地產(chǎn)界與公眾輿論對房價“拐點說”尚存爭議，但是，隨著國家宏觀調(diào)控政策加力，公眾購房理念逐步趨向成熟，好多城市都出現(xiàn)了住房成交量下滑，房價松動的跡象。從理論上講，地價下降意味著房價成本下降，對房地產(chǎn)市場會有一定的引導作用，對購房人來說，無疑是好事。但是地價下降一定就會帶來房價下降嗎？我們不妨來看看房價成本的構(gòu)成。一般說來， 房價成本主要包括這么四項：地價成本、建筑安裝成本、各項配套成本和企業(yè)運營成本。應該承認，由于企業(yè)的管理水平不同，房價成本還存在房產(chǎn)所處地域、樓層、季節(jié)等個性差異，企業(yè)運營成本構(gòu)成有一些不確定因素。但是筆者以為，除開企業(yè)經(jīng)營等彈性成本需要進行綜合權(quán)衡以外，地價、建筑安裝、配套費用等成本實際上占了房價成本的大頭。地價下降以后，住房該如何定價呢？
關(guān)于商品房定價的問題，經(jīng)濟學家易憲容力主公開房價成本：“合理的市場定價機制，前提是信息充分公開。沒有這個前提，定價機制就有問題。讓公眾了解開發(fā)成本，開發(fā)商了解土地市場等各種信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性地判斷房地產(chǎn)市場，房價就能更趨理性?！?/p>
事實上，由于開發(fā)商與消費者之間信息不對稱，一段時間以來，房價信號是失靈的。在去年福布斯中國富豪榜上，房地產(chǎn)商占據(jù)了十大富豪中的6席。前期的“暴利行業(yè)揭秘大調(diào)查”顯示，近4000位網(wǎng)友從26個候選行業(yè)中選出2008年的十大暴利行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)位居暴利之首。某地開發(fā)商更是表示，房價降三成還有15%的利潤空間。種種事實表明，房價存在非理性暴利。
筆者認為，地價下降，除了政府減少土地出讓收入，開發(fā)商成本降低以外，是否真能給購房人帶來實惠，指望開發(fā)商主動放棄暴利并不現(xiàn)實。要讓樓市健康有序發(fā)展，房價回歸理性，在當前狀況下，政府做好廉租房、經(jīng)濟房的文章，是必要的。但是建立合理的房產(chǎn)市場定價機制，還原房價成本，壓縮房價暴利空間，讓開發(fā)商與消費者在法律和市場的框架內(nèi)公平博弈，尤為重要。 |