| ??? 中國央行已經開始放松信貸緊縮,這將首先推動房地產部門增長。我們堅定地認為,中國房地產行業(yè)2009年將迎來復蘇,這也將為全球經濟增長提供動力。
??? 第三季度即將結束之時,許多影響深遠的事件同時發(fā)生,這讓未來經濟增長充滿變數。 對新興市場,尤其如此。
??? 壞消息是我們的苦難還沒到盡頭,絕大多數經濟體的通脹還將繼續(xù)走高;同時,影響重大的中國房地產部門未來幾個月也將繼續(xù)下滑。
??? 但令人欣慰的是,我們已經看到了黎明的曙光,在2008年年底之前,我們就能看到這兩點停止惡化,2009年出現(xiàn)明顯緩解:通脹水平會回到合理區(qū)間;中國房地產部門也將回到正常增長軌道之中。
??? 在這兩大積極因素共同推動下,新興市場增長也將重新回到正常軌道中去。
通脹24個月內緩解
??? 我通過研究了80個國家的平均通脹數據發(fā)現(xiàn),從2001年開始,新興市場經濟體實際上是遠離通脹困擾的,直到2007年中期,通脹基本穩(wěn)定的平衡才被打破,CPI數據急速飆升,成為困擾新興市場的重要問題。
??? 為什么整個新興市場會發(fā)生通脹危機呢？當然各國原因各有不同,但它們共同的一點是食物價格飆升。如果剔除能源和食物價格因素,新興市場的核心通脹還是比較平穩(wěn),而原油價格狂漲也要晚于通脹的興起。
??? 那么,未來幾年食物價格走勢將如何呢？我想還會繼續(xù)上漲,原因有三點:第一,燃料、化肥和種子的價格上漲,必將傳導到農產品價格上去。此外,生物燃料也還會繼續(xù)對農產品價格構成壓力;第二,從氣候來看,近期農業(yè)生產壓力很大;第三,由于對本國農產品供應的擔心,各國都在限制出口,也將造成國際市場價格的上升。
但我們從另一些數據來發(fā)現(xiàn)農產品價格的頂部,其實農產品漲幅的空間也不大了。
??? 首先,從歷史經驗來看,漲價都是因為短時間內供需不平衡造成的,農產品有著嚴格的倉儲時間限制,無法像石油和金屬那樣被囤積。因此,它對通脹的影響是一次性的,這使得農產品價格不可能持續(xù)上漲。
??? 其次,和原油以及其他商品不同的是,農產品和中國以及印度兩國需求關聯(lián)性特別強,原因就是這兩個國家居民由于收入增加而增加了更多蛋白質攝入。如果只是看大豆和其他油料作物的話,從2001年開始,農產品價格走勢就和中國進口增長關聯(lián)性非常高。但目前無論中國還是印度,它們的國內供給增長都超過了需求,這也決定了農產品價格增長空間有限。
??? 總的來說,在農產品維持小幅上漲背景下,也難以抵消其他部門的銷售疲軟,由此可以預見,未來18到24個月,新興市場通脹壓力基本上會緩解。 中國地產行業(yè)翻轉在即
??? 過去一段時間,在和人談到中國時,總能夠聽到各種悲觀論調,其中之一就是國際投資擔心,中國房地產泡沫破碎是否會重蹈美國覆轍。
??? 的確,中國真正的危機在境內。和新加坡以及菲律賓不同,中國和印度都有著巨大的國內需求和復雜的經濟結構,可以消化來自外部的沖擊。因此,房地產市場也是我們真正關注的問題。
??? 目前來看,中國許多大城市的高端房地產市場,銷售量暴跌,價格也一路下滑,最近兩個季度更是如此。
??? 更糟糕的是,出于對房地產銷售的擔憂,整個建筑行業(yè)都明顯下滑,因此也帶動了其他相關行業(yè)不景氣,諸如,鋼鐵和水泥行業(yè)。
??? 房地產相關的建筑投資占中國固定資產投資的20%以上,而投資將和消費一道構成中國未來幾年最重要的增長動力。而且中國房地產復蘇對全球經濟都很重要。過去幾年,中國對國際商品市場的需求和影響力都在與日俱增,房地產部門的貢獻最大。
???? 那么,中國房地產市場到底會如何呢？我們認為,未來幾個月,房地產市場還可能繼續(xù)低迷,主要原因是銷售尤其是施工的下滑,會產生一定滯后效應。而這些效應結束之后,中國房地產行業(yè)將開始反彈。
為什么呢？以下我將闡述九點理由:
????1． 這已經不是中國房地產和建筑行業(yè)第一次陷入困境了。中國曾經在2002年初和2004年中期先后陷入過房地產低迷期。關鍵在于,每次危機持續(xù)時間都很短。也就是說,中國持續(xù)釋放人口紅利讓所謂的地產危機總難以持續(xù)特別長的時間。
??? 2． 中國每次房地產陷入危機,原因總是信貸緊縮。而每次當央行因為經濟增長需要,放松信貸緊縮時,首先開始增長的又都是房地產部門。
??? 3． 隨著通脹回落,以及經濟增長放緩,央行將會逐步放松信貸。這種趨勢現(xiàn)在已初露端倪。
??? 4． 從橫向上看,房地產相關貸款占銀行信貸比例很低,根據瑞銀中國經濟學家汪濤測算,8月末按揭貸款占銀行總貸款的10%,而開發(fā)貸款占比則為7%,這樣的規(guī)模,無論中國地產行業(yè)怎樣惡化,遠不能和美國地產金融危機相提并論,更不會造成深遠的影響。更重要的是縱向比較,地產相關貸款所占GDP的比重在過去4年里幾乎沒有變動,但占銀行貸款比重卻在不斷下降,可見銀行也在有意通過收縮杠桿來規(guī)避風險,因此此次危機爆發(fā)的原因基本上都是因為周期性影響,并非信貸泡沫。
??? 5． 過去7年里,人均收入增速一直是高于房地產價格增速,這為房地產增長奠定了基礎。必須指出的是,那些價格增長超越人均收入增速的城市,比如深圳,價格都出現(xiàn)了最大幅度的回落。
??? 6． 如果和按揭利率提高速度相比,人均收入增長速度顯得更高,因此也為房地產需求創(chuàng)造了環(huán)境。
??? 7． 從目前來看,房地產增長速度低于國內城市化進度,而城市化進度則為房地產行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎。
??? 8． 大城市房地產災難并不意味著什么。盡管高端地產總能夠引起媒體關注,但中國高端地產占中國房地產總量比例不大。其實整個一線城市的房地產需求也不過只占GDP增長的10%左右,而品牌開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)也只占全球住宅地產總量的7%。因此在大城市陷入低迷的市場,不少城市的房價還是在上漲之中。
??? 9． 從中長期來看,國家還是會繼續(xù)支持房地產行業(yè)。需要指出的是,由于房地產價格增速高于人均收入增速,未來一段時間,大城市房地產價格還將繼續(xù)調整,復蘇時間也將晚于全國平均水平。
??? 總的來說,根據各種數據推算,我們堅定認為,2009年將迎來中國房地產行業(yè)復蘇,這也將為全球經濟增長提供動力。 |