年底市場(chǎng)稍有起色，部分大型房企就難以抑制漲價(jià)沖動(dòng)，開始重新調(diào)整明年市場(chǎng)的定價(jià)策略。
在綠城傳出明年計(jì)劃把所有在售項(xiàng)目售價(jià)上漲3%—10%后，近日市場(chǎng)又傳出融創(chuàng)中國(guó)內(nèi)部發(fā)出調(diào)價(jià)通知的消息。根據(jù)融創(chuàng)傳出的調(diào)價(jià)通知顯示，各項(xiàng)目自明年1月1日起，根據(jù)項(xiàng)目具體情況對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行5%—10%的上調(diào)。同時(shí)，龍湖長(zhǎng)沙公司也發(fā)出調(diào)價(jià)通知，逐步取消優(yōu)惠促銷政策，年后漲價(jià)5%。
此外，一線城市重新出現(xiàn)大型開發(fā)商“惜售”漲價(jià)現(xiàn)象。中駿地產(chǎn)深圳營(yíng)銷總監(jiān)謝永超對(duì)記者說(shuō)，因公司預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)價(jià)格將高于今年10%-15%，所以將原本計(jì)劃今年售出的部分房源，推遲到明年1月份再賣，“漲價(jià)可以多賺點(diǎn)錢。”
“必須承認(rèn)，在完成同樣的銷售任務(wù)下，售價(jià)調(diào)高點(diǎn)兒，提升利潤(rùn)率，對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)勵(lì)肯定會(huì)更高，所有地產(chǎn)商都是這樣。”長(zhǎng)沙龍湖地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。
房企的漲價(jià)沖動(dòng)
“一些區(qū)域公司根據(jù)自己的情況，可能會(huì)有漲價(jià)的打算。”融創(chuàng)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，不過(guò)，集團(tuán)并沒(méi)有下發(fā)統(tǒng)一漲價(jià)的通知。
然而，大型房企準(zhǔn)備在一線城市提價(jià)的消息卻非只是傳聞。謝永超告訴記者，深圳公司今年銷售額為11億元，如果按原計(jì)劃，只完成了80%的任務(wù)，但公司看好明年的樓市，近期重新調(diào)整了銷售計(jì)劃，準(zhǔn)備在明年1月份開始漲價(jià)賣。
同時(shí)，深圳也傳出中海、綠景、星河地產(chǎn)明年將漲價(jià)的消息。近期，中海、星河位于深圳龍華和坂田的項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，高于市場(chǎng)預(yù)期，但開盤當(dāng)天依然售罄。
深圳中海地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)朱桂華告訴記者，目前還沒(méi)有確定明年的銷售計(jì)劃，但中海的項(xiàng)目?jī)r(jià)格都是隨行就市。
同樣，綠景集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)薛浩也對(duì)記者表示，價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)而定，就目前看來(lái)，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的政策支持以及降息帶來(lái)的效應(yīng)都是利好，地產(chǎn)商對(duì)明年的市場(chǎng)總體還是偏樂(lè)觀。
“從前面幾輪調(diào)整就能看出，政策都有個(gè)滯后期，政策剛出臺(tái)后的半年市場(chǎng)成交會(huì)止跌企穩(wěn)，而第二年價(jià)格都會(huì)回升。”薛浩說(shuō)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房企對(duì)一線城市還是很有信心。
根據(jù)融360數(shù)據(jù)，深圳已有銀行對(duì)首套房貸款利率折扣重回到8時(shí)代，這也將進(jìn)一步刺激剛需入市。
不僅是一線城市的地產(chǎn)商對(duì)明年樓市持樂(lè)觀態(tài)度，二線省會(huì)城市的信心也在重燃。12月15日，龍湖地產(chǎn)長(zhǎng)沙公司下發(fā)通知，從2015年1月1日起，長(zhǎng)沙項(xiàng)目?jī)r(jià)格統(tǒng)一上調(diào)，比例不低于5%，客戶家電補(bǔ)貼和老帶新客戶置業(yè)優(yōu)惠的政策，執(zhí)行到今年12月31日停止。
龍湖長(zhǎng)沙公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這既是一種營(yíng)銷手段，也是對(duì)營(yíng)銷策略的調(diào)整，“9·30”新政等政策的出臺(tái)，尤其是11月份降息后，確實(shí)明顯感覺到購(gòu)房者的信心在回升，銷售節(jié)節(jié)攀升，今年長(zhǎng)沙公司的銷售任務(wù)是8個(gè)億，在11月底就已經(jīng)完成，公司認(rèn)為，明年市場(chǎng)肯定比今年好，但龍湖明年在長(zhǎng)沙的銷售任務(wù)跟今年差不多，因此壓力不大。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，10月份以來(lái)各地信貸政策陸續(xù)調(diào)整，加之11月21日央行降息，政策疊加效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生積極影響，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大，為年內(nèi)新高，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄。
打響利潤(rùn)“保衛(wèi)戰(zhàn)”
公開信息顯示，融創(chuàng)中國(guó)明年計(jì)劃向800億甚至900億的規(guī)模沖刺，而在提高規(guī)模的同時(shí)，也要打好利潤(rùn)率的保衛(wèi)戰(zhàn)。
對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)人士對(duì)記者說(shuō)，800億的規(guī)模，只是業(yè)界的預(yù)測(cè)，而不是公司已經(jīng)確定的目標(biāo)，明年的計(jì)劃現(xiàn)在仍在討論中，關(guān)于利潤(rùn)率的指標(biāo)，現(xiàn)在也沒(méi)有向各地下達(dá)。但公司的確希望規(guī)模在小幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，也能提高利潤(rùn)率。
深圳熙璟城副總經(jīng)理潘勇也對(duì)記者表示，預(yù)期一線城市房?jī)r(jià)是穩(wěn)步上漲，明年的價(jià)格還沒(méi)定下來(lái)，主要是看大環(huán)境和市場(chǎng)的變化來(lái)定，而且公司也不著急出貨，不存在急于回籠流動(dòng)資金的問(wèn)題。
“深圳市場(chǎng)根本不存在去化難的問(wèn)題，明年肯定房?jī)r(jià)能漲，這有利于提升公司的利潤(rùn)率。”謝永超說(shuō)，目前他的公司在深圳就一個(gè)項(xiàng)目，明年的任務(wù)定為14億元，高于今年的3億，且整個(gè)集團(tuán)今年已經(jīng)完成了100億的銷售任務(wù)，銷售回款也順利，不存在流動(dòng)資金緊缺急于出貨的問(wèn)題。
陽(yáng)光城營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，房企能否獲得較高的利潤(rùn)率，除了取決于項(xiàng)目拿地成本，很大程度上也與開發(fā)商整體的融資能力有關(guān)。能獲得較低融資成本的，將獲得更大的空間。而綜合融資能力略差一些，無(wú)法從資本市場(chǎng)獲得更多低息貸款的房企，利潤(rùn)率下滑的可能性更大。
房企今年在融資渠道上進(jìn)一步拓寬，也進(jìn)一步緩解了房企資金緊張的問(wèn)題。今年9月初，在監(jiān)管層的允許下，上市房企獲準(zhǔn)可以在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，隨后包括富力地產(chǎn) 、金融街、金隅股份、招商地產(chǎn)、華夏幸福等一批房企先后作出提請(qǐng)。
“目前幾家龍頭房企一致認(rèn)為明年市場(chǎng)好于今年，一旦市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，品牌房企會(huì)最先感受到暖意。”上述龍湖有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，房企的定價(jià)，會(huì)考慮地價(jià)、建安成本和利潤(rùn)率，但主要考慮市場(chǎng)影響因素，龍湖去年剛進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，今年還處在品牌認(rèn)知初期，因此定價(jià)也偏低。
海亮地產(chǎn)總裁周迪永對(duì)記者說(shuō)，未來(lái)幾年房地產(chǎn)的利潤(rùn)將會(huì)下降，在土地成本越來(lái)越高的同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲速度也在放緩，而開發(fā)商的建安、財(cái)務(wù)、人力等成本在上升，不斷吞噬開發(fā)商的利潤(rùn)。
周迪永認(rèn)為，對(duì)在一線城市有項(xiàng)目的房企而言，還可以通過(guò)漲價(jià)來(lái)平衡利潤(rùn)，而在三四線城市，如果項(xiàng)目投資出現(xiàn)失誤，在房地產(chǎn)持續(xù)低迷的情況下，利潤(rùn)率很容易受影響被拉低。 |