“銀四”已經(jīng)到了收官階段，最終成色如何基本已能定性。顯然，今年蘇州的“金三銀四”在高關(guān)注、高評(píng)價(jià)中開始，卻沒能做到名副其實(shí)，雖然“金三”的成交結(jié)果還盡如人意，但“銀四”卻有些脫節(jié)。
從進(jìn)入4月開始，蘇州樓市周均成交量相比較3月份出現(xiàn)了明顯的下降，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周蘇州商品房成交僅為1773套，其中住宅成交套數(shù)1269套，環(huán)比減少177套，這也是蘇州樓市住宅周成交量連續(xù)三周都在1500套以內(nèi)。
“以前幾周蘇州樓市成交量來(lái)看，即使‘銀四’最后一周出現(xiàn)翹尾，也很難改變‘銀四’成色不足的總體情況。”業(yè)內(nèi)人士分析表示，難道“銀四”真的“鴿”了？
房源供給不足觀望情緒濃
從去年開始，火熱的行情使蘇州樓市庫(kù)存迅速下降，樓市庫(kù)存一直處于低位運(yùn)行，而新入市房源也一直不足，有業(yè)內(nèi)開玩笑稱，去年樓市的這波行情直接讓很多樓 盤措手不及，很多樓盤把手里僅剩的那點(diǎn)老底都賣掉了，新的工期又跟不上，加之“樓十條”的出臺(tái)，對(duì)樓盤預(yù)售管控得更為嚴(yán)格，使得不少樓盤只能眼睜睜地看著 “金三銀四”從眼前一晃而過。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2月末開始，樓市新增房源有一波上升趨勢(shì)，3月中旬新增房源套數(shù)達(dá)到了短期新高度，但隨后便持續(xù)下降，4月初甚至一周只有300多套新增房源，開發(fā)商推盤十分謹(jǐn)慎。
房源供給的不足，難免使成交量受到影響，而購(gòu)房者的觀望情緒逐漸加深，更是加劇了成交量收窄。過快上漲的房?jī)r(jià)，無(wú)疑大大增加了購(gòu)房者壓力，導(dǎo)致購(gòu)買力下降，購(gòu)房需求減少，這樣的情況，深圳就出現(xiàn)過。
政策調(diào)控
或致樓市量跌價(jià)穩(wěn)
繼3月18日蘇州頒布“樓十條”后，4月1日，蘇州銀行業(yè)又出臺(tái)“樓八條”以調(diào)控樓市。顯然，一系列調(diào)控政策的出臺(tái)表明政府對(duì)于樓市的發(fā)展是密切關(guān)注的，目的當(dāng)然是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
近日，南京版樓市“限價(jià)令”也出臺(tái)了，南京市發(fā)改委公布關(guān)于《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》，《意見》稱：南京的樓盤申 報(bào)均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬(wàn)~3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。
值得注意的是，南京的“限價(jià)令”并未給出新規(guī)生效的時(shí)間，這讓不少開發(fā)商很困惑，如果新規(guī)從今年1月1日起執(zhí)行，那么南京大多數(shù)在售樓盤將不能漲價(jià)；如果從現(xiàn)在開始執(zhí)行，那么樓盤一年內(nèi)仍有“一個(gè)漲停板”的漲價(jià)空間。很明顯，執(zhí)行時(shí)間不同，意味著新政寬嚴(yán)程度不同。
受各城市相關(guān)調(diào)控政策及市場(chǎng)預(yù)期的影響，此前樓市火熱的一二線城市近期成交量均出現(xiàn)不同程度的下降，有業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)控政策正在經(jīng)歷“由面到點(diǎn)”的變化，由中央層面統(tǒng)一出臺(tái)政策，變?yōu)榈胤秸孕姓{(diào)整。
在政策思路上，雖然全國(guó)整體“去庫(kù)存”的方向未變，但越來(lái)越多的城市加入到收緊調(diào)控的行列，顯然，蘇州也在其中。
蘇州某開發(fā)商表示，一旦接下來(lái)蘇州有新政策出來(lái)，那么樓盤的銷售必然會(huì)受到影響，即便沒有新的實(shí)質(zhì)性政策，政府喊話也會(huì)打擊市場(chǎng)預(yù)期，樓盤銷售也會(huì)受到影響。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“量跌價(jià)穩(wěn)”將是整體二季度趨勢(shì)。同時(shí)，下半年開始尤其是10月份之后新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。在成交量出現(xiàn)下滑的市場(chǎng)背景下，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價(jià)。
地價(jià)過高誰(shuí)來(lái)為此買單
4月7、8兩日，蘇州迎來(lái)2016年首場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)，火爆程度令不少業(yè)內(nèi)人士驚嘆前所未有。超過40家房企參與，13宗地總成交金額達(dá)到250.73億元，平均溢價(jià)率在200%左右。經(jīng)過此輪土拍，蘇州各區(qū)的樓面價(jià)又登上了一個(gè)新高度。
然而，過熱的土地市場(chǎng)引來(lái)業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂。有業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州樓市在去年國(guó)家一系列利好政策的影響下，很大一部分購(gòu)買力已經(jīng)得到釋放，未來(lái)市場(chǎng)購(gòu)買力能否支撐當(dāng)下飆升的土地價(jià)格尚不可知，部分高位拿地的房企未來(lái)也不排除有被套的可能。
這種擔(dān)憂，或許真會(huì)成為日后開發(fā)商在銷售中的困擾。例如4月7日當(dāng)代置業(yè)拍得的樓面價(jià)28761元/㎡的高價(jià)地塊，未來(lái)售價(jià)必須達(dá)到每平方米5萬(wàn)元左 右，開發(fā)商才能有合理利潤(rùn)。再看看支撐樓市的購(gòu)買力，近幾年來(lái)蘇州人口的凈流入增幅逐年下降。蘇州市統(tǒng)計(jì)局今年3月16日發(fā)布的人口與就業(yè)發(fā)展報(bào)告顯 示，2015年末，蘇州常住人口總量1061.6萬(wàn)人，環(huán)比上年僅增加1.2萬(wàn)人，微增0.1%。面對(duì)如此高的房?jī)r(jià)，誰(shuí)會(huì)來(lái)買單呢？
不過，業(yè)內(nèi)人士也表示，當(dāng)前蘇州正面臨以全國(guó)首個(gè)開放創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)為目標(biāo)的城市升級(jí)轉(zhuǎn)型，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和人口導(dǎo)入角度看，目前的高地價(jià)長(zhǎng)期看是有一定支撐。
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