隨著樓市寬松政策逐步發(fā)酵，6月房地產市場已呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，但7月受“停貸”事件及季節(jié)因素等影響，市場信心受挫，商品房銷售再度轉冷。
8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產開發(fā)投資和銷售情況顯示，7月全國商品房銷售金額、銷售面積環(huán)比分別下降45.4%、49.1%，降幅較6月分別擴大7.4、10.6個百分點，單月銷售規(guī)模僅高于今年4月。
“盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產項目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產開發(fā)項目建設進度保持平穩(wěn)，總體風險可控。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，房地產市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當前整體上處于筑底階段。隨著房地產市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產市場有望逐步企穩(wěn)。
中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，8月15日央行中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點，五年期以上LPR有望隨之調整，或對房地產市場的預期帶來一定提振作用。
銷售回升進程受阻
2022年前7月，全國商品房銷售額及面積同比降幅較前6月有所擴大。
統(tǒng)計局數據顯示，1-7月，商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%；商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%。
“在寬松政策的持續(xù)助力下，5、6月市場加速修復，5月單月環(huán)比止跌轉升，6月單月銷售環(huán)比繼續(xù)上升，而7月停貸事件在一定程度上加劇市場擔憂情緒，致使銷售回升進程受阻，銷售面積、銷售金額指標雙雙回落。”某專家稱
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，7月新房市場銷售下降有兩方面原因，一是部分城市項目停工引發(fā)停貸事件，購房者觀望情緒加劇，入市節(jié)奏放緩；二是房企沖刺半年銷售任務結束，開盤量減少，市場銷售季節(jié)性回落。
房價方面，易居研究院根據國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積測算，前7月全國商品住宅均價為10036元/平方米，同比跌幅為6.0%。
而從新建商品住宅房價指數來看，7月70城新房、二手房價格上漲城市數量略有減少，價格跌幅呈現(xiàn)擴大態(tài)勢。其中，新建商品住宅上漲城市數量30個，較上月減少1城；下跌城市40個，較上月增加2城；二手住宅房價上漲城市數量為19個，較上月減少2個；下跌城市51個，較上月增加3個。
從城市能級來看，一線城市仍表現(xiàn)出較強的韌性，新房、二手房價格環(huán)比均上漲，二三線城市房價整體呈下降走勢。
“7月底政治局會議首次強調保交樓，地方也出臺了保交樓措施，如設立紓困基金、一對一幫扶等，預計后續(xù)市場信心將會逐步提升，房價跌幅有望收窄。”一位房地產分析師告訴記者。
房企開工意愿仍未改善
伴隨銷售端活躍度的下降以及市場預期的走弱，房地產開發(fā)投資額及新開工面積同比降幅繼續(xù)擴大。
統(tǒng)計局數據顯示，今年1-7月，全國房地產開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；房屋新開工面積76067萬平方米，下降36.1%。
“7月開發(fā)投資增速持續(xù)下降，說明房企端投資信心仍不足，開工意愿仍未改善。”關榮雪表示。
許小樂也認為，7月銷售回款下降疊加房企迎償債高峰，導致房企投資開工動力較弱，資金壓力仍未緩解。
統(tǒng)計局數據顯示，1-7月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。其中，國內貸款11030億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長20.7%；定金及預收款28575億元，下降37.1%；個人按揭貸款14169億元，下降25.2%。
“在接下來保交樓進程中，房企到位資金情況尤為重要，將影響開工、交付節(jié)奏，同時定金預收款、個人按揭貸款仍占房企到位資金較高比例，因此提高銷售回款仍是關鍵。”關榮雪表示。
專家認為，如何讓既有政策釋放更大效應，以更好改善房企的資金狀況，需要多方繼續(xù)發(fā)力。
“短期來看，各地因城施策力度有望加大，近期北京、上海、廣州微調相關政策，蘇州、無錫降低首付比例，廊坊取消限購限售等，預計將有更多城市跟進優(yōu)化房地產政策，隨著各地保交樓相關舉措加速落地，項目復工情況或有所改善，房地產開發(fā)投資有望邊際修復。”陳文靜告訴記者。
來源：財聯(lián)社
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