時下，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的矛盾糾紛不在少數(shù)，最關鍵的還是交不交物業(yè)費的問題。小區(qū)的物業(yè)費越來越高，業(yè)主覺得沒享受到相應的服務而拒絕交物業(yè)費，而物業(yè)公司因為業(yè)主沒有交物業(yè)費不提供相應的服務，因此雙方越鬧越僵，對彼此都產生了不必要的麻煩。
來自蘇州市“寒山聞鐘”論壇的初步統(tǒng)計，今年以來，業(yè)主對于物業(yè)費的不滿投訴帖接近200個。來自蘇州市中級人民法院的另一組數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務合同糾紛案件數(shù)量在近年來呈持續(xù)上漲趨勢，2014年，蘇州兩級法院共審理此類案件3417件，而今年上半年已審理1925件，同比增長14.4%。其中，尤以物業(yè)服務質量問題、物業(yè)費訴訟時效問題、物業(yè)費的承擔主體問題等類型案件較多。業(yè)主與物業(yè)的矛盾有沒有其他更好的解決辦法？記者說事釋法就此展開探討。
拖欠四年物業(yè)費被起訴
業(yè)主辯稱已超訴訟時效拒付
昨天是太倉法院一個案件宣判的日子，被告因為該案判決其敗訴既覺得困惑又非常不滿，久久不愿離開法庭，強烈要求法官予以解釋。
原來這是一起物業(yè)服務合同糾紛，原告物業(yè)管理公司起訴要求被告業(yè)主繳納從2011年1月1日起至2014年12月31日止的物業(yè)服務費。原告在庭審中對于拖欠物業(yè)費的事實和金額均予以確認。但是被告認為原告是于2015年5月起訴的，根據(jù)《民法通則》第135條的規(guī)定，即“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年”這一訴訟時效規(guī)定，原告主張的從2011年1月至2013年5月的物業(yè)服務費已經(jīng)超過訴訟時效，法官不應支持。但是就判決結果來看，法官仍然支持了原告全部的訴訟請求。
應被告的要求，承辦法官花了兩個小時，耐心向被告進行了解釋：物業(yè)服務合同因其履行上的連續(xù)性，對其訴訟時效應從最后一期物業(yè)服務費用的履行期限屆滿之日起計算，結合庭審中原、被告陳述原告退出物業(yè)管理時間為2014年年底，而原告向本院提起訴訟的日期為2015年5月，未超出二年的期限規(guī)定，故法院對被告所稱2011年1月至2013年5月的物業(yè)費超出訴訟時效的抗辯不予采納。最終被告接受了判決結果，感謝了法官的耐心解答。
【法官釋法】
訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利，當時效期間屆滿時，人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度。鑒于物業(yè)服務合同履行商的連續(xù)性，且物業(yè)公司的日常工作內容之一即催交物業(yè)費，所以物業(yè)管理公司向小區(qū)業(yè)主主張欠繳物業(yè)費的訴訟時效起算時間應為最后一期物業(yè)服務費用的履行期限屆滿之日。
沒人住的房子也要收全額物業(yè)費？
確有物業(yè)服務費應不低于合同約定標準70%的規(guī)定
業(yè)主購買的商品房交付后，房屋一直處于閑置狀態(tài)。那么，對于長期空置的房屋，業(yè)主還要交物業(yè)費嗎？
本月上旬，市民劉先生就在寒山聞鐘論壇上投訴，他在相城區(qū)購置了一套房子，房子交房后并沒有入住的打算。經(jīng)過查詢，他發(fā)現(xiàn)蘇州市的小區(qū)物業(yè)收費辦法中有一個“物業(yè)費收取70%”的說法。但是，他向小區(qū)物業(yè)咨詢下來的結果是，不管住不住都要支付全額物業(yè)管理費。劉先生后來還查詢發(fā)現(xiàn)，很多城市對于長期空置的房屋，物業(yè)收取的物業(yè)費確實是可以享受折扣的，“我現(xiàn)在就不明白了，我房子長期空置，沒有享受到物業(yè)服務，為什么就不能享受物業(yè)費折扣呢？”
劉先生的帖子很快得到所在小區(qū)街道的回復，據(jù)街道解釋說，按照規(guī)定，小區(qū)業(yè)主從交房之日起，就應該按照之前簽訂好的相關合同繳納物業(yè)費。具體價格根據(jù)政府出臺的價格標準和物管服務的具體情況制定。對于沒有入住是否可以少繳物業(yè)費等問題，目前尚未出臺具體規(guī)定，應該按照簽訂的合同繳納。
【法官釋法】
物業(yè)服務具有公共產品的屬性，其對象是全體業(yè)主，其成本應由全體業(yè)主承擔，不論業(yè)主實際承受多寡，都必須承擔相應的責任，如果業(yè)主以自己沒有享受或較少享受物業(yè)服務而拒絕交納或少繳物業(yè)費，那么就形成搭便車現(xiàn)象，不僅對其他業(yè)主不公，而且最終影響物業(yè)服務公共產品的供給?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持”，因此，業(yè)主以自己沒有實際享受物業(yè)服務拒絕承擔相應義務不能成立。當然，按照《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》（蘇價服［2010］12號）規(guī)定，因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，其間的物業(yè)服務費應不低于合同約定標準70%。具體可由當?shù)貎r格會同物業(yè)管理行政主管部門確定。《蘇州市物業(yè)服務收費管理實施細則》規(guī)定，新建普通住宅，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)的，在不超過24個月內，物業(yè)公共服務費按70%交納，優(yōu)惠期超過24個月的由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。非普通住宅和非住宅物業(yè)公共服務費的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。
房屋存在質量問題能否拒交物業(yè)費
房屋存在質量問題與物業(yè)費是兩碼事
2007年12月20日，某物業(yè)公司與蔣某簽訂小區(qū)前期物業(yè)管理服務協(xié)議，約定由該物業(yè)公司對小區(qū)實行物業(yè)管理服務，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費。蔣某在交納2007年11月1日至2008年10月31日期間的物業(yè)管理費后，未按約定交納2008年11月1日至2010年4月30日期間的物業(yè)管理費用共計2487.24元，物業(yè)公司多次向蔣某催交物業(yè)費無果，遂訴至法院要求蔣某交納物業(yè)費。蔣某辯稱其房屋內部墻體存在裂縫，開發(fā)商預埋的管道存在滲水情況，開發(fā)商交付的房屋存在質量問題，要求物業(yè)公司協(xié)商解決上述問題但物業(yè)公司并沒有解決。只要物業(yè)公司協(xié)調解決上述質量問題后就支付物業(yè)管理費。
經(jīng)審理，法院認為蔣某的理由不能成立，依法判決蔣某支付物業(yè)費，判決后雙方均未上訴，判決已經(jīng)生效。
【法官釋法】
物業(yè)公司與蔣某簽訂的前期物業(yè)管理服務協(xié)議，依法成立且合法有效。物業(yè)公司與蔣某均應依合同行使權利，履行義務。物業(yè)公司依合同履行了物業(yè)服務后，作為業(yè)主的蔣某應當依合同履行支付物業(yè)服務費的義務。最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。關于蔣某要求物業(yè)公司解決房屋內部墻體裂縫、開發(fā)商預埋的管道滲水問題的主張，是業(yè)主與開發(fā)商之間的關系，只要房屋還在保修期內，就應由開發(fā)商負責修復房屋質量問題，關于房屋質量問題維修的主張與物業(yè)服務糾紛系屬不同的法律關系，如蔣某確有證據(jù)證明系開發(fā)商交付的房屋存在質量問題，可另行主張權利。
房屋所有權尚未變更登記
就不交物業(yè)費？
實際所有人及使用人應當支付物業(yè)費
某物業(yè)公司為蘇州某小區(qū)提供物業(yè)管理服務。業(yè)主顧某搬入居住后一直未交納物業(yè)費，物業(yè)公司多次向顧某催討物業(yè)費未果，遂訴至法院要求顧某交納物業(yè)費并承擔違約金。
對此，顧某辯稱房屋所有權尚未轉移，還在開發(fā)商名下，自己并非涉訴房屋所有權人，因此應由所有權人即房地產開發(fā)公司交納物業(yè)費。法院經(jīng)審理查明，涉案房屋所有權的確沒有轉移，房屋仍登記在開發(fā)商名下，但是顧某已經(jīng)實際占有房屋并使用，顧某是房屋的實際所有人及使用人，是物業(yè)管理、服務的承受者，因此顧某應當交納物業(yè)費，遂依法支持了物業(yè)公司的訴訟請求。一審判決后，雙方均未上訴，判決已經(jīng)生效。
【法官釋法】
在現(xiàn)實情況下，房屋所有權的轉移登記往往滯后，在房屋轉移條件完成而未辦理登記手續(xù)的情況下，房屋所有權在事實與法律層面形成了分離，尤其是拆遷安置房，此時，房屋上的風險負擔、權利義務由誰承受成為不可回避的問題，在這種情況下，需要尊重現(xiàn)實，具體到物業(yè)糾紛，法律層面的房屋所有權人不是實際業(yè)主，而事實占有、使用房屋的主體才是物業(yè)管理服務的承擔者，因此業(yè)主已與物業(yè)公司形成事實上的權利義務關系，應當支付物業(yè)費。 |