當(dāng)前，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)行情總體上行，賣房人撕毀合同、拒絕履行合同的情況易發(fā)多發(fā)，但也不乏買房人違約的情況。日前，吳中法院審結(jié)一起買房人違約并承擔(dān)大額違約金的案件。
今年1月，劉紅通過(guò)某房屋中介公司，掛牌出售自己名下的一套別墅。在中介的居間服務(wù)下，劉紅與購(gòu)房人高明簽訂一份《房屋買賣（居間）合同》，約定別墅總價(jià)1800萬(wàn)元。雙方約定違約金為房屋總價(jià)款的10%，即180萬(wàn)元。
合同簽訂才幾天，高明購(gòu)房的想法發(fā)生改變，提出不再繼續(xù)購(gòu)房。劉紅、高明和中介公司三方為此進(jìn)行溝通，達(dá)成一份《三方解除協(xié)議書》，明確《房屋買賣（居間）合同》是因?yàn)楦呙鬟`約而解除，高明應(yīng)按照房屋價(jià)款的10%支付劉紅違約金180萬(wàn)元，并承擔(dān)應(yīng)由劉紅支付給中介公司的傭金。但上述協(xié)議達(dá)成后，高明并未按照約定向劉紅給付違約金和傭金，劉紅就起訴到吳中區(qū)法院，要求判令高明支付其違約金180萬(wàn)元及傭金8萬(wàn)元，共計(jì)188萬(wàn)元。
審理中，劉紅聲稱，她當(dāng)時(shí)向被告售房，系急于籌款為家人治病。由于高明違約，她通過(guò)其他途徑籌措治病款，因此支出較高的利息成本；而且后來(lái)中介公司重新找到的別墅買家，成交價(jià)僅為1680萬(wàn)元，損失不小。高明則提出，劉紅主張的違約金過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。
法院審理后認(rèn)為，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)全面履行合同義務(wù)。本案因購(gòu)房人高明的原因?qū)е路课葙I賣合同解除，高明應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方約定違約金為房屋總價(jià)款10%，在違約金具體、明確的情況下，高明事后再次在《三方解除協(xié)議書》中確認(rèn)應(yīng)承擔(dān)違約金180萬(wàn)元。按照法律規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少，但違約方需提供足以使法庭對(duì)違約金公平性產(chǎn)生懷疑的初步證據(jù)。本案被告未能完成該舉證證明責(zé)任，再結(jié)合高明在《三方解除協(xié)議書》中明確認(rèn)可違約金180萬(wàn)元、劉紅當(dāng)時(shí)急于售房籌措款項(xiàng)的情況，法院認(rèn)為劉紅主張違約金并無(wú)不妥。最終，原被告雙方在法庭上自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議：高明支付劉紅違約金及中介傭金共158萬(wàn)元。
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