繼央行等金融三部委后，財政部也放出有利于樓市穩(wěn)定的大招。
10月12日，國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，財政部介紹“加大財政政策逆周期調(diào)節(jié)力度、推動經(jīng)濟高質量發(fā)展”有關情況。其指出“將在近期陸續(xù)推出一攬子有針對性增量政策舉措”，并明確了四大方面，針對房地產(chǎn)的舉措是其中一個重要領域，也體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。
針對房地產(chǎn)方面，本次財政部指出將“疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，“將堅持嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，積極研究出臺有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策措施”。
具體來看，財政部從三個方面明確了未來房地產(chǎn)財政政策的發(fā)力方向，分別是允許專項債券用于土地儲備、允許專項債券收購存量房以及優(yōu)化完善相關稅收政策。
多位分析師認為，后續(xù)地方收購存量商品房的工作會加速，政策支持將有助于批量和快速化解庫存房源，既能化解存量商品房的庫存風險和壓力，同時也使得地方政府保障房房源籌集工作會加快推進。與此同時，財政部正抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策，業(yè)界認為，后續(xù)房地產(chǎn)方面有望出現(xiàn)減稅大招。
“今年四季度房地產(chǎn)工作重心在于促進住房交易市場的回暖，隨著土地和存量項目的盤活，供求關系會有進一步優(yōu)化的空間。”易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進稱。
首提“允許專項債券收購存量房”
地方“收儲”速度有望加快。
財政部此次指出，支持各地收購存量房，優(yōu)化保障性住房供給。一是，用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。二是，繼續(xù)用好保障性安居工程補助資金，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。
“此次財政部明確將用好專項債券來收購存量商品房，用作各地的保障性住房，這意味著地方政府專項債在擴容。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出。
據(jù)嚴躍進介紹，從歷史情況來看，專項債一般不“涉房”，過去“涉房”主要是在支持棚改和土地儲備方面，很少介入到房地產(chǎn)一些比較細的領域；而此次財政部明確，對消化房企庫存房源落實財政予以支持，屬于第一次。
其進一步表示，存量住宅用地項目包括未開工項目、已開工未銷售項目、已開工已銷售項目。按照目前的資金導向，未來地方政府專項債或在未開工的住宅用地項目、已開工未銷售的住宅用地項目兩個領域重點發(fā)力，持續(xù)消化房企名下的土地資產(chǎn)和房屋資產(chǎn)。
“收購存量商品房用于保障房的資金來源，此前更多是央行3000億元保障性住房再貸款用于已建成未售商品房，本次財政部明確地方政府專項債可用于收購存量商品房，同時也指出保障性安居工程補助資金也將更加側重支持消化存量房。更多資金進入市場，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，進一步促進房地產(chǎn)市場供需平衡，這對于穩(wěn)定市場預期將產(chǎn)生積極作用。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜稱。
上述分析師表示，雖然現(xiàn)在監(jiān)管層鼓勵社會資本收購庫存商品房，但要系統(tǒng)推進這項工作，需要由地方政府來落實，同時和保障房建設工作進行掛鉤。預計地方政府發(fā)行專項債后，將大幅增加其存量項目收購的能力，有助于批量和快速化解庫存房源以及保障房建設工作的全方位提速。
減稅大招或將到來
房地產(chǎn)市場的稅收政策，有望迎來優(yōu)化。
此次財政部指出，及時優(yōu)化完善相關稅收政策。當前正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進一步研究加大支持力度，調(diào)整優(yōu)化相關稅收政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“此次提及稅收工具支持房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，基本上可以判斷，繼此前央行一系列重磅政策之后，將出現(xiàn)房地產(chǎn)減稅大招。”嚴躍進認為。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，稅收政策將是后續(xù)的重點，未來可能還有降低或減免二手房交易契稅、增值稅、個稅等措施。
“當前各地正加快落實取消普宅標準的相關政策，普宅和非普宅在稅費上的區(qū)別，主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面，取消普宅標準有助于降低居民購買非普宅的增值稅，取消普宅標準后，購房增值稅的稅率、免征年限等細節(jié)政策仍需要明確，在此過程中，還需要各個相關部門協(xié)同跟進。”陳文靜稱。
另一方面，其表示，針對開發(fā)商征收的土地增值稅，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，納稅人建造普宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果企業(yè)開發(fā)建設的是非普宅，要按照其增值額的全額進行土地增值稅的計征。取消普宅標準后，土地增值稅的相關政策也需要做出細化調(diào)整。
另外，有分析師指出，目前市場上關注較多的是契稅，不排除后續(xù)在契稅等方面會有繼續(xù)優(yōu)化和調(diào)整的可能。
“按照過去的經(jīng)驗，稅費的下調(diào)將產(chǎn)生極大的‘降成本’效應，有利于釋放市場需求。”李宇嘉表示。
“綜合來看，未來稅收政策在支持房地產(chǎn)方面仍有優(yōu)化空間。市場對于優(yōu)化契稅政策，提升購房利息抵扣個稅額度，調(diào)整企業(yè)房地產(chǎn)相關稅費的預征預繳稅率等方面，存在一定預期。而降低居民購房成本、降低房企稅費壓力，有利于進一步穩(wěn)定市場預期。”陳文靜說。
允許專項債券用于土地儲備
本次政策另一個看點是，允許專項債券用于土地儲備。
財政部在發(fā)布會上介紹，此舉主要是考慮到當前各地閑置未開發(fā)的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲備項目。
據(jù)悉，此前自然資源部已經(jīng)發(fā)文明確，對于收回收購土地用于保障性住房的，可通過地方政府專項債券等資金予以支持，央行也表示進一步明確研究對有條件的企業(yè)市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時提供再貸款支持。
“本次財政部進一步明確允許專項債用于土地儲備，支持地方政府使用專項債用于收購存量土地，有助于加快閑置存量土地的收回收購節(jié)奏，促進市場去庫存，推動房地產(chǎn)市場供需平衡。”陳文靜稱。
在李宇嘉看來，允許專項債券用于回收閑置土地盤活，把去庫存和盤活存量結合起來，將達到穩(wěn)樓市與穩(wěn)定土地市場的雙重作用。
“值得注意的是，此次會議明確了專項債還可用于新增土地儲備，這是一個重大變化。過去土地儲備主要靠地方國企賣地或土地抵押來融資實現(xiàn)?，F(xiàn)在，地方可以發(fā)行專項債，極大地突破了當前賣地難、國企城投債務重對于土地盤活和儲備的制約。”李宇嘉補充道。
陳文靜表示，綜合來看，盤活閑置存量土地的各項配套資金有望加速跟進落實，支持房企合理退地、換地，對于地方政府、房企等均將產(chǎn)生實質性利好。
分析師指出，此次財政部的講話和政策明確，將在“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量”方面落實了系統(tǒng)的工作。基于此，市場預計今年下半年相關部門的工作，或在幾個方面重點展開。
“對于新增供應要適當控制，存量要加大收儲和轉化，尤其是通過地方政府專項債的方式來推進去庫存，多措并舉更好助力房地產(chǎn)領域發(fā)展質量的提升。”嚴躍進稱。
事實上，9.26中央政治局會議定調(diào)“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放迄今最強“穩(wěn)地產(chǎn)”信號，隨后在9月底一線城市接連出臺樓市新政，極大地提振了市場信心，帶動國慶假期房地產(chǎn)銷售大幅提升。
而此次財政策出臺穩(wěn)樓市措施后，陳文靜認為，房地產(chǎn)“一攬子”配套政策有望加速落地，或圍繞落實好存量政策、加速推出增量政策展開，地方國企收儲已建成未售商品房政策將進一步優(yōu)化調(diào)整，以打通收儲卡點；加大“白名單”貸款投放力度；同時，市場對于核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，降低交易稅費、降低交易傭金等政策也存在調(diào)整預期。
來源：財聯(lián)社 |