觀望徘徊明折暗降，這是上半年蘇州樓市留下的表情。
全市成交量再創(chuàng)新低，成交套數(shù)不足2萬套，一個黯淡的數(shù)字見證著一種對峙。
股市、樓市、債市、期市、匯市，金融市場的五子中，市民感受最多的是股市和樓市。與去年的“日月同輝”相反，今年的股市樓市恰似“日月同灰”：當(dāng)股市萎靡不振時，樓市也在“對峙”著，房地產(chǎn)公司正努力地“活著”。不知不覺，半年已過。站在年中的門檻上回望，發(fā)現(xiàn)樓市里依舊有很多讓人看不明摸不清的。
就像戴上了魔戒，二套房新政與貨幣從緊等一系列的政策，使一向穩(wěn)當(dāng)?shù)奶K州樓市頻頻吹起促銷打折風(fēng)，眾主流樓盤紛紛加入優(yōu)惠促銷行列。從去年第四季度起低迷的市場狀況一直持續(xù)至今。
有很多悲觀的消息正在傳來：開發(fā)商資金面極緊，深圳、廣州房價下降；但也有個別樓盤排隊購房場面重現(xiàn)，微微暖風(fēng)正穿透寒冷。樓市到底是乍暖還寒，還是秋意漸濃？在這微妙時刻，我們來看一下蘇州樓市上半年度的行情報告，摸摸市場的“水溫”。
蘇州上半年哪種房子最好賣？是面積正逐步小型化的公寓房？還是售價不菲的別墅？在溫吞水行情面前，蘇州樓市降價大戲會不會因此拉開序幕？讓我們來解讀一下。
現(xiàn)象質(zhì)疑：促銷潮引發(fā)降價風(fēng)聲？
“都說蘇州樓市最近房價降了，可是我怎么沒太大感覺呢？我一直關(guān)注的億城新天地、IALA國際這些樓盤新近開盤，價格不降反而漲了。其它不少樓盤優(yōu)惠措施確實(shí)不少，但和去年年底相比也不會相差很多啊?！币恢标P(guān)注樓市的市民馬先生對最近樓市的“降價”傳言一直疑慮重重。
追根溯源，蘇州樓市降價之說源自于當(dāng)前日漸蔓延的降價風(fēng)潮，隨之而來成交均價的持續(xù)走低也成為“房價跌了”的證據(jù)。從2月22日起，中海湖濱一號、星湖國際、御湖熙岸同步針對尾房推出一系列優(yōu)惠措施，同時御湖熙岸公寓房認(rèn)籌以每天1000元至開盤之日累進(jìn)優(yōu)惠；2月21日萬科玲瓏灣21號樓認(rèn)購?fù)瞥龈卸饔谛男腋７窒硐盗袃?yōu)惠，金色家園隨后也加入優(yōu)惠行列。在隨后的一個月時間里價格鯰魚的效應(yīng)迅速在市場得到體現(xiàn)，“打折促銷”開始成為蘇州樓市的主流話語，雅戈爾未來城購現(xiàn)房SOHO立贈價值約8萬元汽車位或單價立減400-500元/平方米、越湖名邸買房贈千佛山雙飛兩日游、金色湖濱首付兩成并有10萬大獎機(jī)會、鑫苑·景園公寓首付6萬等，“購房送車位”、“兩成首付、8萬首付買房”、“開盤送大禮、日進(jìn)斗金”、“四重讓利”等一系列促銷晃得購房者眼花繚亂。與此同時，今年2月蘇州全市住宅成交均價為5279元/平方米，相比1月下降了20.35%%，創(chuàng)出去年4月以來成交均價的新低，蘇州樓市真的降價了？
數(shù)據(jù)說話：雷聲大雨點(diǎn)小，房價撐住了
看似繁華喧鬧的樓市，究竟降了多少？上半年出爐的數(shù)據(jù)顯示，陣陣降價雷聲背后，雨并沒有真的落下。
據(jù)統(tǒng)計：2008年上半年度 （截止6月24日）蘇州市區(qū)住宅類房源成交17035套，較去年同期減少9866套，降幅36.67％；成交面積：1881492.1平方米，較去年同期減少1405766.9平方米，降幅42.76％；2008年上半年度全市住宅類房源成交均價：7021.77元/平方米，較去年同期上升1393.35元/平方米，升幅24.76％。從上面這組數(shù)字可以看出，房地產(chǎn)瘋狂時代已經(jīng)過去，市場步入理性軌道，國家針對房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策無形中已發(fā)揮作用。
●成交量：比去年同期減少了36.67％
國家出臺的各種針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策以及市場調(diào)整對房地產(chǎn)影響日益顯現(xiàn)，2008年上半年度蘇州市全市成交量再創(chuàng)新低，成交套數(shù)不足2萬套，成交面積也在2百萬平方米以下，作為蘇州樓市的“排頭兵”，園區(qū)和吳中區(qū)這兩個片區(qū)直接決定了全市的成交總量水平。從區(qū)域的成交情況來看，工業(yè)園區(qū)、吳中區(qū)等主要片區(qū)的成交量較以往有很大減少，成交量較去年同期減少一半以上，滄浪區(qū)、平江區(qū)、相城區(qū)和高新區(qū)均有不同程度減少。與去年上半年同期相比，全市成交套數(shù)減少36.67％，成交面積減少42.76％。2008年蘇州市政府加大了政策保障性住房開發(fā)建設(shè)，在今年一季度出現(xiàn)了大量該類房源集中上市的情況。由于金閶區(qū)政策保障性住房集中上市，使得金閶區(qū)今年上半年度成交量相比去年同期增加64.84%。
●房價：能否繃住7000元這根弦？
從今年上半年的成交均價走勢來看，今年第一季度蘇州市區(qū)成交均價在5700—6800元/平方米之間波動，1月、2月、3月的成交均價分別為：6762.46元/平方米、5752.65元/平方米和6831.52元/平方米；第二季度開始，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，全市成交均價開始表現(xiàn)出上升勢頭，4.、5、6三個月份，全市成交均價均在7000元/平方米以上；從各個區(qū)域情況來看，上半年除金閶區(qū)外其他各區(qū)域成交均價都比去年同期有大幅上升，其中漲幅較大的是平江區(qū)、滄浪區(qū)、吳中區(qū)以及園區(qū)，漲幅分別為55.96%、50.85％、34.89％以及33.38％。平江區(qū)政策保障性住房量縮小，商品房銷售增加，陽光美地、蘇州萬達(dá)廣場等項目良好的銷售支撐了區(qū)域價格，滄浪區(qū)的萬科金色家園項目包括精裝修房、花園洋房等產(chǎn)品，對區(qū)域價格拉動很大，吳中區(qū)普通商品住宅價格的規(guī)律性上漲外，現(xiàn)代園墅、水岸清華以及澄湖水岸等別墅項目的上市銷售，中高端客戶剛性需求得以釋放。
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