近段時間，海南萬寧、湖南長沙分別推出“商改住”政策。其中，萬寧市政府辦公室率先印發(fā)了《促進商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案》的通知。方案稱，在設置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。
7月2日，長沙市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)合下發(fā)《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》明確長沙市轄區(qū)范圍內，將暫停新的公寓等類住宅項目規(guī)劃審批。已完成項目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，經論證可行后可依規(guī)依程序調整為住宅。
7月10日，原中房集團董事長孟曉蘇在接受《華夏時報》記者采訪時表示，這些商業(yè)與辦公樓項目的整體過剩，是“我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化”的突出表現(xiàn)。僅這幾個城市積極推動“商改住”是不夠的，應把它作為房地產政策調整的重點方向之一。它恰恰反映出全國房地產市場上的突出問題，就是商辦樓宇的過量積壓。
“因為過去規(guī)劃思想偏頗，人為的亂指揮等問題，使歷史錯誤積累下來，造成了目前商業(yè)和辦公樓大量積壓，問題應該在全國各地引起重視，特別是一線城市北上廣深，更要特別關注這件事情，把它當作落實中央精神、落實國務院要求的具體措施，積極進行項目方向調整。”孟曉蘇說。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，全國待售商品房中，屬性為辦公的面積達到了5211萬平方米，同比增長9.6%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積達到1.43億平方米，同比增長2.0%。
“商改住”不僅僅具有去庫存的作用，還有緩解相關開發(fā)商的資金壓力。北京住宅房地產業(yè)商會會長黎乃超在接受《華夏時報》記者采訪時表示，要是海南萬寧“商改住”跑通之后，估計很多城市都會跟進，也會陸續(xù)在全國推廣，這是全行業(yè)的曙光。
跨過政策紅線
2021年10月12日，海南省自然資源和規(guī)劃廳等3部門聯(lián)合發(fā)布《關于加強商業(yè)、辦公類建設項目全過程管理的意見》（簡稱“12號文”），從建設項目土地出讓、建筑設計以及項目銷售和產權登記環(huán)節(jié)的管理，提出了限制性的調控政策，其中包括嚴禁“商改住”。
不過，近日市場消息稱，海南省萬寧市出臺了一份“商辦類商品房去庫存”工作方案，允許商業(yè)類辦公樓改成住宅。
《華夏時報》記者7月8日從萬寧市住建局證實到，該市確實印發(fā)了《關于印發(fā)促進商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案的通知》，但是該文件屬于非主動公開類。
記者了解到，上述《工作方案》提到，商辦類商品房項目不再受“產權分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制，由市營商環(huán)境建設局牽頭，聯(lián)合住建、資規(guī)、消防、環(huán)保、水務、電力等部門對商辦類項目進行綜合查驗評估，認為兼具住宅使用功能的，提請市政府認定，在不得改變用地性質、規(guī)劃指標的前提下參照住宅項目管理。
另外，購買此類商品房用于居住的，其家庭適齡子女就讀萬寧市區(qū)義務教育階段公辦學校起始年級，可納入就近入學片區(qū)；對于個人二手商辦類房產交易過戶，地方財政給予一定比例補貼；個人購買商辦類商品房的，可憑相關憑證申請辦理居住證明。
《工作方案》還提到，除了上述優(yōu)惠措施，個人購買商辦類商品房且實際個人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價格標準。同時，個人購買此類商品房還可或金融機構的貸款支持。
這也意味著，“商改住”項目在子女就近上學、用水、用電、用氣以及購房貸款方面，均可獲政策支持。但是，上述實施范圍存在著一定的前提條件，即2020年6月1日起首次取得預售證（現(xiàn)售備案證明）的商辦類商品房項目；在建未取得預售證或已立項取得項目備案證明正在籌建的商辦類商品房項目。符合前述條件之一的項目，均可納入這次工作方案實施范圍。
另外上述商辦類商品房項目還需要滿足以下條件才能辦理“商改住”，即購房者在2023年5月1日起購買且辦理了商品房合同備案，所購商品房已竣工備案交付使用。
值得一提的是，萬寧這一工作方案的制定和印發(fā)，表明海南實施了近3年的嚴禁“商改住”政策的“破冰”。而“商改住”這一模式被萬寧跨過政策紅線后，長沙跟進出臺相關政策。
7月2日，長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合下發(fā)《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ分赋觯谑休爡^(qū)范圍停止新的公寓等類住宅項目規(guī)劃審批，而已完成項目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經論證可行后可依規(guī)依程序調整為住宅。
另外，《通知》還規(guī)定公寓等類住宅項目調整為住宅原則上應符合居住建筑相關設計規(guī)范以及套型住宅設計要求，無法滿足套型住宅設計要求的小戶型公寓不得進行調整。而符合要求的公寓等類住宅商品房，經資規(guī)、住建等部門論證方案可行的前提下，由屬地政府提出規(guī)劃修改申請，按程序優(yōu)化地塊規(guī)劃指標，合理調整規(guī)劃條件和設計要求并完善土地出讓合同后，推動項目繼續(xù)開發(fā)建設。
雖然長沙大膽跟進，但是它也為自己設定了一個時間來探索。據(jù)了解，《通知》自2024年7月2日起正式執(zhí)行，有效期一年，上級部門有新要求的按新要求執(zhí)行。
限制“商改住”致使去化緩慢
其實，為了幫助商辦公寓的去庫存，有不少地方都嘗試過將其改為保障性住房，或者在項目仍未建成時將土地用途調整為居住用地，而國務院去年也出臺相關指導意見表示，將商業(yè)、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款。
2023年8月25日國務院常務會議審議通過的《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》提出，有條件支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地繼續(xù)保留劃撥方式。
不過，此次萬寧和長沙出臺相關政策將商辦公寓性質調整為住宅，在全國范圍內屬于首次。而萬寧和長沙出臺“商改住”政策的目的都指向了去庫存。如萬寧在《工作方案》中表述，制定本方案是為了促進我市商業(yè)辦公類商品房項目去庫存工作，防范化解房地產市場風險。
長沙也在《通知》中指明，支持公寓等類住宅項目調整為住宅，是為了支持企業(yè)盤活閑置存量土地、空間資源，結合市場需求調整完善規(guī)劃條件和設計要求，加快推動存量公寓等類住宅商品房去庫存促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“去庫存”的背后是兩地的去化壓力比較大。
據(jù)海南本土地產研究機構數(shù)據(jù)顯示，截至2023年年末，海南9個市縣商辦類產品廣義庫存為1179萬平方米，按9市縣平均去化速度計算，去化周期達89月。
據(jù)相關媒體報道，海南一家專業(yè)房地產大數(shù)據(jù)平臺“至理數(shù)據(jù)”顯示，截至今年6月29日，萬寧市已獲得預售或現(xiàn)售許可的商品房商業(yè)用途產品，庫存可售面積約82.34萬平方米。而過去一年萬寧市這類產品總共成交備案834套、總建筑面積約61421.1平方米，算下來月均成交備案面積約5118.4平方米，以此測算，現(xiàn)有82.34萬平方米庫存去化周期超過了160個月。
另外，湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，長沙內五區(qū)商辦類物業(yè)庫存達250萬平方米（剔除現(xiàn)房），其中商辦公寓的庫存量達到了135萬平方米，去化周期高達58個月，公寓成交持續(xù)低迷，整體存量積壓，“公寓改住宅”政策出臺，主要是為長沙目前庫存高企的商辦物業(yè)尤其是公寓紓困。
有業(yè)內人士向記者透露，有不少商辦項目是在可以商改住的背景下取得，期間在中途被叫停，導致不少開發(fā)商的資金壓力加大?，F(xiàn)在有城市出臺相關政策可以盤活相關商辦存量項目，可以緩解相關房企現(xiàn)金流壓力。
某數(shù)據(jù)研究中心就曾指出，自2017年3月北京出臺了針對商辦項目的調控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點二線城市緊隨其后，到2019年8月，廈門出臺最嚴“禁公寓令”，“商改辦”“商改住”全部杜絕。
另據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等全國多城相繼發(fā)布政策限制“商改住”。對公寓市場產生了立竿見影的影響，量價雙雙下滑，去化緩慢，庫存嚴重累積。在成交量方面，像北京、上海的公寓成交在2017年呈現(xiàn)斷崖式下跌，2017年北京同比跌69.4%，上海同比跌73.3%，在隨后的2018和2019年，北京公寓成交水平繼續(xù)下滑，分別下降42.6%、24.8%，上海在2018年短暫回升，2019年到2022年連續(xù)4年回落，累計下降超40%。
從價格走勢看，上述限制“商改住”政策出臺后，北京、上海價格上漲動力不足，呈現(xiàn)不同幅度的下跌。其中北京2017年和2018年公寓成交價格下跌3.87%和13.4%，2021年到2022年再次開始下滑，自此，北京公寓市場單價從3-4萬元水平降至2萬元+水平。上海2018年-2020年公寓價格分別下降12%、8%、5.6%。
公寓市場量價雙雙下滑后，使得開發(fā)商現(xiàn)金流壓力增大。
“從房企本身來看，手握商住項目的開發(fā)商面臨著盤活存量的壓力，雖然部分城市也出臺了鼓勵商改租的政策以解決商住公寓去化難題，但是效果不甚顯著，開發(fā)商也經歷了多種嘗試最終成果甚微，尤其是在近兩年疫情黑天鵝的影響下，房企面臨的資金壓力加大，手握商住公寓的房企苦于如何存量盤活，大量的資金沉淀，資金無法回流，這在一定程度上加劇了房企的財務壓力。”某數(shù)據(jù)研究中心于2023年3月指出。
“商改住是神來之筆”
值得探討的是，為什么萬寧、長沙等地方出臺“商改住”政策會引起大家的關注？
“我國各大城市商辦房屋整體過剩，是近年來城市建設中出現(xiàn)的一個突出問題。”孟曉蘇指出，商辦規(guī)劃用地曾在國土審批占到整個土地供應量的30%左右，但是它的銷售只占10%左右。這就造成近年商業(yè)和辦公樓用地建出項目超量增加，這也是樓市過剩的主要歷史原因。
再進一步深究，之前為什么會大量批準這些商業(yè)項目的建設？
對此，孟曉蘇指出，“過去一些官員錯誤地認為，只要蓋起商業(yè)辦公樓，就能招商引資，就能引來企業(yè)入駐，就能建成商業(yè)中心，財政就能有長期稅源，所以超量供應商辦用地。某些城市商辦用地的增長幅度簡直匪夷所思?，F(xiàn)在商業(yè)辦公樓為什么多了？就是因為過去的誤判，認為商辦用地能夠帶來政府長期收益，而住宅用地賣一次就沒有后續(xù)收入了，這是一個因素。”
同時，孟曉蘇表示，另外一個因素是在房地產限購政策下，重點是壓制住宅銷售，但是商業(yè)項目銷售卻是不限購的。因此有些地方就一股腦審批商辦項目，急于賣地掙錢。結果人為推動起商業(yè)辦公樓的大批量建設。現(xiàn)在商辦市場不景氣，不少商業(yè)與辦公樓已人去樓空，問題積累下來就越來越嚴重。
孟曉蘇還進一步指出，“商改住”作為政府政策里的重要調整，早就該出臺了?，F(xiàn)在部分二三線城市出臺政策，努力改變商住項目審批過多和積壓嚴重的問題，值得充分肯定。這件事到了必須全國重視和整體解決的時候了。
值得一提的是，早在2022年底，仇寶興、孟曉蘇、苗樂如、黎乃超等專家就對一線城市提出“加快商改住”的建議。那時孟曉蘇就說：北京如果能夠從商住項目銷售啟動，不僅可以有效盤活樓市，而且能有效降低房價。這些商住項目的單價一般都在2萬元左右，商住項目進入市場，能夠有效平抑房價。
黎乃超也在2022年的時候指出，盤活北京商住存量共有以下七大好處：有利于平抑房價；有利于增加供給；有利于租售并舉；有利于活躍首都市場；有利于增加稅收；有利于盤活存量；有利于化解經濟金融風險，釋放出大量閑置資金。
“但是相關政策出臺滯后，主要城市至今還在‘商改住’上拖延。兩年來商辦過剩嚴重壓制房地產市場。加之今年以來住宅市場開始出現(xiàn)房價下滑的情況。中央所指出的問題‘主要是有效需求不足，社會預期偏弱，國內大循環(huán)存在堵點’，切中目前樓市問題的要害。”孟曉蘇說道。
孟曉蘇指出，“現(xiàn)在推出商改住政策已經夠晚的了，使商辦存量成為壓在市場上的一塊石頭?，F(xiàn)在已經有長沙等城市正視現(xiàn)實，積極采取行動改變規(guī)劃方向，這是可喜的變化。而那些商業(yè)和辦公樓積壓更加嚴重的大城市，更應當在化解商業(yè)庫存方面找到政策突破口，落實國務院提出的‘繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施’。”
在孟曉蘇看來，無論是造福百姓，還是為財政增加收入，“商改住”都能稱得上是“神來之筆”，能夠解決現(xiàn)在大城市商業(yè)辦公樓項目大量積壓的問題。從長遠角度看，這些過量供給的商業(yè)寫字樓項目如果不改變使用方向，可能永遠也去化不掉了。不及時調整就會形成毒瘤，阻滯建設資金周轉，加重地方財政的困難，增加人員就業(yè)壓力。而及時推動商改住，是盤活市場、進一步活躍經濟的重要措施。
孟曉蘇還說到，從歐美發(fā)達國家近年的經驗可以看出，已經啟動的居家辦公趨勢，通過幾年疫情隔離已經加快發(fā)展了。許多國家寫字樓過剩已成為不可逆轉的趨勢。歐美國家改變樓宇方向和用途的經驗豐富，不少都在進行調整改造?，F(xiàn)在我們在推動城市更新，“商改住”應成為許多大城市更新改造的方向。
起到平抑房價的作用
從萬寧出臺“商改住”政策，再到長沙跟進，這釋放了什么信號？
在黎乃超看來，長沙跟進這個政策，比萬寧單獨出臺相關政策更能釋放出重磅信號。黎乃超進一步解釋，萬寧這個事其實是一個全國的試點，現(xiàn)在基本上試點都會在南方試點。試點的意思就是看其帶來的效果，如果沒有什么大問題，就要全國推出。不過，全國推出也有一個節(jié)奏的問題，不能亂推，也不能無序的推。而在哪個城市推，哪個城市不推，那是要因地制宜的，是結合其市場情況、老百姓的需求、供給來考慮，是一個綜合的、科學的系統(tǒng)工程。
“選擇在長沙推，首先是長沙的房價相對來說比較合理，（相關政策）推出來以后，市場的反應可能沒有那么大，效果相對來說溫和一點。因為政策出臺都是希望比較溫和，不要形成大起大落，沖擊市場。”黎乃超說道。
同時，黎乃超還強調，“可能很多人不知道萬寧，但是沒有人不知道長沙。長沙放開了，就意味著跟長沙同類的城市必須要放開了，它是一種標志，而不是一種引領。萬寧是示范，萬寧出來以后大家不知道在哪能放開，但是長沙放開，那就意味著武漢、成都這些城市一定都（要）放開了。其實就可以說是變成了全行業(yè)的曙光。”
不僅僅存在去庫存、盤活房地產市場、緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力的作用，“商改住”還能起到平抑房價的作用。
黎乃超指出，“商改住”模式推出，它會起到豐富老百姓居住業(yè)態(tài)的作用，讓老百姓多一個選擇的機會，同時還會拉低相關地區(qū)的房價。
“從房價來說，商業(yè)一般會比周邊的住宅便宜比較多。因為之前有很嚴格的限購，如果這次變成了住宅，它對于平抑房價是會有極大好處的。”黎乃超表示。
另外孟曉蘇也提到，“商改住”可能會形成一個“結構性房價”。所謂的結構性房價，就是指它會造成房價的結構性降低。
孟曉蘇進一步解釋道，比如某大城市的住宅每平方米單價是6萬元，但是“商改住”項目單價才2萬元。商改住能讓城市樓宇功能更新，能讓不同收入水平的居民都可從市場上選擇購買適合自己的房屋，而它所造成的“平均房價下降”，只會造福眾多普通百姓，而不會拉低現(xiàn)有商品房價格和影響市場預期。
來源：華夏時報 |