一籃子雞蛋，保證每天能吃上一個(gè)；有能力最好能有只母雞，還能不停下蛋。”現(xiàn)金、社保、養(yǎng)老保險(xiǎn)等退休后能獲得的固定資金相當(dāng)于“雞蛋”；而房產(chǎn)和股權(quán)投資等相當(dāng)于“母雞”，可以賺取浮動(dòng)的收益。用專(zhuān)業(yè)的話說(shuō)，“本金穩(wěn)妥、適度收益”是衡量養(yǎng)老投資組合是否適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

　　梁浦英：養(yǎng)老規(guī)劃其實(shí)是一個(gè)綜合性的長(zhǎng)期投資過(guò)程，它并非如有些人所理解的那樣僅僅是一種養(yǎng)老保險(xiǎn)投資，而應(yīng)該是綜合運(yùn)用多種理財(cái)產(chǎn)品為未來(lái)籌措資金的一種財(cái)富積累過(guò)程。隨著金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和豐富，養(yǎng)老規(guī)劃可以選擇更多的理財(cái)工具。除了儲(chǔ)蓄、債券、股票、基金、商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)等，適合養(yǎng)老理財(cái)?shù)钠贩N還有黃金投資、房產(chǎn)投資和收藏品投資，等等。

　　侯俊梅：房子就像是下蛋的雞，可以有較穩(wěn)定的租金收入。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，金融市場(chǎng)上有不少品種就是專(zhuān)門(mén)圍繞著養(yǎng)老金和退休計(jì)劃而設(shè)計(jì)的。養(yǎng)老投資中必須有部分資產(chǎn)可以抵御通貨膨脹的影響，房產(chǎn)和股票及基金的投資風(fēng)險(xiǎn)雖高，但可以規(guī)避通脹的影響。

　　房產(chǎn)養(yǎng)老有講究記者：在為養(yǎng)老設(shè)計(jì)的房產(chǎn)投資中，我們需要講究哪些策略和方法？

　　侯俊梅：房產(chǎn)投資作為一種投資方式，可以穩(wěn)定收入來(lái)源。城市人口越來(lái)越多，土地資源越來(lái)越稀缺。房產(chǎn)價(jià)格雖然有漲有跌，但長(zhǎng)期看，還是會(huì)逐步升值。買(mǎi)房出租保證了穩(wěn)定收入來(lái)源，是養(yǎng)老投資的主要模式。

　　王靜園：作為養(yǎng)老計(jì)劃的一部分，房產(chǎn)投資必須目標(biāo)明確。即根據(jù)自己的投資規(guī)劃，合理安排房產(chǎn)投資在養(yǎng)老投資計(jì)劃中所占的份額以及科學(xué)選擇房產(chǎn)投資的品種。在房產(chǎn)投資中有住宅、商鋪、寫(xiě)字樓等形式的物業(yè)可供選擇。不同的物業(yè)形式對(duì)資金、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、獲利模式的要求有很大的不同。

　　侯俊梅：以房養(yǎng)老最簡(jiǎn)單的形式，是把手中的房產(chǎn)出租或變現(xiàn)，以租售所得收入來(lái)作為養(yǎng)老金。在當(dāng)前的高房?jī)r(jià)下，僅依靠此種方式即可輕松支付兩位老人的養(yǎng)老支出。

　　王靜園：中國(guó)式房產(chǎn)投資養(yǎng)老計(jì)劃最好采用住宅(最好是二手房)＋商用房(寫(xiě)字樓或者商鋪)的投資策略。二手房一般面積較小，單位價(jià)格與新的商品房相比低出很多。所以，相應(yīng)的房屋總價(jià)款也較低。而且，二手房的地段優(yōu)勢(shì)使房產(chǎn)的出租收益得到保障。如果選擇一次性付款購(gòu)入二手房作為自己的房產(chǎn)投資，不但可以化解因?yàn)檫M(jìn)行房產(chǎn)投資而帶來(lái)的按揭還款壓力，而且可以集中“火力”進(jìn)行新的房產(chǎn)項(xiàng)目的投資。從房產(chǎn)投資的層面上來(lái)說(shuō)，商用房的投資是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。與普通住宅相比，商用房產(chǎn)的投資回報(bào)率一般平均可以高出2至4個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然，作為養(yǎng)老規(guī)劃的房產(chǎn)投資組合的安全性也很重要。我們可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行甄別、選擇。

　　市場(chǎng)期待“倒按揭”

　　記者：房產(chǎn)投資能否承擔(dān)起未來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題？在這方面，還需要有哪些新的思路？

　　侯俊梅：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，我們的養(yǎng)老方式也在發(fā)生變化。傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老，遺產(chǎn)繼承，即“兒女養(yǎng)老”；目前的養(yǎng)老模式又增加了儲(chǔ)蓄存款、壽險(xiǎn)參保、參與社會(huì)保障，積蓄資金來(lái)養(yǎng)老，可稱(chēng)為“鈔票養(yǎng)老”；而另一種新的養(yǎng)老方法正逐漸走來(lái)，即利用老年人擁有的房產(chǎn)在老人身故后仍然可能遺留的巨大剩余價(jià)值，通過(guò)一定的金融保險(xiǎn)的模式和機(jī)制，將其提前變現(xiàn)套現(xiàn)，來(lái)幫助老人度過(guò)余生，實(shí)現(xiàn)老人的自我養(yǎng)老，這就是“買(mǎi)房養(yǎng)老”。

　　有個(gè)膾炙人口的小故事――“三個(gè)老太太”，很多人應(yīng)該聽(tīng)說(shuō)過(guò)。故事說(shuō)的是中國(guó)、日本、美國(guó)三個(gè)老太太在天堂會(huì)面，中國(guó)老太太欣慰地講，攢了一輩子的錢(qián)，終于買(mǎi)到了自己的房屋。日本老太太高興地說(shuō)，年輕時(shí)靠貸款買(mǎi)的房，住了一輩子，總算在臨終時(shí)將貸款本息全部還完了。美國(guó)老太太，思想觀念又超前一步，她是在年輕時(shí)貸款買(mǎi)房，退休時(shí)貸款已全部還清，后來(lái)又將該房屋的產(chǎn)權(quán)售出，使用權(quán)則依然保留，正常生活居住，賣(mài)房的價(jià)款則作為每個(gè)月的生活費(fèi)補(bǔ)貼。到這位老太太上天堂時(shí)，售房的價(jià)款正好花銷(xiāo)干凈。

　　梁浦英：美國(guó)老太太的故事其實(shí)牽涉一種新模式――房屋“倒按揭”，即將房屋抵押給有關(guān)金融機(jī)構(gòu)，分期獲得一筆貸款用于養(yǎng)老，也就是“反向住房抵押貸款”。具體來(lái)說(shuō)，就是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，按房屋的評(píng)估價(jià)值減去其折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算將其“化整為零”，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人身故。這種做法與傳統(tǒng)按揭貸款的“一次發(fā)放，分期償還”正好相反，即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。這種“倒按揭”在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已是“以房養(yǎng)老”的普遍模式，但在我國(guó)還處于起步階段，沒(méi)有大規(guī)模實(shí)行。

　　侯俊梅：另一種類(lèi)似的方式是售后返租，又稱(chēng)“以房自助養(yǎng)老”。目前在一些發(fā)達(dá)地區(qū)實(shí)際是由機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，具體模式是，凡65歲以上老人，通過(guò)將名下房產(chǎn)出售給公積金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中資金向公積金管理中心重新租住這套住房，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同并一次性付清。相信未來(lái)會(huì)有更多適應(yīng)市場(chǎng)需求的新模式逐漸誕生。