5月6日，蘇州一樓盤推出700套房，平均每套總價(jià)500萬元左右，2小時(shí)就一售而空，開發(fā)商攬金35億元。
35億，是很多樓盤一兩年都難以企及的銷售額，竟然2小時(shí)完成，這一銷售“神話”記錄著當(dāng)下蘇州樓市持續(xù)火熱與瘋狂。不過，業(yè)內(nèi)卻認(rèn)為，在庫存持續(xù)走低、可售房源稀缺的背景下，出現(xiàn)這樣的“奇景”也在意料之中。
昨日來自蘇州市住建局網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)，蘇州市區(qū)可售住宅僅21681套，按照當(dāng)?shù)貥鞘械匿N售速度，只不過可供銷售兩三個(gè)月，而如此庫存量在一二線熱點(diǎn)城市中也是最低的。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)蘇州樓市來說，當(dāng)前最關(guān)鍵的問題是補(bǔ)庫存。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2015年3月興起的這一波市場(chǎng)升溫之前，蘇州樓市庫存一度逼近800萬平方米，但僅僅14個(gè)月之后，庫存量就降到了361萬平方米。
記者注意到，今年春節(jié)后，蘇州住宅可售量就基本維持在3萬套以下低位，近期大致在2萬-2.1萬套之間徘徊。面對(duì)持續(xù)不斷的需求，供應(yīng)量卻一直上不去，供需矛盾無法緩解，房?jī)r(jià)當(dāng)然上竄。
同樣亟需“補(bǔ)庫存”的還有南京。春節(jié)后南京新房庫存只降不增，至昨日已降至26566套，僅次于2009年時(shí)曾出現(xiàn)的2.4萬余套庫存的歷史最低紀(jì)錄。
去年“330新政”至今1年多時(shí)間里，南京新房成交量突破了14萬套，月均成交量在1萬套以上。當(dāng)前庫存，如不考慮新增房源，只夠銷售2個(gè)多月。南京城北、仙林兩個(gè)板塊由于鮮有樓盤應(yīng)市，庫存房源更是僅夠銷售1個(gè)多月，供需矛盾已十分尖銳。相比之下，當(dāng)前南京炙手可熱的河西和江北板塊近期倒是不斷有樓盤推新，有助于平抑市場(chǎng)需求饑渴。加之“限價(jià)”政策出手，當(dāng)前河西市場(chǎng)的量?jī)r(jià)起伏不大。而江北庫存“底子厚”，雖然近1年來快速賣出了5萬多套房，但目前庫存還有9000余套，依然是南京各板塊中的“庫存大戶”。
庫存如何補(bǔ)？加大土地供應(yīng)是主要渠道，但從開發(fā)商拿地到商品房建成上市至少要1-2年，遠(yuǎn)水還難解近渴。所以，政府還需拿出實(shí)際舉措促使已拿地房企加快開發(fā)節(jié)奏。
另據(jù)了解，國(guó)家鼓勵(lì)三四線城市去庫存大背景下，我省一些三線城市樓市庫存高企的情況也有所緩和。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，無錫樓市庫存已降至10個(gè)月，而常州樓市庫存也降到了9個(gè)多月。
無錫近年一直是我省高庫存代表城市之一，庫存去化周期長(zhǎng)期在20個(gè)月以上。但去年以來，無錫為控制商品房上市量，已縮減了土地供應(yīng)計(jì)劃，同時(shí)通過棚戶區(qū)改造貨幣化安置方式，鼓勵(lì)安置居民拿錢買庫存房源，給予一定優(yōu)惠。
目前，無錫新增商品房供應(yīng)量正在回落，至4月底，無錫商品住宅新增供應(yīng)面積24.88萬平方米，同比下降45.66%，環(huán)比下降63.67%。市場(chǎng)全面回暖，加之蘇州等城市的投資需求向價(jià)位相對(duì)低的周邊外溢，促成無錫新房成交量保持了歷史高位。4月無錫商品住宅成交面積109.02萬平方米，住宅均價(jià)8483元／平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.74%，萬元住宅成交比例上浮較為明顯。難得一見的是，4月無錫商品房成交突破了萬套，其中商品住宅成交9168套，同比大增109.17%。
與無錫相似，常州樓市自3月以來升溫也十分明顯。土拍網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月常州市商品房總成交8915套，環(huán)比3月10240套的成交量下降12.94%，但4月常州商品住宅成交均價(jià)卻達(dá)到7195元/平方米，創(chuàng)下了近3年以來月度成交均價(jià)的最高值。當(dāng)前常州樓市庫存可售周期已降到了9.8個(gè)月左右，供求關(guān)系更趨合理。
值得一提的是，當(dāng)前一線城市和寧蘇樓市均出臺(tái)了收緊政策，處于“退燒”階段。而無錫、常州等三線城市仍處于政策寬松階段，購房門檻較低，無論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，首套房首付比例僅為兩成，二套房商貸三成、公積金貸款兩成。相比之下的政策利好，加之寧蘇等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已上升到相當(dāng)高位，或?qū)⑦M(jìn)一步刺激購房需求在三線城市釋放。
而可以想見的是，“限房?jī)r(jià)”和“去庫存”將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)成為全國(guó)樓市并行的兩種政策思路。 |