4月11日下午，吳江區(qū)舉行12宗國有土地使用權(quán)競(jìng)拍，最終，12宗地塊成功出讓，總出讓面積約62萬平方米，總建筑面積107.9萬平方米，總成交金額91.37億元。
雖然其中四宗地塊創(chuàng)出了14076元/㎡的樓面價(jià)（注：樓面價(jià)是指土地總價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每塊土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。本文所有樓面價(jià)均為按地塊容積率計(jì)算所得。）歷史新高，但這是否預(yù)示著吳江的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)大幅上漲呢？據(jù)記者在土拍現(xiàn)場(chǎng)觀察，和之前舉行的蘇州土拍的火爆情況相比，本次土拍雖然吸引了華潤(rùn)、融綠、碧桂園、新城、綠地等知名房企參與，但拍賣過程與成交結(jié)果均比較平穩(wěn)，從中可以折射出開發(fā)商對(duì)后市更為理性和謹(jǐn)慎的態(tài)度。
平穩(wěn)淡定的土拍現(xiàn)場(chǎng)
此次土拍現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆，房企和前來采訪的媒體將拍賣大廳坐得滿滿的，但是，記者拿到的土拍議程顯示，前來角逐這12宗地塊的房企并不多。其中三組太湖新城的捆綁地塊，參與競(jìng)拍的最多僅有8家房企。
果然，現(xiàn)場(chǎng)一開始就給人感覺相當(dāng)平穩(wěn)。首先開拍的WJ-J-2016-002號(hào)地塊位于吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)興中路以北，是商服加住宅用地，商服容積率≤1.0，住宅容積率1.0< far≤1.05，只有北京東都美亞投資公司和香港澤盛發(fā)展有限公司2家競(jìng)拍。僅僅經(jīng)過一輪叫價(jià)，香港澤盛發(fā)展有限公司就以4740元/㎡的價(jià)格輕松競(jìng)得。
接下來，位于太湖新城吳江東太湖大道南側(cè)夏蓉街西側(cè)的WJ-J-2016-004、005、006、007地塊捆綁開拍，四宗地塊總面積262455.1平方米，均為住宅用地，容積率1.0< far≤1.05，其中3宗地限高33米，1宗地限高24米。起拍價(jià)12070元/㎡。由于拍賣師將加價(jià)幅度調(diào)整為10元/㎡，再加上開發(fā)企業(yè)大多謹(jǐn)慎出價(jià)，因此拍賣過程經(jīng)歷了2小時(shí)共計(jì)185次競(jìng)價(jià)，這塊地最終被蘇州綠地太湖置業(yè)有限公司以14780元/㎡的價(jià)格收入囊中，溢價(jià)率23%，按照1.05的容積率計(jì)算，折合樓面價(jià)14076元/㎡，創(chuàng)出吳江土拍樓面價(jià)新高，總價(jià)38.79億元。該地塊距離在建的地鐵4號(hào)線人民路站不到500米，西面3公里就是蘇州灣，緊鄰學(xué)院河、三船河，有水景資源，周邊還有蘇州綠地中心、蘇州大劇院、德爾廣場(chǎng)、東太湖大酒店等高端配套，容積率僅1.05，適合打造成別墅、排屋、多層洋房等低密度產(chǎn)品。拍出這樣的價(jià)格，現(xiàn)場(chǎng)不少人認(rèn)為，雖然價(jià)格創(chuàng)了歷史新高，但23%的溢價(jià)率可謂相當(dāng)平穩(wěn)。
隨后，位于太湖新城夏蓉街東側(cè)東太湖大道北側(cè)的WJ-J-2016-008、009、010三宗地塊開拍，其中兩宗地塊為住宅用地，容積率1.0< far≤2.7，一宗地塊為商服，容積率≤3.0。只有三家房企展開競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)過73輪競(jìng)價(jià)，上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司以17000元/㎡的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率23.75%。
緊接著，位于太湖新城中山南路東側(cè)蘆蕩路南側(cè)的WJ-J-2016-011、012、013共三宗地塊開拍，容積率1.0< far≤2.0，六家房企上陣競(jìng)價(jià)，最終，經(jīng)過40輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)置地（蘇州）有限公司以15700元/㎡的價(jià)格拿下，樓面價(jià)7850元/㎡。
最后一宗地是WJ-J-2016-014地塊，位于吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中山北路西七里港南，容積率1.0
地王出現(xiàn)背后的冷思考
上周，蘇州土拍硝煙四起，地王頻出，本周的吳江土拍自然吸引了不少人的目光，尤其是此次推出的地塊都比較優(yōu)質(zhì)。但是，為何沒有出現(xiàn)大幅跳漲的成交價(jià)格呢？14076元/㎡的樓面價(jià)雖然創(chuàng)出了新高，但沒有人們普遍想象得那么高，這是為什么呢？
先來看報(bào)名參與本次土拍的房企，此次土拍，共吸引了15家房企參與，不過基本上都是蘇州甚至是 吳江樓市的老面孔。如華潤(rùn)、綠地、碧桂園、中房、中南等。其中有多家房企已經(jīng)在太湖新城落子開發(fā)了。
房企趨于理性，自然溢價(jià)率也不會(huì)太高。此次土拍除了位于吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中山北路西、七里港南的地塊溢價(jià)率為169.33%外，其余成交地塊的溢價(jià)率都在20%至40%之間，與蘇州土拍動(dòng)輒200%以上的溢價(jià)率相比，堪稱非常“低調(diào)”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，僅僅離蘇州土拍隔了一個(gè)雙休日，吳江土拍就呈現(xiàn)出如此平穩(wěn)、理性的場(chǎng)面，表明房企對(duì)前一階段房?jī)r(jià)的大幅上漲有所警惕，從而更加冷靜、謹(jǐn)慎地拍地。
值得一提的是，此次土拍創(chuàng)出了吳江樓面價(jià)新高，與一些新進(jìn)入蘇州市場(chǎng)的房企對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的提升作用密不可分。最具代表性的當(dāng)屬首次進(jìn)入蘇州市場(chǎng)的北京K2地產(chǎn)公司。K2公司參加此次吳江土拍，除了WJ-J-2016-008、009、010號(hào)地塊外，其余的9宗地塊都報(bào)名并參與了競(jìng)價(jià)?，F(xiàn)場(chǎng)，K2公司也成了拍賣師關(guān)注的對(duì)象，在多家開發(fā)商都冷靜以對(duì)的情況下，拍賣師甚至直接問K2公司的代表是否要這塊地，K2公司儼然成了拍賣場(chǎng)上的“明星”。最后，K2公司的執(zhí)著終于有了結(jié)果，將最后一塊參拍的地塊收入囊中。
相比春節(jié)前吳江土拍后諸多樓盤直接封盤漲價(jià)，由于此次土拍價(jià)格沒有出現(xiàn)一些人預(yù)期的跳漲，因此吳江各樓盤波瀾不驚。
記者了解到，目前有少量在售房源的樓盤價(jià)格基本都維持原樣，如藍(lán)光天悅城花園洋房為23000元/㎡，中房頤園精裝高層為19000元/㎡，華潤(rùn)凱旋門高層為18000元/㎡。昨天開始預(yù)約的 金科廊橋水岸花園洋房均價(jià)預(yù)計(jì)僅為12000元/㎡。
此次土拍為何溢價(jià)率普遍較低？業(yè)內(nèi)人士分析，首先，此次太湖新城的幾宗捆綁地塊體量都較大，如綠地競(jìng)得的地塊總出讓面積26.2萬平方米，總起價(jià)31.5億元，紅星美凱龍競(jìng)得的地塊總出讓面積15.5萬平方米，總可建體量43.1萬平方米，總起價(jià)21.2億元，對(duì)開發(fā)商的資金要求比較高。其次，部分地塊設(shè)置要求比較高。比如WJ-J-2016-010號(hào)地塊內(nèi)要求不可分割銷售的商業(yè)建筑面積（計(jì)容）不小于80000平方米。該地塊要求競(jìng)買人或所屬企業(yè)集團(tuán)具備商業(yè)綜合體開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，且已在國內(nèi)開發(fā)、持有并營運(yùn)兩個(gè)以上（含）不小于10萬平方米的購物中心，具體由太湖新城吳江管委會(huì)認(rèn)定并出具證明。無論是以捆綁地塊、大體量一次性出讓方式，還是設(shè)置較大比例的商業(yè)體量，都在一定程度上控制了地價(jià)。此外，此次參與競(jìng)拍的房企以本地現(xiàn)有房企為主，外來房企為輔。本地房企出于對(duì)總體情況的了解，出價(jià)更為謹(jǐn)慎，也就使得最終的結(jié)果比較理性。
經(jīng)歷過暴漲后的吳江土拍市場(chǎng)趨于理性，對(duì)于樓市后續(xù)發(fā)展、對(duì)于更多剛需族買房無疑是一大利好。展望 吳江樓市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在隨后的兩到三年時(shí)間里，僅吳江太湖新城板塊上市的樓盤總量就將超過500萬平方米，可見供應(yīng)量將十分充足， 吳江房?jī)r(jià)再度大幅跳漲的可能性不大，未來一段時(shí)間內(nèi)將保持穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢(shì)。建議剛需族可以隨時(shí)出手，改善居住條件或買房投資的可以再等等，畢竟，好房子多著呢。
來源：吳江日?qǐng)?bào) |