1月樓市成交量下降，與春節(jié)等季節(jié)因素、房企推盤有關(guān)。“去年12月的銷量透支了今年1月的銷量，今年1月實(shí)際成交應(yīng)該比表面數(shù)據(jù)要多一些。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示。
2014年尾不斷回升的房地產(chǎn)成交量，在2015年頭戛然而止。
來(lái)自第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月份房地產(chǎn)成交量和成交面積環(huán)比均出現(xiàn)明顯下降。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的住宅簽約數(shù)據(jù)顯示，2014年1月，全國(guó)主要的54城市住宅簽約合計(jì)24.66萬(wàn)套，同比上漲22%，但環(huán)比大降22.6%，出現(xiàn)明顯回落。
2014年10月以來(lái)，在房貸政策放松、央行降息和房企推盤壓力下，樓市成交量逐漸上升，至12月54個(gè)主要城市成交量達(dá)31.87萬(wàn)套。
接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)意見不一，但都承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入分化格局，一線城市、部分二線城市和三四線城市之間，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間，甚至同一城市的不同地段之間表現(xiàn)不一。此外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題仍將是去庫(kù)存。
1月樓市成交量大降
1月樓市成交量沒有延續(xù)此前的上升勢(shì)頭。
克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年1月全國(guó)商品住宅成交建筑面積1870萬(wàn)平方米，同比下跌31%，環(huán)比下跌1%。其中，一線城市成交350萬(wàn)平方米，二線城市成交498萬(wàn)平方米，三四線城市成交498萬(wàn)平方米，各線城市環(huán)比均出現(xiàn)下跌，二線跌幅最大；僅一線城市同比有所上漲。
1月樓市成交量下降，與春節(jié)等季節(jié)因素、房企推盤有關(guān)。“去年12月的銷量透支了今年1月的銷量，今年1月實(shí)際成交應(yīng)該比表面數(shù)據(jù)要多一些”。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示。
此外，房企在1月下半月明顯減緩了推盤節(jié)奏。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，春節(jié)返鄉(xiāng)等因素使得購(gòu)房者數(shù)量減少，房企推盤動(dòng)力也不強(qiáng)。
不過(guò)，克爾瑞研究中心認(rèn)為，一般而言，臨近年關(guān)樓市成交都會(huì)冷淡，但眼下離年關(guān)尚早，成交下滑更多是因?yàn)榍捌诘胤骄仁姓咝?yīng)遞減、而信貸政策又止步不前，加之購(gòu)房者對(duì)未來(lái)政策有了更多的期待，觀望情緒上升。
億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天更直言，2014年第四季度市場(chǎng)嚴(yán)重透支，多地市場(chǎng)進(jìn)入觀望，市場(chǎng)整體下滑明顯，環(huán)比12月，市場(chǎng)整體下滑20%多。
分城市來(lái)看，一二線城市樓市成交有所回升。其中，1月一線城市樓市成交量環(huán)比全部下降。上海（樓盤）、廣州（樓盤）環(huán)比大幅下跌42%，北京（樓盤）環(huán)比下跌27%。不過(guò)，一線城市同比均有上升，其中深圳樓市成交同比大增233%，北京上海同比漲幅分別為19%和14%，只有廣州同比下跌了1個(gè)百分點(diǎn)。
三四線城市仍因庫(kù)存壓頂而出現(xiàn)購(gòu)買力萎縮?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，二線城市樓市成交同比和環(huán)比分別下跌36%和10%，1月成交量甚至不及去年月均水平。環(huán)比來(lái)看，僅南昌（樓盤）一城微漲7%，其余城市清一色大幅回落，跌幅最大的為成都和貴陽(yáng)，下降七成左右。
1月之后，由于春節(jié)在2月，市場(chǎng)預(yù)期一季度樓市銷售不會(huì)有明顯變化。不過(guò)，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，部分二線和大多數(shù)三四線城市，2月其實(shí)也是非常不錯(cuò)的銷售時(shí)期，這就是所謂的春節(jié)返鄉(xiāng)購(gòu)房潮。過(guò)往的若干年，這股購(gòu)房潮主要出現(xiàn)在人口外流輸出比較多的地區(qū)，比如廣東、福建、重慶（樓盤）、四川（樓盤）、河南等區(qū)域，以及絕大部分的三四線城市，對(duì)這些城市的銷售人員來(lái)說(shuō)，春節(jié)期間要開足馬力全力賣房。
2015市場(chǎng)先抑后揚(yáng)
陳嘯天認(rèn)為，2015年整體形勢(shì)好于2014年，可能前低后高，一季度往下走，二季度會(huì)出現(xiàn)探底，三、四季度會(huì)反彈?？偟膩?lái)說(shuō)，2015年從全國(guó)角度來(lái)看，均價(jià)會(huì)上漲，成交量要好于2014年。
德信資本董事長(zhǎng)陳義楓也表示，2015年的市場(chǎng)整體會(huì)比2014年要好，但成交面積和金額都難以超越2013年的峰值。
另一方面，市場(chǎng)分化加劇，整體中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)界的共識(shí)。
張大偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)分化體現(xiàn)在兩大方面：第一個(gè)是市場(chǎng)的分化，不同區(qū)域，不同城市，甚至同一個(gè)城市，都會(huì)因?yàn)閰^(qū)域的屬性定位和價(jià)值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場(chǎng)行情。第二個(gè)是開發(fā)商的分化，大者恒大，有品牌、運(yùn)營(yíng)、資金和資源優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商將更大更強(qiáng)。
克爾瑞研究中心認(rèn)為，一線城市雖仍受到限購(gòu)政策約束，但依托于強(qiáng)大的人口吸納能力和經(jīng)濟(jì)水平，一線城市成交量?jī)r(jià)也能夠保持穩(wěn)定或小有回升。二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)分化并且將進(jìn)一步加劇，像合肥（樓盤）、武漢（樓盤）、鄭州（樓盤）、南京（樓盤）、廈門（樓盤），可能在2015年還可以保持平衡，大連（樓盤）、寧波（樓盤）、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春（樓盤）、西安（樓盤）、長(zhǎng)沙（樓盤）、成都、昆明（樓盤）壓力巨大，面對(duì)高企的庫(kù)存壓力，來(lái)年市場(chǎng)去化壓力仍然巨大，市場(chǎng)成交也不容樂觀。
“考慮到諸多城市目前庫(kù)存壓力依然處于高位，我們認(rèn)為2015年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)仍應(yīng)是先降后穩(wěn)。”克爾瑞研究中心認(rèn)為，在巨大的去化壓力面前，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間；另一方面，房企庫(kù)存去化速度緩慢，2015年上半年的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)的主旋律，房?jī)r(jià)也有進(jìn)一步下探的可能。
“2015年1月房?jī)r(jià)環(huán)比降幅收窄，但同比跌幅擴(kuò)大。”克而瑞研究中心分析師楊科偉表示，從供應(yīng)上來(lái)看，2013年下半年到2014年成交土地將在2015年入市，這些土地價(jià)格更便宜，地產(chǎn)商有“以價(jià)換量”的動(dòng)力。不過(guò)，雖然2014年新增土地供應(yīng)萎縮，但是土地成交價(jià)格并未明顯下降，所以到2015年終房?jī)r(jià)可能穩(wěn)定下來(lái)。
隨著市場(chǎng)回暖，價(jià)格回升，地產(chǎn)界仍警惕樓市泡沫破滅的可能性。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石也在倫敦表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)很明顯是有泡沫的，但泡沫未必會(huì)破。“但要當(dāng)心貨幣等刺激政策，通縮刺激成通脹。國(guó)際趨勢(shì)都在通縮，都發(fā)錢，這樣來(lái)看就要小心了。”王石表示，從房地產(chǎn)走勢(shì)來(lái)看不要太悲觀，但是一定要慎重面對(duì)未來(lái)，現(xiàn)在僅僅是個(gè)開始。 |