2015年的中國樓市還在不斷升溫，特別蘇州市場銷售額與日俱增，那么對于明年的市場預測，各大機構(gòu)們又有什么新的發(fā)現(xiàn)呢？
近日，著名研究機構(gòu)中金公司研究部率先發(fā)布了對2016年的中國房地產(chǎn)市場趨勢預測報告。報告對主要城市房地產(chǎn)銷售價格、銷售量均進行了預測。并認為2016年中國房地產(chǎn)市場將整體較為平淡，分化的走勢還將繼續(xù)，改善型住房和存量房交易將成為市場爭奪的主要對象。
不同城市之間的分化將加劇
雖然2016年新房市場整體很可能將不溫不火，但機構(gòu)對中期前景并不悲觀。根據(jù)估計，從現(xiàn)在到2020年銷售面積應該會維持在每年10億平方米左右。五大都市區(qū)和高鐵沿線中心城市的房地產(chǎn)市場將受益于產(chǎn)業(yè)升級和人口流入，繼續(xù)有優(yōu)于其他城市的表現(xiàn)。篩選出20個城市，包括14個中心城市（北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙）和6個衛(wèi)星城市（東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊）。
2016年，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現(xiàn)更好。報告中預計，到2015年底29個樣本城市的庫存去化后期平均將同比下降30％，而上面提到的九個城市的庫存去化周期將下降到10個月以下，顯示庫存水平將處于低位。加上2016年這九個城市的總可售資源大多將會減少（除深圳將增加4％以外），因此可以預估這些城市將供不應求，最可能有突出表現(xiàn)。
在報告中，機構(gòu)不僅看好中國高鐵沿線的中心城市，也對其衛(wèi)星城市持相當樂觀的態(tài)度。中國的高鐵網(wǎng)絡極大地縮短了城市之間的通行時間，因此位于高鐵干線交叉點的城市將有可能成為該地區(qū)的中心城市，其房地產(chǎn)市場也將具備堅實的基礎，有望表現(xiàn)得比其他城市更好。從長期來看，由于中心城市的集聚效應推動了經(jīng)濟的升級和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。此外，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好。各大都市區(qū)人口流入最多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在珠三角地區(qū)，東莞和惠州是深圳的后院，而佛山與廣州幾乎連為一體。蘇州靠近上海，而廊坊和保定毗鄰北京。長期來看，人口流入和中心城市溢出的經(jīng)濟活動將為這些衛(wèi)星城市的房地產(chǎn)市場提供良好的支持。因此機構(gòu)也看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。
一、二線城市預計銷量將持平
機構(gòu)預計，2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10％，而銷量將持平，主要是有以下幾點原因：
1、樓市庫存水平下降和新增供應減少會推升銷售均價，同時限制銷量的增長空間，一線和二線城市的庫存去化周期已經(jīng)分別下降50％和25％至7個月和13個月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應下降，未來庫存去化周期很可能會進一步縮短，從而支撐銷售均價向上，總可售資源的減少也將令銷量受限。
2、本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見（不到12個月的時間累計降息165個基點，下調(diào)存款準備金率300個基點）。報告中預計，未來貨幣政策還將進一步放松，從而支持一二線城市的銷售均價持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟放緩可能降低需求，但在一二線城市流動性效應將抵消該影響而有余。
3、2013年以來，一二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。報告中預計，新項目普遍會瞄準高端市場，制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結(jié)構(gòu)性上漲。
改善型住房需求份額持續(xù)增加
2016年，一二線城市的改善型住房需求有望占主導地位。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較?。ㄆ骄娣e80平米，三居或以上的戶型占比不到40%），加上二孩政策的全面放開，機構(gòu)預計，2016年一二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強勁。約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當時房地產(chǎn)市場并沒有商業(yè)化，這些住房的居住者很有可能還從未購買過住房，因此將有更強的動力去改善居住條件。此外，已擁有一套住房的改善型購房者的住房負擔能力要比首次購房者高得多。
其次，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求（首次置業(yè)需求和投資性需求）正趨于弱勢。結(jié)婚首次購房的人數(shù)正在小幅下降。首次購房者的一大群體是正要或剛剛結(jié)婚的年輕夫婦。隨著新婚夫婦數(shù)量增速持續(xù)放緩，結(jié)婚購房的高峰期將會過去。
報告中指出，房地產(chǎn)的白銀時代將持續(xù)到2020年。最近十年新建住房占比是住房市場發(fā)展的一個重要指標。在一個快速發(fā)展的市場，較新住房的占比通常達到40％-50％，之后逐漸下降。因此機構(gòu)預計，最近十年新建住房占比將從2010年底的43％下降至2020年底的29％。根據(jù)國際經(jīng)驗，雖然中國房地產(chǎn)市場的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，但目前正處于需求穩(wěn)定的白銀時代。 |