一般情況下，如果房東在房子出租期間，把房子賣了，那么對于租客來說，房子易主并不影響自己繼續(xù)租下去。這在法律上有個(gè)專業(yè)術(shù)語叫“買賣不破租賃”?？山?，吳江市民彭某卻因?yàn)樽庾〉姆孔右字骱?，不能繼續(xù)租住。吳江法院法官提醒租客，“買賣不破租賃”是通常情況，但在具體案件審理中，有不少例外。
房東還不起貸款房子被法院拍賣了
彭某于2013年2月6日與老周簽訂了一份房屋租賃合同，租賃老周名下位于吳江橫扇的一套房屋，租期從2013年2月6日到2021年2月6日止。彭某稱自己已分多次支付了八年的全部租金。然而，在合同簽訂后不久，老周便把這套房屋*押給了銀行以獲取貸款。貸款到期后老周無力歸還，銀行便起訴至吳江法院，在隨后的執(zhí)行程序中，法院對該房屋進(jìn)行司法拍賣，最終房屋由被告韓某購得。
彭某認(rèn)為自己可以按照原合同繼續(xù)租賃該房屋。但韓某卻說該房屋被公告查封，拍賣期間彭某并未向法院申報(bào)房屋租賃情況，所以房屋是以不帶租形式拍賣的。自己作為新的所有權(quán)人，不應(yīng)當(dāng)履行原有的租賃合同。
法院拍賣房產(chǎn)前租客應(yīng)主動(dòng)申報(bào)權(quán)利
經(jīng)法院查明，這套房屋之前被園區(qū)法院查封，法院還在房產(chǎn)上張貼執(zhí)行公告，告知租賃人員憑借相關(guān)材料申報(bào)權(quán)利，逾期不申報(bào)，作無租賃物處理，屆時(shí)自行承擔(dān)不利后果。但在執(zhí)行異議期間，彭某并未申報(bào)租賃權(quán)。
法院審理認(rèn)為，法院張貼的拍賣公告已明確告知優(yōu)先權(quán)主體申報(bào)權(quán)利，而彭某對此應(yīng)當(dāng)知曉或者視為知曉，但其并未在規(guī)定期限內(nèi)對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議、申報(bào)權(quán)利，由此產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。據(jù)此，駁回了彭某的訴訟請求。
據(jù)承辦法官介紹，“買賣不破租賃”作為一項(xiàng)法律原則，也是有例外情形的。如租賃物*押后才出租，再比如租賃物被法院查封后才出租的，租賃關(guān)系均不受法律保護(hù)。本案因?yàn)樵娌⑽醇皶r(shí)申報(bào)權(quán)利，才導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，由此造成的損失，彭某可以找老周要求賠償。法官提醒，若想租得安心，在租賃房屋時(shí)，要弄清房屋是否有*押、查封等情形，或在合同中約定相關(guān)賠償責(zé)任。
來源：城市早8點(diǎn) |