雖然2016年已經(jīng)到來(lái)，但是對(duì)于2016年的中國(guó)樓市趨勢(shì)，依然撲朔迷離。
2015年，從330新政下調(diào) 二手房交易營(yíng)業(yè)稅、增加二套房信貸杠桿支撐，到年內(nèi)五次降息、五次降準(zhǔn)，再到進(jìn)一步放寬公積金貸款申請(qǐng)門檻，托市政策持續(xù)不斷。全國(guó)重點(diǎn)省會(huì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)釋放下大都復(fù)蘇明顯、成交火爆，但與此同時(shí)，庫(kù)存量較大、消費(fèi)需求不足的三、四線城市依然未能擺脫樓市量?jī)r(jià)低迷的陰霾。
對(duì)于2016年的樓市，胡景暉分析表示：年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上去庫(kù)存宏觀基調(diào)已定，市場(chǎng)大環(huán)境有望進(jìn)一步寬松，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出如下十大趨勢(shì)。
趨勢(shì)一：二手房交易環(huán)節(jié)進(jìn)一步減稅
2015年 二手房交易營(yíng)業(yè)稅征收年限雖然由5年降為2年，但是對(duì)購(gòu)房人而言交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)仍然較重，在去庫(kù)存的宏觀基調(diào)指引下，為了降低消費(fèi)者購(gòu)房成本，進(jìn)一步提振消費(fèi)者購(gòu)房信心，除了指望開(kāi)發(fā)商降價(jià)外，預(yù)計(jì)2005年之前本就沒(méi)有征收過(guò)的二手交易環(huán)節(jié)的個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅，在2016年有望進(jìn)一步降低。
趨勢(shì)二：一線城市持續(xù)限購(gòu)
2016年一線城市全面放開(kāi)限購(gòu)、限貸的可能性不大。如果一線城市放開(kāi)限購(gòu)、限貸，會(huì)迅速吸引大量購(gòu)房需求和資金流入，一方面，與特大城市控制人口增長(zhǎng)的任務(wù)相悖，另一方面，對(duì)于樓市本就危機(jī)重重的三線、四線城市來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。
趨勢(shì)三：信貸政策進(jìn)一步寬松
2016年，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)仍將面臨較大的下行壓力，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的宏觀背景下，預(yù)計(jì)2016年貨幣供應(yīng)總體將保持充裕，信貸將保持較快增長(zhǎng)。對(duì)于樓市而言，為了去庫(kù)存，信貸方面對(duì)購(gòu)房人的支持力度將進(jìn)一步加大，比如進(jìn)一步降低首付款比例、進(jìn)一步降低貸款利率、加大貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等。
趨勢(shì)四：交易量回落
2015年，在一系列利好政策刺激下，重點(diǎn)一二線城市的新房和二手房交易量都出現(xiàn)了大幅上漲，甚至翻番，一方面，這是對(duì)2014年樓市交易量大幅下滑的一個(gè)補(bǔ)漲，另一方面，也嚴(yán)重透支了2016年的購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)2016年一二線城市的樓市交易量或?qū)⒒貧w年度平均交易量，與2015年相比交易量或?qū)⒊霈F(xiàn)10%~20%左右的回落。對(duì)于三四線城市而言，在2015年一系列利好政策刺激下，樓市仍未擺脫量?jī)r(jià)齊跌的陰霾，估計(jì)2016年三四線城市量?jī)r(jià)仍將持續(xù)低迷。
趨勢(shì)五：一線城市房?jī)r(jià)漲幅趨穩(wěn)
2015年，一線城市及重點(diǎn)省會(huì)城市高價(jià)地頻出，使得2016年一二線重點(diǎn)城市將迎來(lái)豪宅年，與此同時(shí)，在改善型購(gòu)房需求持續(xù)釋放的情況下，“房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲”或?qū)⒗^續(xù)主導(dǎo)新房樓市。同時(shí)，還應(yīng)該看到，目前的購(gòu)房需求主要以改善型和首次置業(yè)型客戶為主力軍，投資客逐漸隱去，房?jī)r(jià)大漲的可能性不大。二手房市場(chǎng)目前六成以上都是一賣一買的置業(yè)升級(jí)購(gòu)房需求，既是“賣方”又是“買方”的雙重身份，也將使得二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)。
趨勢(shì)六：三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)回落
過(guò)往幾年，流入人口明顯小于流出人口的三四線城市，在土地財(cái)政的刺激下，供了太多的地，蓋了太多的房，在巨大的庫(kù)存壓力下，進(jìn)一步的降價(jià)走量是開(kāi)發(fā)商的必由之路；此外，三四線城市也是我們城市化進(jìn)程的關(guān)鍵，“鼓勵(lì)農(nóng)民買房”主要解決的就是三四線城市庫(kù)存壓力較大的問(wèn)題，通過(guò)農(nóng)村人口市民化來(lái)化解城市住宅庫(kù)存壓力。所以，2016年三四線城市的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)保持低迷。
趨勢(shì)七：房屋租賃市場(chǎng)規(guī)?；l(fā)展迎來(lái)春天
2015年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。
2015年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求推動(dòng)房地產(chǎn)中介、房屋租賃經(jīng)營(yíng)等生活性服務(wù)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，強(qiáng)化服務(wù)民生的基本功能，積極發(fā)展短租公寓、長(zhǎng)租公寓等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)。
2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。
“購(gòu)租并舉”的住房制度改革，尤其是把“租賃市場(chǎng)”的培育和發(fā)展放到與“房屋買賣市場(chǎng)”同等重要的低位，可謂有史以來(lái)第一次。2015年，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)也對(duì)旗下運(yùn)營(yíng)了逾15年的房管業(yè)務(wù)全面轉(zhuǎn)型升級(jí)為房屋資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，并推出全新品牌——相寓，正與中央精神一脈相承。如今政策導(dǎo)向已經(jīng)確定，倘若相關(guān)部門能在明年出臺(tái)具體的優(yōu)惠措施，更多像“相寓”這樣的以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)將會(huì)涌現(xiàn)，屆時(shí)，住房租賃市場(chǎng)的規(guī)?；l(fā)展將迎來(lái)一個(gè)蓬勃發(fā)展的春天。
趨勢(shì)八：豪宅銷售承壓
前幾年的政策限制致使豪宅的原有庫(kù)存壓力較大，如今政策放開(kāi)、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應(yīng)量巨大；而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價(jià)，與豪宅并不匹配，市場(chǎng)的消化能力有限。因此，2016年豪宅的銷售壓力會(huì)加大。
趨勢(shì)九：土地成交量持續(xù)低迷
全國(guó)土地市場(chǎng)成交量繼續(xù)低位徘徊仍是大概率事件。一方面，三四線城市庫(kù)存壓力較大，土地供應(yīng)量將進(jìn)一步收緊，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛回歸一線城市；另一方面，一線城市普遍處于城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期，可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地越來(lái)越少，且大都位于偏遠(yuǎn)郊區(qū)，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地也越來(lái)越謹(jǐn)慎，所以2016年住宅用地成交量仍將在低位徘徊。
趨勢(shì)十：一線城市土地出讓金再創(chuàng)新高
三四線城市巨大的樓市庫(kù)存，以及潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛回歸一線城市，而一線城市可供開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)地塊的越來(lái)越少，“僧多粥少”的矛盾逐漸凸顯，土地的稀缺性使得2016年一線城市的土地成交價(jià)還將不斷攀高，“面粉貴過(guò)面包”、“地王頻出”也將成為新常態(tài)，一線城市的土地出讓金或?qū)⒃賱?chuàng)歷史新高。 |