隨著人民幣估值的起伏波動，越來越多的投資者開始認(rèn)識到單一市場的局限，海外市場已經(jīng)為大家所熟悉，越來越多的人開始走出國門，去海外房產(chǎn)市場尋找新的財富增長點(diǎn)。其中，澳洲房產(chǎn)市場近兩年非常受國內(nèi)投資者歡迎；然而澳洲房產(chǎn)市場并非天堂，那種在國內(nèi)隨便買房、投機(jī)樓花和期房就可以賺錢的經(jīng)驗(yàn)似乎并不適用。那么，什么地區(qū)才是值得投資的？又應(yīng)該如何具體操作呢？
為什么是澳洲，而非美國和加拿大？
其實(shí)不光是普通投資者，就連房產(chǎn)大咖也將目光投向了澳洲。去年，在國內(nèi)大范圍擴(kuò)展文旅版圖的王健林，就計(jì)劃在澳洲黃金海岸打造一個能比肩夢幻世界和電影世界的大型主題公園，據(jù)稱單個項(xiàng)目造價已超10億元。除此之外，保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)，中國平安，恒大地產(chǎn)，碧桂園，綠地等早就布局澳洲房地產(chǎn)了。
投資者可能會好奇，為什么筆者不把眼光瞄準(zhǔn)世界頭號經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國——美國房地產(chǎn)？為什么不是關(guān)注國人之前最愿意選擇的移民目的地——加拿大樓市呢？為什么不去研究一度火爆的“買房送移民”的歐洲諸國呢？而是偏偏把重點(diǎn)放到只有2350 萬人口的澳大利亞房地產(chǎn)市場上？
筆者作為房產(chǎn)財商教育者，借用一句話來回答投資者的疑問，那就是“不看廣告，看療效。”具體到投資，那就是不要根據(jù)個人喜好，不要僅僅看中生活環(huán)境、社會福利等等邊緣因素，決定一個市場是否值得介入，關(guān)鍵要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)。澳洲過去連續(xù)21 年GDP 的正增長，及房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了最堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)。即使是金融危機(jī)和次貸危機(jī)對全球市場都造成了巨大沖擊的時候，澳洲本土市場受到的影響也是最小的。因此，其房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是穩(wěn)步上升的。
為什么澳洲房產(chǎn)市場可以具有如此良好的發(fā)展勢頭和抗擊市場下行壓力的能力呢？我們可以從以下三個方面進(jìn)行分析：
對于就業(yè)機(jī)會而言，讓所有人首先想到的是人口過百萬的最著名的兩個首府城市——悉尼和墨爾本。悉尼是澳大利亞經(jīng)濟(jì)、交通、貿(mào)易和文化的中心，有全國最大的海港，工業(yè)以石油提煉、機(jī)械制造、化學(xué)和紡織為主，有發(fā)達(dá)的鐵路網(wǎng)和公路網(wǎng)與廣大內(nèi)地相連。巨大的就業(yè)機(jī)會和人才市場吸引了來自世界各地和國內(nèi)其他城市的移民，截至2015 年底，悉尼市人口已經(jīng)達(dá)到480 多萬人，墨爾本有440 多萬居民；澳洲本地人口增長率已經(jīng)是全球20強(qiáng)國之首；隨著人口的增加，住房的強(qiáng)勁需求，帶動了住宅市場價格的攀升。
對于 二手房交易活躍程度而言，在悉尼和墨爾本，平均每戶家庭每2.8 年搬一次家，一方面是職業(yè)追求的改變，另外就是澳洲人選擇的一種變化的生活習(xí)慣和傳統(tǒng)。事實(shí)上，很多澳大利亞家庭是把房產(chǎn)作為一種長期投資。移民的不斷涌入，極大地增大了住房需求。由于新房的年供應(yīng)有限，截至2014 年底，澳洲目前房屋供應(yīng)缺口超過20 萬套，且年度新建商品住宅趕不上有效需求增長，上述缺口呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大之勢，長期的住宅供應(yīng)不足，造成房市交易非常活躍；同時，政府的住宅政策非常鼓勵人們貸款投資和提前消費(fèi)，房價上漲自然在情理之中。
對于資金杠桿而言，銀行貸款利率創(chuàng)新低，讓投資者的可負(fù)擔(dān)能力大大提升。澳洲各個金融機(jī)構(gòu)和銀行的貸款利率已經(jīng)創(chuàng)下澳洲過去歷史60 年的新低，有些銀行推出的2 年期固定貸款的按揭利率僅為3.99%，極大地刺激了購房者的入市熱情。詳見下圖對澳聯(lián)儲歷史現(xiàn)金利率走勢圖（房貸利率是在現(xiàn)金利率基礎(chǔ)上加2.5%，但與現(xiàn)金利率的調(diào)整趨勢保持一致）：
綜合以上三個方面來看，澳洲房產(chǎn)市場能在目前全球市場低迷的情況下逆勢而上，也是情理之中的事情了。市場未來看好，難怪眾多地產(chǎn)大咖都不淡定了呢！
沒有收益？那是你買錯了！
筆者在全國財商教育課堂和一些總裁班的講座中，經(jīng)常會被問及這樣的問題：“劉老師，都說澳房好，為什么我投資的幾套澳房并沒有帶來預(yù)期的收益呢？”原來，他們都是投資了CBD及市中心的公寓項(xiàng)目（apartment）而不是屬于澳洲主流自住的獨(dú)棟別墅（house）。
盲目投資公寓項(xiàng)目，是有很大風(fēng)險的——倒不是因?yàn)楣㈨?xiàng)目不好，否則就沒有發(fā)展商去蓋公寓了；不推薦普通投資者去購買公寓，簡單說，是因?yàn)橥顿Y者還不夠“富有”。
這里說的“富有”并不是說現(xiàn)金流的多少，而是財富形式的豐富與否。要知道高層公寓類的期房更適合在本地有高收入的人群，因?yàn)樗麄兛梢酝ㄟ^公寓的高折舊來獲得政府退稅，也就是負(fù)扣稅房地產(chǎn)投資（Negative Gearing）；而普通投資者盡管有充裕的現(xiàn)金流，并可以獲得高額的貸款，但是他們并沒有在澳洲有產(chǎn)業(yè)或者收入；沒有收入，就不存在稅務(wù)問題，也就無法通過公寓的折舊來抵扣公司或者個人所得稅——這可以一筆不小的損失！
我們知道房子的價格=土地價格+房屋價格+開發(fā)商收益。那么同樣價格下的公寓和獨(dú)棟別墅，投資者怎么選？筆者肯定是選擇獨(dú)棟別墅的，因?yàn)樗加玫耐恋孛娣e大而房屋建造成本小。房屋是不斷貶值的，而土地作為不可再生資源，則是不斷增值的。
此外，我們總是說，現(xiàn)錢買房，不如借錢買房。同樣的現(xiàn)金支出，如果能借助銀行的金融杠桿撬動更多資金“借力打力”，豈不是樂事？然而，對于公寓項(xiàng)目，銀行估值和貸款風(fēng)險較大。銀行對樓花變成現(xiàn)房后，不是按合同購買價格來批放貸款，而是以成房后的市場評估來計(jì)算。如果幾年后的房市的預(yù)期向下，銀行對該房產(chǎn)的評估值可能比投資人購買時的價格還要低，造成投資人的資金籌措困難。除此之外，由于樓花或者期房成交在2-3年之后，海外銀行是否對那個時期投資者提供按揭貸款，及對應(yīng)的貸款比例、貸款利率等都是未知數(shù)；無形中，長期交割的期房把海外投資者的貸款審批風(fēng)險推后了——時間就是金錢，商機(jī)豈能錯過？所以，推遲就意味著虧損。綜上幾點(diǎn)來看，如果還是堅(jiān)持自己沒有賺錢就認(rèn)為是該市場不值得投資，那有一個成語最適合這類投資者——因噎廢食！
選對項(xiàng)目，不如選對“創(chuàng)富合伙人”
海外市場的規(guī)則與國內(nèi)的是有很大不同的，剛剛講到的“負(fù)扣稅制度”只是其中冰山一角了。再加上語言、距離、文化等差異，自己動手買澳房，不如雇人幫你去做這些事情。那就要選對你的“合作伙伴”了。
很多人可能會笑：什么“合作伙伴”，不就是“中介”嗎？你還別說，雖然大體上看起來一樣，但是細(xì)微的差別足可以導(dǎo)致投資者未來的財富走向。
中介公司是什么？它是以獲得交易傭金為主要營運(yùn)收入來源的主體，他是為誰服務(wù)的呢？如果是賣方支付其傭金，很顯然他是賣方代理人，說白了他是為發(fā)展商或者賣方業(yè)主服務(wù)的，而不是買方代理人。他不可能站在投資者和購房者的立場與發(fā)展商進(jìn)行利益博弈，或者站到投資者的角度來考慮問題，分析市場狀況與規(guī)避潛在風(fēng)險。
而資產(chǎn)管理公司、理財及私人財富管理機(jī)構(gòu)銷售的房子難道不是發(fā)展商的房子嗎？毫無疑問，同樣是發(fā)展商的房子，但是，由于所提供給消費(fèi)者和投資者的項(xiàng)目幾十個，甚至上百個，覆蓋不同的城市和區(qū)域，在這種情況下，專業(yè)房產(chǎn)投資公司和專業(yè)投資顧問會和投資者們結(jié)成利益同盟，為什么？因?yàn)楹Ｍ鈱I(yè)機(jī)構(gòu)和個人是想讓投資者們從其公司購買更多套物業(yè)，而不是賣一套見好就收；對于海外成熟的專業(yè)房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)或者個人理財規(guī)劃師而言，他們真正的核心價值和財富主體是客戶本身，而不是發(fā)展商。在這一前提下，他的身份開始發(fā)生轉(zhuǎn)變了，要站到投資者的角度去分析、評估風(fēng)險，預(yù)測投資人的承受能力、可持續(xù)發(fā)展能力；只有客戶滿意了專業(yè)個人理財規(guī)劃師或者理財投資機(jī)構(gòu)所提供的投資產(chǎn)品，客戶才會持續(xù)投資，并與該機(jī)構(gòu)和個人結(jié)成利益同盟；在這個時候，就不再是為發(fā)展商“賣命”的中介公司，而躍升為buyer’s agency（買方代理人）。
理財規(guī)劃師、財富管理和資產(chǎn)管理的專業(yè)服務(wù)更加多元化，除房地產(chǎn)以外還包括稅務(wù)安排、私人理財、個人及公司信貸、個人及家庭的信托建立與經(jīng)營等；把房產(chǎn)投資作為給客戶提供專業(yè)服務(wù)的衍生產(chǎn)品，而不是唯一業(yè)務(wù)和收入來源，因此，更加從容；而房產(chǎn)中介是以收取傭金作為公司的主要收入來源，因此，會急功近利地對客戶說“買買買！”
因此，不同的銷售渠道，體現(xiàn)了不同的利益代表和利益集團(tuán)；不同的購買方式，同樣體現(xiàn)了購買人的思維方式和投資理念。當(dāng)你買一套房子的時候，你可能自己去打理，當(dāng)你買三套房子的時候，這樣就會很累了，如果你有十套房子的時候，您還能自己打理嗎？您一定會選擇一個您認(rèn)為最可靠的一家投資公司或理財投資機(jī)構(gòu)或者信托公司幫您去做。包括現(xiàn)在不管是比爾·蓋茨也好，還是沃倫·巴菲特也好，他們都有龐大的專業(yè)個人和機(jī)構(gòu)為其安排消費(fèi)規(guī)劃、投資規(guī)劃、財產(chǎn)繼承的相關(guān)規(guī)劃，而不是自己親力親為。海外高凈值人群和精英階層的可支配時間隨財富的增長而增加；而反觀國內(nèi)的富裕人士或者企業(yè)老板，財富越多，個人時間反而越來越少。這就體現(xiàn)了兩者不同的財富管理理念和經(jīng)營財富思維的不同，孰優(yōu)孰劣，一目了然。
總結(jié)一下吧，澳房風(fēng)景好，但也要會欣賞——正確的觀照角度和打理方式，能讓投資者理順資金與財富，使之在穩(wěn)定中得到增值；錯誤的觀照角度只會看到熱鬧一片，如果用錯誤的方式介入，那就會使財富深陷泥淖。中國經(jīng)濟(jì)在改革開放后高速崛起，抓住先機(jī)敢為人先的投資者掘到第一桶金，那拼的是勇氣與快速行動的魄力；然而在面對一個成熟市場的時候，貿(mào)然行動、主觀臆斷只會帶來災(zāi)難，這時候拼的就是財商和智慧。轉(zhuǎn)型的過程是勞心勞力的，只有這樣才能適應(yīng)市場的變化，才能使財富保值增值，才是對既有利益的負(fù)責(zé)態(tài)度。 |