嘉賓：薛建雄
佑威房地產(chǎn)研究中心主任
今年樓市“利空”氣氛彌漫，但近期一些樓盤卻“重現(xiàn)”排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象，又令人心存疑惑。該如何辨別如今的排隊(duì)購(gòu)房？本周我們請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士就此做解讀。
解相：長(zhǎng)龍重現(xiàn)有原因
主持人：對(duì)于近期一些樓盤“重現(xiàn)”排隊(duì)買房，您如何看這一現(xiàn)象的“真?zhèn)味取保?
薛建雄：樓盤熱銷的原因有很多，規(guī)劃良好者有之、地段上佳者有之、價(jià)格平實(shí)者有之、品質(zhì)較高者有之，當(dāng)然，有意炒作者亦有之。近日受到市場(chǎng)密切關(guān)注的當(dāng)屬開盤時(shí)出現(xiàn)排長(zhǎng)龍現(xiàn)象的長(zhǎng)寧區(qū)樓盤天山華庭，據(jù)稱部分購(gòu)房者甚至排了2天才買到1套房子。但火爆場(chǎng)面很快就恢復(fù)了平靜，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示該樓盤還有很多房源未售出。
而我們調(diào)查了解過，開發(fā)商方面表示自己是無(wú)心炒作的，不過由于早前市政規(guī)劃有變，導(dǎo)致該樓盤無(wú)法確定交房時(shí)間，加上定價(jià)問題，和原計(jì)劃比起來(lái)差不多推遲了1年才開盤，原先累積的客戶又多，所以通知開盤后，引來(lái)了很多人，造成排隊(duì)。其中，特別是周邊的一些對(duì)該樓盤“盯”了很久的中介，為了搶客戶也為了賺差價(jià)，提前排隊(duì)搶房源，然后在外兜售給沒能提前排隊(duì)的購(gòu)房者。
此外，我覺得近期一些樓盤熱銷也與市場(chǎng)需求有關(guān)，特別是具備低總價(jià)優(yōu)勢(shì)的小戶型項(xiàng)目。如排在4月上海樓市成交面積前三位的樓盤——盛唐福邸、榮御景苑、天山華庭的套均成交面積分別只有80、84和75平方米。其中，位于浦東新區(qū)的盛唐福邸也和天山華庭類似，開盤當(dāng)天人滿為患，300多套房源發(fā)出近800個(gè)號(hào)碼，且在4天內(nèi)全部售罄。
求因：樓市仍在受考驗(yàn)
主持人：那么，您覺得排隊(duì)買房現(xiàn)象是否可以說明樓市已經(jīng)回暖？
薛建雄：我們研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月上海樓市的總供應(yīng)量為198.18萬(wàn)平方米，環(huán)比3月下滑3.2%；總成交量為181.52萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑15.8%。我們認(rèn)為，4月商品住宅供應(yīng)不足是導(dǎo)致當(dāng)月成交低迷的主要原因，如4月商品住宅（剔除動(dòng)遷配套房）的供應(yīng)量?jī)H為95萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑13%；但成交為97.92萬(wàn)平方米，環(huán)比僅下滑1%。還有4月所推出的65批商品住宅房源中，有34批房源的價(jià)格比前批出現(xiàn)了不同程度的上漲，占總項(xiàng)目數(shù)的53%；有4批房源的報(bào)價(jià)比前批有不同程度的下滑，占總項(xiàng)目數(shù)的6%；有9批房源的價(jià)格與前期持平，占總項(xiàng)目數(shù)的14%。
此外，4、5月是傳統(tǒng)的樓市旺季，由于購(gòu)房者有假期看房，加上房展會(huì)的推廣效應(yīng)，以往開發(fā)商都會(huì)趕在房展會(huì)之前大推房源，以備假期銷售之用，但是，今年“五一”期間開發(fā)商推房源的熱情卻并不高。如去年“五一”前一周，上海商品住宅的供應(yīng)量達(dá)到68.79萬(wàn)平方米，今年卻只有27.55萬(wàn)平方米；而房展會(huì)4天新房的供應(yīng)量也只有11.28萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)不及去年同期的23.63萬(wàn)平方米。參展的開發(fā)商雖然增加，但推盤量卻下降，表明樓市觀望氣氛仍濃，甚至于開發(fā)商的觀望心態(tài)比購(gòu)房者還要嚴(yán)重。
獻(xiàn)策：適合需求便可買
主持人：面對(duì)真假難辨的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象，您對(duì)購(gòu)房者有什么建議？
薛建雄：在樓市觀望氛圍持續(xù)近半年之久的今天，開發(fā)商不僅面臨著從緊貨幣政策的威脅，更亟須完成大量的資金回籠。但同樣的，對(duì)于購(gòu)房者而言，長(zhǎng)期的持幣觀望并不意味著剛性需求的減少?，F(xiàn)在買賣雙方都還在觀望，但坦白地說，樓市是“外冷內(nèi)熱”。上海樓市的“冷”主要還是由開發(fā)商造成的，很多開發(fā)商因?yàn)?月的消息面不利而推遲了銷售計(jì)劃，并使得預(yù)告5月要推房源的住宅項(xiàng)目達(dá)到55個(gè)之多；“熱”則可以從一些樓盤的熱銷體現(xiàn)出來(lái)，表明樓市內(nèi)部動(dòng)力仍在，需要進(jìn)一步調(diào)控。
當(dāng)然，大家對(duì)于房?jī)r(jià)問題還是給予了最多關(guān)注。其實(shí)，判斷何時(shí)是買房的最佳時(shí)機(jī)，最關(guān)鍵的是要根據(jù)自身需求，針對(duì)某個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行判斷。在了解了市場(chǎng)行情和項(xiàng)目特點(diǎn)、調(diào)整好了心態(tài)后，購(gòu)房者便可以出手。如在上面我提到的4月價(jià)格下跌的4個(gè)樓盤中，有2個(gè)是因?yàn)榍捌跐q幅過快而目前價(jià)格有所回調(diào)的，另2個(gè)則主要是受到旁邊有樓盤低價(jià)上市的影響?，F(xiàn)在判斷一個(gè)樓盤的價(jià)格，主要看它漲得是否“理智”，如果過于虛高則有回調(diào)可能，如果價(jià)格有支撐則可以購(gòu)買。