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三看上半年樓市風(fēng)向：
A看主流產(chǎn)品：中小戶(hù)型供應(yīng)現(xiàn)高峰
據(jù)調(diào)查，5月蘇州開(kāi)售的新盤(pán)大多都以小戶(hù)型為主，將有15個(gè)項(xiàng)目，將為市場(chǎng)提供2000套左右小戶(hù)型，創(chuàng)下蘇州樓市難得的小戶(hù)型供應(yīng)高峰。
“小戶(hù)型抗跌性差，但同時(shí)具有流動(dòng)性強(qiáng)、總價(jià)低更容易成交的特點(diǎn)，所以小戶(hù)型增多的局面一方面將進(jìn)一步拉低房?jī)r(jià)，另一方面也將帶動(dòng)成交量增長(zhǎng)?！币淮頇C(jī)構(gòu)分析師說(shuō)。
此次對(duì)外集中的發(fā)力的區(qū)域集中在高新區(qū)和吳中區(qū)，就從上周搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)得出的成交數(shù)據(jù)中我們不難發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)的成交量已經(jīng)超越一直高居成交榜首的園區(qū)，成為區(qū)域成交最高的區(qū)域，而吳中區(qū)也是尾隨園區(qū)，位列才成交量區(qū)域第三的寶座。繼續(xù)以大戶(hù)型房源成交為主的吳中區(qū)，隨著區(qū)域市場(chǎng)上一些項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，消化了不少大戶(hù)型別墅房源，對(duì)吳中板塊的成交數(shù)值推動(dòng)比較明顯，而隨著交通及其他配套設(shè)施的帶動(dòng)啟用，未來(lái)區(qū)域的增值潛力將不可限量。
另外，蘇州大量保障性住房集中在新區(qū)長(zhǎng)江花園放量，也帶動(dòng)了該區(qū)域成交量一個(gè)高潮。隨著輕軌建設(shè)的破土動(dòng)工，將直接拉近新區(qū)和園區(qū)的直線(xiàn)距離，這一利好對(duì)新區(qū)未來(lái)的房產(chǎn)帶動(dòng)將起到直接的作用。
小戶(hù)型的集中發(fā)量，必將提升樓市的消費(fèi)潛力。而作為最大消費(fèi)群體的中青年群體，更是熱衷于價(jià)格壓力比較小的中小戶(hù)型。 根據(jù)搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，80%的購(gòu)房者計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)在90平米左右。
B看地段：園區(qū)吳中兩大主力
目前蘇州有1900多套別墅，其中吳中區(qū)依然占據(jù)半壁江山，達(dá)到51%；相城區(qū)依舊保持在第二的位置上，占到18%。而中心城區(qū)以及園區(qū)別墅市場(chǎng)則顯得較為平穩(wěn)，存量變化并不明顯。但是就市場(chǎng)上銷(xiāo)售主力聯(lián)排別墅而言，各區(qū)域的排名就有所改變了。在第一季度末，園區(qū)的聯(lián)排別墅占到了全市的24%，相城區(qū)退居第三。吳中區(qū)、園區(qū)的聯(lián)排別墅占到了2/3的比例。因此，園區(qū)聯(lián)排別墅已經(jīng)取代了原來(lái)相城區(qū)的地位，別墅從稀有到大量供應(yīng)，多數(shù)人買(mǎi)別墅的首選考慮不是園區(qū)，就是吳中區(qū)。
C看面積：別墅也要搞“瘦身”
從別墅兩大主力區(qū)域的產(chǎn)品看，各有不同：吳中區(qū)最多的別墅是300-350平方米的中檔別墅，其次是250-300平方米的經(jīng)濟(jì)型別墅，但350平方米以上的大別墅也有相當(dāng)數(shù)量。而園區(qū)數(shù)量最多的就是250-300平方米的別墅了，但缺少的就是350平方米以上、特別是400平方米的別墅了。
蘇州一季度的新增別墅約12萬(wàn)平方米，新項(xiàng)目的面積明顯偏小了，都是以250-300平方米的經(jīng)濟(jì)型別墅為主。吳中區(qū)的變化尤為明顯，300-350平方米的中檔別墅的供應(yīng)比例與存量比例形成了明顯反差。從08年的開(kāi)局情況看，別墅“小型化”是發(fā)展的共同方向。
別墅面積變小并不意味著品質(zhì)下降。一些別墅項(xiàng)目，通過(guò)合理設(shè)計(jì)，反而能在比較小的面積中做出大空間，目前普遍采用的方法有：屋頂露臺(tái)、采光地下空間、增加層高等等。是什么因素導(dǎo)致了別墅的熱銷(xiāo)？除了蘇州地區(qū)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁等因素外，有數(shù)據(jù)表明別墅新供應(yīng)面積的減少。一季度蘇州別墅市場(chǎng)供應(yīng)仍舊緊張。新增供應(yīng)面積不到12萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積也達(dá)到了約11.3萬(wàn)平方米。換句話(huà)說(shuō)，就相當(dāng)于新增加的面積都賣(mài)完了。
下半年蘇城樓市大盤(pán)逐鹿
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上半年，空方處于上風(fēng)，行情不溫不火；下半年，會(huì)不會(huì)空頭倒戈，多方占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，行情節(jié)節(jié)攀升？還是多空雙方拉鋸僵持。目前局勢(shì)尚不明晰，讓我們來(lái)看一下下半年即將上場(chǎng)的樓市“選手”再說(shuō)。
2008年下半年蘇州各區(qū)域的住宅供應(yīng)量將增加，園區(qū)現(xiàn)代大道沿線(xiàn)除正在銷(xiāo)售中的雅戈?duì)栁磥?lái)城、海尚壹品、中央景城、億城新天地等熱點(diǎn)項(xiàng)目外，百萬(wàn)大盤(pán)雅戈?duì)柼?yáng)城、150萬(wàn)方中海國(guó)際社區(qū)等超級(jí)大盤(pán)將在下半年推出；吳中區(qū)的新城金郡、大型綜合項(xiàng)目占地120萬(wàn)方的招商小石城等項(xiàng)目即將上市；滄浪區(qū)的百萬(wàn)開(kāi)發(fā)量的世茂運(yùn)河城以及中海開(kāi)發(fā)的中海胥江府和湖山新意也是開(kāi)盤(pán)在即；5月份人民路北延通車(chē)，打通了古城區(qū)與城北的交通瓶頸。在板塊效應(yīng)下，相城區(qū)康橋麗都、華城國(guó)際、合景朗悅灣等項(xiàng)目正并駕齊驅(qū)。另一方面，金閶區(qū)和平江區(qū)今年將會(huì)有大量政策保障性住房供應(yīng)。下半年的蘇州各區(qū)域百花齊放，熱鬧非凡，蘇城房地產(chǎn)將進(jìn)入大盤(pán)逐鹿時(shí)代，我們拭目以待。
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