政治局會議釋放強力信號，中央經(jīng)濟工作會議明確“穩(wěn)住樓市”之后，地方開始落地新一輪穩(wěn)樓市政策。
張家口市住建局等4部門近日印發(fā)《關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，出臺延長購房補貼政策適用期、推進主城區(qū)房屋“以舊換新”等14條措施。
業(yè)內(nèi)人士指出，張家口的城市能級無法與一二線城市相比，但其最新政策關(guān)于延長購房補貼、用好專項債回購閑置土地等舉措，很好呼應(yīng)了當(dāng)前市場的關(guān)切，因而對其它城市具有一定借鑒意義。
按最新政策，張家口市將延長購房補貼政策適用期，對主城區(qū)2025年3月31日（含）前完成網(wǎng)簽備案，2025年6月30日（含）前繳納契稅的新建商品住房購房業(yè)主，繼續(xù)按照相關(guān)政策實施補貼。
在供應(yīng)端，對于2024年3月31日之前供應(yīng)的房地產(chǎn)用地（住宅和商業(yè)用地），尚未開工及已開工建設(shè)未竣工的閑置或存量房地產(chǎn)用地，按照“一項目一策、一地塊一策、一企業(yè)一策”原則，用好閑置土地處置和存量土地盤活等政策措施，研究制定處置盤活辦法，運用地方政府專項債券資金收購存量閑置土地。
通知顯示，該市將落實取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，取消商品房銷售價格限價機制。同時鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。
分析師認(rèn)為，該項措施雖然字?jǐn)?shù)不多，但其中提到的取消新房銷售限價、鼓勵現(xiàn)房銷售、推進取消公攤等關(guān)鍵詞，卻是近期市場關(guān)注的熱點。
“新房限價政策原本是在房價攀升時期，作為一項行政措施來遏制房價增速的手段。然而，鑒于房價已連續(xù)兩年下滑，且此趨勢很難在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)，限價政策已從原本防止房價大幅上漲的工具，轉(zhuǎn)變?yōu)槭`房企通過降價促銷去庫存的‘枷鎖’，對房地產(chǎn)市場的庫存消化構(gòu)成了重大阻礙。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟稱。
其進一步表示，10月以來市場成交有所起色，一方面是因為政府出臺了有力的穩(wěn)樓市政策，另一方面也與項目價格及時調(diào)整有關(guān)，是以價換量帶來的積極成果。如果地方仍然對項目銷售價格設(shè)置“跌停板”并對新房價格進行嚴(yán)格管控，在市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，項目價格若不能根據(jù)市場最新變化及時做出調(diào)整，成交量及價格企穩(wěn)將面臨不小難度，市場出清周期將被進一步拉長。而市場若出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，房企也可結(jié)合市場及自身情況，對價格再做調(diào)整。因而，總體來看，這類限制性措施已不適應(yīng)當(dāng)前形勢，此類政策有必要根據(jù)地方實際市場情況適時進行優(yōu)化。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，回應(yīng)了市場上對于項目竣工及房屋交付問題的關(guān)切。
中指院分析師表示，今年新房市場銷售仍在下滑，但按監(jiān)測數(shù)據(jù)，現(xiàn)房房源的銷售情況，要明顯好于期房。
據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年1-8月，全國重點100城商品房期房銷售 4.2億平方米，同比下降27.7%；而現(xiàn)房銷售1.8億平方米，同比增長幅度達18.6%，現(xiàn)房銷售表現(xiàn)明顯好于期房。
“項目能否如期、保質(zhì)交付，是不少買家當(dāng)前在購買期房時，會擔(dān)心的問題。這也是為什么監(jiān)管部門一再反復(fù)強調(diào)，要重視項目的保交付。因為這不僅僅是單個企業(yè)的問題，也會影響買家的信心與預(yù)期。”一家民營房企管理層表示。
在陸騎麟看來，鼓勵房企推行現(xiàn)房銷售的初衷，在于保障購房者正當(dāng)權(quán)益，防范樓盤爛尾風(fēng)險，同時減輕地方政府在保障交房方面的壓力。不過鑒于當(dāng)前新房庫存消化周期較長，房企面臨著較大的資金挑戰(zhàn)，現(xiàn)房銷售模式可能會進一步加劇房企的經(jīng)營意愿分化，雖然能增強房企打造優(yōu)質(zhì)住宅的動力，但也加大了其資金負(fù)擔(dān)。
“事實上，房地產(chǎn)預(yù)售制度本身并無缺陷，問題的癥結(jié)在于資金監(jiān)管的漏洞以及出現(xiàn)保交樓問題后的責(zé)任追究機制不健全。而嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管，對違規(guī)者實施嚴(yán)厲問責(zé)與處罰，可有效震懾潛在違規(guī)行為，更好推動市場健康發(fā)展。”陸騎麟表示。
對于逐步推進取消公攤，分析人士認(rèn)為，該項措施的實質(zhì)在于提高房屋實際使用率，有利于切實提升購房者的獲得感。
在張家口提出“取消公攤”一周前，衡陽市住建局等三部門12月12日聯(lián)合發(fā)文，明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。業(yè)內(nèi)人士表示，衡陽由此成為繼重慶之后，明確取消公攤的第二個城市。
易居研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為，有城市提出“取消公攤”、銷售按套內(nèi)面積計價，雖然沒有被明確表述為房地產(chǎn)發(fā)展新模式，但這可能是新發(fā)展模式的一種重要形式。
分析師表示，取消公攤、按套內(nèi)建筑面積計價，有利于進一步增強購房信心，加速剛性和改善型購房需求的釋放，助推房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)。張家口、衡陽的政策，也為其他城市提供了一個新的樣本，在新的房地產(chǎn)工作基調(diào)下，不排除明年會有更多城市跟進。
來源：財聯(lián)社 |