不降價的“理由”
上海本地某地產開發(fā)企業(yè)市場部的負責人劉先生告訴記者，最早降價的開發(fā)商往往會被認為是“傻瓜”，雖然在短期內可以回籠資金，但如果有人跟進降價，就會給購房者帶來房價可能還會再跌的信號，反而會導致更多的人持幣觀望。此時，降價的作用就會被迅速削弱。如果降價后銷售情況很好，對開發(fā)商而言，就是市場需求旺盛的信號，捂盤惜售的心理會更加強烈。
但是，各個地方的市場情況不同，對于降價的反應也會出現(xiàn)反差。今年初萬科在成都的樓盤開始打折促銷后，就有四川藍光等本土企業(yè)的項目跟進，形成一次規(guī)模較大的樓市打折促銷局面。在4月底成都的房交會之后，樓市有所回暖，打折促銷的情況已有所收斂。雖然地震發(fā)生后，市場普遍預期成都房價會出現(xiàn)調整，但到目前為止，除了一些小幅度或針對特定人群的促銷活動外，價格尚未出現(xiàn)明顯的松動。
成都某地產公司投資部負責人蔣先生表示，他們對成都市自2006年8月至2008年3月成交的住宅用地價格進行統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，這期間成都住宅用地的平均樓面價格已達3050元/平方米，“加上建安成本的話，這期間出讓的住宅用地開發(fā)而成的住宅小區(qū)，僅成本已達6500~7000元/平方米”。
據(jù)了解，目前成都市中心城區(qū)的新房均價在8000元/平方米左右，蔣先生表示，在這兩年間拿到土地的開發(fā)項目，價格下降的空間非常有限。土地成本持續(xù)高企是開發(fā)商對外宣稱的不降價理由之一。但更多的開發(fā)商認為，由于過去兩年成都市的房價上漲速度過快，今年出現(xiàn)調整在所難免。
上海的情況則有些不同。雖然自去年底開始市場成交已萎縮，直到現(xiàn)在也沒有出現(xiàn)明顯的回暖跡象，但是上海在售住宅項目均未出現(xiàn)明顯的打折促銷場面。即便是萬科于元宵節(jié)期間推出的九五折優(yōu)惠活動，事后證明并沒有開發(fā)商跟進。
劉先生表示，上海市中心的土地供應越來越少，因此市中心住宅供應趨緊已成為業(yè)內共識?！斑@種賣一套少一套的情況，開發(fā)商肯定有惜售的心理，他們甚至不希望賣得太快”。據(jù)了解，劉先生所在的公司，2005年下半年上海樓市出現(xiàn)明顯調整時，也曾出現(xiàn)心理慌亂的情況，將旗下一樓盤的部分房源面向內部員工以低于七折的價格出售，試探之后又以原售價八折的價格向市場公開發(fā)售，結果幾小時之內就將所有尾盤售出。
事后，集團總部對上海公司的這一做法大發(fā)雷霆，認為賣得太便宜，同時將所有地區(qū)公司的市場定價權收至集團總部。劉先生表示，對開發(fā)商來說，降價最可怕的是，引起市場連鎖反應，購房者“買漲不買跌”的心理作用下，一旦價格下降呈現(xiàn)擴大化，只會加重購房者對市場的觀望態(tài)度，對促進銷售反而沒有好處。
形成利益同盟
資金面臨困局，又不愿降價銷售的開發(fā)商，只能接受苛刻的私募基金的條件，出售公司股權；或者以相對低廉的價格，將手中的土地出售，要么就為該地塊引進一個投資者，雙方合作開發(fā)。
目前尚未有人詳細地計算過，對于開發(fā)商來說，到底是出售公司股權或出售項目還是采取更直接的項目降價的方式更合算。但是，對于那些拿地成本較低的項目來說，降價只是縮減了很小一部分的利潤空間而已。
據(jù)了解，目前成都在售的樓盤，2006年之后拿到土地的相對不多。四川藍光前段時間剛剛推出的一個新盤，售價僅4000多元/平方米，土地也是2006年之前拿到的，土地成本相對較低。
而萬科在成都開發(fā)的魅力之城項目，2005年推出第一期時售價僅4000多元/平方米，“其中已包含了至少20%的利潤”，星彥地產成都公司代現(xiàn)事業(yè)部總經理賴瀚林表示，去年央行“二套房”政策之前，該項目的售價已高達7000~8000元/平方米，經過今年初的一輪價格調整后，目前的均價也達5000多元/平方米。這意味著類似的項目，降價空間仍然存在。
但從目前開發(fā)商更樂于接受的籌集資金方式來看，出售土地或項目股權的方式更受歡迎。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，開發(fā)商寧愿賣掉項目也不愿降價售樓有一定的道理。他曾撰文表示，“如果僅從降價售樓出發(fā)，在許多人買漲不買跌的心理下，很有可能會遇到越降越賣不掉的情況，況且出售項目，資金回籠速度也快，而且把項目賣給大開發(fā)商，還能獲得利益，這種好處不光是資金方面，肯定還有合作方面的好處”。
在尹伯成看來，這種項目上的合作，已經不是簡單的行業(yè)內項目兼并，實際上已經提升到開發(fā)商之間相互聯(lián)盟的新形式?！皬拈_發(fā)商的立場看，他們寧愿‘抱團’，也不愿意形成相互價格競爭的局面。寧可把這個機會給大開發(fā)商也不愿意給消費者，這說明一個問題，現(xiàn)在的開發(fā)商確實形成了一個利益集團。”
尹伯成甚至認為，開發(fā)商的這一聯(lián)盟，甚至得到了一些地方政府的支持?！暗胤秸S護土地高價的意圖已經很明顯，如果開發(fā)商一旦形成價格競爭局面，就會引起土地價格下降，這對地方政府而言并不是好事，地方政府當然要鼎力支持。一旦支持變成行動，另一個問題也就隨之凸顯，那就是地方政府與開發(fā)商之間結成了另一種形式的聯(lián)盟。”而劉先生也將開發(fā)商不肯降價的最深層次原因歸結于地方政府的態(tài)度。 |