年后樓市的熱潮還沒(méi)退，蘇州就率先用“限漲令”打響了收緊調(diào)控的第一槍。
3月18日，蘇州市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），詳細(xì)羅列了10條穩(wěn)定樓市的意見(jiàn)。從土地供應(yīng)、商品房預(yù)售、房地產(chǎn)稅收等十個(gè)方面著手調(diào)控。
蘇州市住建局局長(zhǎng)張永清表示，目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在部分地區(qū)短期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、局部房?jī)r(jià)過(guò)高的狀況，購(gòu)房市場(chǎng)火熱，個(gè)別樓盤可能存在捂盤惜售、隨意漲價(jià)等行為，場(chǎng)外大量資金進(jìn)入房市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)清理杠桿是當(dāng)務(wù)之急。
蘇州十條新政的頒布充分表明政府對(duì)樓市異動(dòng)的關(guān)注度，以及樓市調(diào)控的決心。雖然是二線城市，理論上調(diào)控壓力要小于一線城市，但目前來(lái)看，蘇州率先出招，也能顯示地方政府對(duì)樓市發(fā)展的重視。
新頒布的“蘇十條”里，最引人矚目的就是有關(guān)強(qiáng)化商品房?jī)r(jià)格的管理?！兑庖?jiàn)》明確指出蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）新批準(zhǔn)商品住宅項(xiàng)目在對(duì)外銷售時(shí)，同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%，同一批次房屋間價(jià)格不得調(diào)劑使用。同一批次不同類型房屋價(jià)格可以區(qū)別定價(jià)。下一批次備案預(yù)售價(jià)格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價(jià)的6%。
蘇州“限漲令”的發(fā)布讓樓市又經(jīng)歷了一場(chǎng)不小的震動(dòng)，但在這一輪波動(dòng)中儼然出現(xiàn)了兩種態(tài)度。一方面，在蘇州樓市上同新政一起登場(chǎng)的還有大批扎堆入市的新房。面對(duì)新政中限漲的壓力，不少開(kāi)發(fā)商決定調(diào)整推盤節(jié)奏，盡早入市。
據(jù)蘇州搜房網(wǎng)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年3月23日，2016年4月份蘇州樓市預(yù)計(jì)共有57個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤或加推，屆時(shí)將有近6000套新房源入市，這與去年同期相比增加了33盤。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，旭輝蘇州鉑悅府日前加緊推盤200余套當(dāng)日告罄，而海亮等房企的蘇州項(xiàng)目也都開(kāi)始醞釀推盤計(jì)劃。
另一方面，部分房企也選擇在政策收緊初期采取觀望態(tài)度。也有不少房企表示，“限漲令”的推出并不會(huì)改變?cè)械耐票P節(jié)奏和銷售計(jì)劃。
蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)倪峻認(rèn)為，政府出手行政調(diào)節(jié)能夠讓市場(chǎng)向理性回歸。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，在定價(jià)時(shí)應(yīng)盡量貼近市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商需要對(duì)后市有較為準(zhǔn)確的預(yù)判，如果入市價(jià)格比較低，后續(xù)就不能漲了，但如果定價(jià)太高，則萬(wàn)一市場(chǎng)方向轉(zhuǎn)變，就可能會(huì)出現(xiàn)“賣不動(dòng)”的尷尬。
蘇州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“蘇州從之前的成交均價(jià)12000元/平方米，快速漲至現(xiàn)在的18000元/平方米，各區(qū)域雖說(shuō)漲幅不同，但總體漲勢(shì)還是比較快的。目前蘇州整體庫(kù)存僅3個(gè)月，面對(duì)市場(chǎng)不穩(wěn)定因素的增多，購(gòu)房者更多會(huì)保持觀望態(tài)度。從開(kāi)發(fā)商角度而言漲勢(shì)過(guò)快的話，我們也擔(dān)心在下半年會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的情況。“限漲令”的出臺(tái)其實(shí)是讓改善型消費(fèi)者和投資客吃了一顆定心丸。對(duì)剛需和首次改善性需求客群而言房?jī)r(jià)漲幅12%還是有壓力的。”“蘇州樓市最大的影響在于調(diào)控風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，買賣雙方或陷入短期博弈，交易節(jié)奏或放緩，給當(dāng)前過(guò)熱的交易情緒降溫。但是由于缺少‘限購(gòu)’之類的猛藥，所以價(jià)格上行趨勢(shì)暫時(shí)還不會(huì)改變。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示。
在盧文曦看來(lái)，“蘇十條”算得上是蘇州政策拐點(diǎn)的出現(xiàn)，可以緩解當(dāng)前過(guò)熱的市場(chǎng)情緒。一旦政府做出明確的從緊表態(tài)，就代表市場(chǎng)風(fēng)向正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，買賣雙方都會(huì)有所警覺(jué)，對(duì)眼下高亢的交易情緒會(huì)起到降溫作用。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言由于價(jià)格上調(diào)受到限制，所以在銷售策略上有一定考驗(yàn)。如果定價(jià)過(guò)高，去化受影響，但只要市場(chǎng)趨勢(shì)判斷準(zhǔn)確，定價(jià)只是技術(shù)。
上述開(kāi)發(fā)商還表示，“限漲令”的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)情緒的穩(wěn)定是有幫助的，也會(huì)促使蘇州市場(chǎng)在政策的引領(lǐng)下回歸正常的態(tài)勢(shì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也會(huì)起到平穩(wěn)地價(jià)的作用。但限漲令并不能解決根本問(wèn)題，解決根本問(wèn)題還是要加大推地的力度。
“隨著蘇州的城市、園區(qū)升級(jí)，交通的完善，預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)的熱度仍會(huì)持續(xù)。”上述開(kāi)發(fā)商表示。 |