????? 近來(lái)，銀行與開(kāi)發(fā)商之間的博弈已經(jīng)白熱化。“要死也是銀行先死”的言論深深刺激了銀行，對(duì)此銀行加強(qiáng)了對(duì)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售情況的監(jiān)控，甚至不排除促使其降價(jià)銷(xiāo)售以加快資金回流。
????? 然而，因開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售未能引起成交量上漲，目前處于有價(jià)無(wú)量的狀態(tài)。有關(guān)專(zhuān)家表示，今年房?jī)r(jià)應(yīng)表現(xiàn)為窄幅震蕩，局部區(qū)域和個(gè)別樓盤(pán)的小幅上漲和下跌都在合理范圍之內(nèi)。預(yù)計(jì)在價(jià)格的震蕩中房地產(chǎn)將回歸理性，成交量的復(fù)蘇則要等到房?jī)r(jià)回歸理性后，那將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。
樓市艱難日子來(lái)臨
????? 為加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，近日央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。在銀根緊縮的情況下，銀行與地產(chǎn)商以房貸為紐帶的利益共同體，可能分崩離析。其導(dǎo)火索是近期商品房成交量降至低點(diǎn)、土地流拍增多及土地成交價(jià)格急速下降，由此點(diǎn)燃銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)尤其是開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
????? 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2008年北京前4個(gè)月期房住宅成交量總計(jì)18663套，相比去年同期的33281套的成交量，少了14618套，同比跌幅超過(guò)45%，成交量降至近年來(lái)的低點(diǎn)。同時(shí)，高高在上的房?jī)r(jià)也終于破冰，打折的項(xiàng)目越來(lái)越多。對(duì)銀行而言，不怕房?jī)r(jià)跌，就怕賣(mài)不掉。房子一天賣(mài)不出去，就多一天的風(fēng)險(xiǎn)。
????? 另一個(gè)信號(hào)使得銀行無(wú)比緊張。不久前，深圳公開(kāi)掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價(jià)回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍兩塊，成交地塊的樓面價(jià)僅為1149元/平方米，相當(dāng)于同區(qū)位2005年的地價(jià)水平。
????? 隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍2宗，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)氣氛冷清；廈門(mén)將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣(mài)，結(jié)果仍有4幅流拍，成交地價(jià)則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%。
????? 土地流拍及地價(jià)大幅下滑，這會(huì)使銀行的開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來(lái)，整體房貸風(fēng)險(xiǎn)也被放大。此前，開(kāi)發(fā)貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，而土地的價(jià)格在前幾年一直比較堅(jiān)挺，即使是在2006年國(guó)家宏觀調(diào)控后。
????? 2007年下半年，土地拍賣(mài)價(jià)格達(dá)到近年來(lái)的峰值。此后，在宏觀調(diào)控趨緊的背景下，銀行仍發(fā)放了大量的開(kāi)發(fā)貸款。尤其是在去年年底，由于預(yù)期貨幣政策在2008年會(huì)進(jìn)一步緊縮，銀行主動(dòng)向一些優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放了數(shù)量不小的開(kāi)發(fā)貸款，甚至包括非抵押貸款。
????? 而去年新增的開(kāi)發(fā)貸款中有相當(dāng)一部分是在地價(jià)到達(dá)高位時(shí)抵押的，土地交易價(jià)格的快速下滑將首先使這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露無(wú)遺。
????? 據(jù)稱(chēng)，在所有開(kāi)發(fā)貸款中，還有一部分為非抵押貸款。而這往往出現(xiàn)在多家銀行競(jìng)爭(zhēng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且開(kāi)發(fā)商又是優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的情況下，就會(huì)向其發(fā)放非抵押貸款。這對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的，尤其是在地價(jià)下行的時(shí)候，銀行以土地抵押構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)防線很可能被沖破。
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