| ??? 2917.25億元和1016.79億元。當這兩個數(shù)字同時出現(xiàn)在北京市國土資源局網站上時，似乎難以用簡單邏輯去判斷開發(fā)商正如何備糧過冬。
????2917.25億元是北京市今年上半年面積3100.27公頃土地的抵押價款，而1016.79億元則是貸款金額。記者了解到的情況是，開發(fā)商貶值套現(xiàn)的案例仍在逐漸增多。
????“這并不單純表示開發(fā)商已經到了典當為生的地步，他們是看空樓市，而貸到款去投資的領域未必是地產?！蹦成虡I(yè)銀行直接接觸房企貸款流程的內部人士向記者透露。
????貶值的物業(yè)
????近期，玫瑰園別墅一、二期部分物業(yè)，抵押給中國農業(yè)銀行北京市昌平區(qū)支行；而東方銀座也把位于東城區(qū)東直門外大街48號的商業(yè)04層、以及部分寫字樓物業(yè)面積抵押給了匯豐銀行(中國）有限公司天津分行。
????事實上，拿持有物業(yè)抵押給銀行的做法并不鮮見。抵押貸款一方面可以投入到急需資金的項目上，另一方面還有可能在行業(yè)不景氣時擴大儲備土地的能力。很多香港開發(fā)商前期開發(fā)時都會保留一些物業(yè)，遭遇熊市時拿出來融資。
????“但是，今年的貶值有點嚴重。”上述銀行內部人士說。
????此人士透露，開發(fā)商再跟銀行談抵押貸款時，就明確表示認為房地產資產會貶值。而實際上，貸款定價主要根據(jù)銀行對風險的態(tài)度，貶值程度的嚴重反映銀行一邊放貸一邊神經緊繃。以玫瑰園為例子，即是根據(jù)玫瑰園周邊的別墅來進行比照評估，通常評估是采用市場法，評估標準主要是依據(jù)評估報告，抵押條件是以土地及地上建筑物。
????但隨著物業(yè)資產受到房地產波動的影響而貶值，到開發(fā)商手里可供變現(xiàn)的資金也越來越少，這也加速了開發(fā)商變現(xiàn)抽逃樓市的步伐。
??? 抵押的隱情
????記者了解到，抵押給銀行的物業(yè)還面臨在售的風險。近日傳出，上海浦東大華錦繡華城的150套房子因斷供被法院查封。這150套被查封的房源尚未開盤，就已經被開發(fā)商抵押給了銀行。
????有開發(fā)商透露，一個預售證下面往往有幾百套單位，推售時只推其中的幾十套，剩余的單位與其閑放在那，不如先拿去抵押給銀行套現(xiàn)，等下次推貨時再解押一部分。只要在銷售時客戶買的單位并非抵押狀態(tài)，就不會有什么問題。
????原來抵押給銀行的物業(yè)價值隨之縮水，銀行要求開發(fā)商再提供更多的抵押物業(yè)單位，從而導致“可售單位”減少。
????此外，有開發(fā)商還會以房產做抵押，向私募基金借款，或者通過其他渠道抵押物業(yè)套取現(xiàn)金，這些都可能導致“可售單位”大幅減少。
????“銀行現(xiàn)在確實有問題，就是放貸、核保以及回收貸款的不是一個部門。各個銀行不同，但一般只有核保部門。評估一般是銀行委托其他評估機構?！鄙鲜鲢y行內部人士透露。
????另外，銀行在樓市熊市與牛市時對開發(fā)商的抵押業(yè)務評判標準肯定有變化，土地貶值，房價回調，會對評估價值有影響，“這就要看開發(fā)商與銀行的議價能力了?！?/font> |