11月21日晚間，央行時(shí)隔兩年再度降息。11月24日是降息后首個(gè)交易日，當(dāng)天A股市場房地產(chǎn)股像吃了興奮劑一樣，上漲成為主旋律。跟房地產(chǎn)股一同起舞的，還有房地產(chǎn)企業(yè)，信心也是相當(dāng)爆棚，甚至有些項(xiàng)目風(fēng)傳欲趁勢漲價(jià)，去搶塊地那也不在話下。
在討論能不能漲價(jià)這個(gè)問題之前，我們先來簡單回顧一下今年房地產(chǎn)市場的形勢。7、8月份以來，持續(xù)下滑的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，“金九”雖不及預(yù)期但延續(xù)企穩(wěn)筑底態(tài)勢，9·30新政更是為“銀十”鍍金，創(chuàng)下年內(nèi)成交高峰。在這樣一種情勢下，市場各方幾乎都認(rèn)定市場調(diào)整已經(jīng)結(jié)束、企穩(wěn)回升趨勢已非常明確。
央行降息疊加9·30新政，11月的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)究竟如何？房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的理由去漲價(jià)么？
市場回暖出現(xiàn)反復(fù)
三季度以來地方救市措施不斷、整體市場需求逐漸釋放，使得開發(fā)商推盤信心回升，積極采取多種營銷措施，加快項(xiàng)目上市節(jié)奏，以期抓住市場窗口期、快速去庫存，加之年底又是各大房企沖業(yè)績的關(guān)鍵期，11月的推盤量明顯增加，使得重點(diǎn)城市供應(yīng)量大增。
據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月前三周十大重點(diǎn)城市周度供應(yīng)量都在300萬平方米以上，已經(jīng)大大超過10月周度供應(yīng)水平，供應(yīng)量大增的同時(shí)，必然使得本就高企的庫存壓力進(jìn)一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市場基本面短期內(nèi)又回到原先軌道。
一方面是新增供應(yīng)量的增加，另一方面則是市場需求的快速回調(diào)。據(jù)CRIC監(jiān)測，11月前3周，全國51個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅共成交1572.5萬平方米，較10月前三周上漲15.1%。從數(shù)據(jù)看似乎環(huán)比依然上漲，主要是因?yàn)榍叭艿臄?shù)據(jù)基數(shù)相對較小所致，10月份第一周正值黃金周假期，成交量下降加之網(wǎng)簽滯后性，使得數(shù)據(jù)顯現(xiàn)有所后延。從10月份后三周數(shù)據(jù)或者整月數(shù)據(jù)來看，11月成交量遜色不少。從周度趨勢上看，11月前三周顯然沒能延續(xù)10月的快速回暖、逐周盤升的態(tài)勢，而是呈現(xiàn)出成交下降、高位震蕩的趨勢。
因此，當(dāng)前市場企穩(wěn)筑底的根基并不牢固，市場回暖出現(xiàn)反復(fù)的概率顯著上升。
市場分化
從各能級城市表現(xiàn)看，市場分化趨勢突出。雖說今年調(diào)整期內(nèi)一線城市表現(xiàn)最差，但自10月份以來，回暖的勢頭卻最為強(qiáng)勁，而且這種趨勢在11月份依然延續(xù)，11月前三周北上廣深等四大一線城市商品住宅共成交257.7萬平方米，較10月份同期增加38.8%，其中深圳、北京增幅都超過55%；從同比來看，整體較去年同期也出現(xiàn)15.8%的漲幅，除廣州下降9.7%外，其余三城全部上漲，平均漲幅超過20%。
二線城市在一連串的救市措施出臺后，自7月份以來市場復(fù)蘇最快，幅度也較大，但這種趨勢在11月份未能延續(xù)，整體成交量更是逐周回落。顯示出在政策刺激需求集中釋放后，二線城市需求后續(xù)積累不足的問題愈發(fā)突出。
三四線城市表現(xiàn)最差，環(huán)比出現(xiàn)下降9.6%，同比仍下降0.1%，其中，惠州、湘潭、莆田等城市因?yàn)閹齑娓咂螅e壓嚴(yán)重，成交量持續(xù)大幅下降。
去庫存仍是重點(diǎn)
前期地方公積金調(diào)整、戶籍改革、購房補(bǔ)貼等刺激措施不斷，但這些市場利好更多地已經(jīng)反映在之前的成交表現(xiàn)中，二線城市后續(xù)需求顯現(xiàn)疲態(tài)就是例證。央行此次降息會對購房者信心起到較大提振作用，未來數(shù)周市場的窗口期依然能維持，需求也會持續(xù)釋放。但是央行降息對地產(chǎn)行業(yè)而言絕非單純利好，不對稱降息和提高存款利率上浮區(qū)間，無疑會讓銀行資金成本有增無減，利差的減小將會抑制銀行發(fā)放個(gè)人按揭貸款的積極性。另一方面，諸多城市供大于求的基本面短期內(nèi)沒有改變，商品房庫存高企，市場風(fēng)險(xiǎn)依然突出，未來市場企穩(wěn)筑底還有待繼續(xù)鞏固。
因此，各家企業(yè)不應(yīng)盲目漲價(jià)，當(dāng)前還是應(yīng)該根據(jù)市場供求、價(jià)格關(guān)系來積極營銷，以去庫存為中心，緊抓窗口期加速跑量。 |