每到年末總是鄭欣（化名）最焦慮的時(shí)候，在廣告公司任職的她每年年底的主要工作就是要去收回廣告款項(xiàng)，用她自己的話(huà)來(lái)說(shuō)就是去“討債”。雖然頂著債主方的頭銜，但鄭欣的腰桿子卻一點(diǎn)都挺不起來(lái)。
“我手里的客戶(hù)大多都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，每年只要一到年底催著他們回款，就會(huì)有客戶(hù)一拖再拖，去年還有一家客戶(hù)的錢(qián)到現(xiàn)在還沒(méi)打款給我們呢。”說(shuō)這話(huà)時(shí)，鄭欣一臉的無(wú)奈。
但讓鄭欣略感欣慰的是，就算再拖這些廣告款最終還是會(huì)打過(guò)來(lái)，只是時(shí)間的問(wèn)題。但據(jù)她了解，不少同業(yè)的廣告公司運(yùn)氣就沒(méi)那么好了。“我們同行之間經(jīng)常會(huì)有交流，有不少同行每年拿到的不是現(xiàn)金，而是開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)的新房，以此作為實(shí)物抵扣。”鄭欣告訴記者。
不僅如此，據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解，用房子抵扣工程款、媒體費(fèi)用、代理公司傭金等費(fèi)用是每年年末開(kāi)發(fā)商為沖業(yè)績(jī)慣用的做法。“這種做法太普遍了，每年房企都會(huì)這么做，已經(jīng)不是什么秘密了。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“這其中也包括一些大型的開(kāi)發(fā)商，純粹是因?yàn)殇N(xiāo)售業(yè)績(jī)的關(guān)系。”
在同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉的分析中，從最新市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，由于限購(gòu)政策取消、“央四條”政策出臺(tái)、年底房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，今年第四季度以來(lái)的月度市場(chǎng)成交量開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比回升的現(xiàn)象，市場(chǎng)去庫(kù)存的速度在適度提高，從一線(xiàn)城市及基本面良好（存銷(xiāo)比在15個(gè)月以下）的城市來(lái)看，市場(chǎng)基本面有可能會(huì)率先好轉(zhuǎn)，年底將出現(xiàn)“翹尾”行情。
但是，張宏偉強(qiáng)調(diào)，這并不代表樓市已經(jīng)回暖，也不代表開(kāi)發(fā)商資金面不再緊張。從當(dāng)前市場(chǎng)特征來(lái)看，銀行“惜貸”的基本面并沒(méi)有改變，房企的年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)面臨較大的壓力，此時(shí)，市場(chǎng)仍然面臨去庫(kù)存的壓力，開(kāi)發(fā)商的資金面仍然較為緊張。
“頂著資金鏈緊張以及全年銷(xiāo)售指標(biāo)的壓力，每年開(kāi)發(fā)商都會(huì)想方設(shè)法在年底沖刺業(yè)績(jī)，上述做法在各個(gè)與開(kāi)放商合作的相關(guān)行業(yè)都會(huì)存在，而今年因?yàn)樾袠I(yè)的持續(xù)低迷，房企普遍受沖擊，這類(lèi)現(xiàn)象或許會(huì)更為突出。”張宏偉直言不諱地向本報(bào)記者表示。
房屋抵扣工程款
一家位于北京的小型承建商今年在北京通州承包了一個(gè)房產(chǎn)工程，工程雖然如期完工了，但臨近清算期，開(kāi)發(fā)商卻提出沒(méi)有資金，要用房屋抵扣工程款。上述承建商內(nèi)部的張姓員工告訴記者：“年底了我們這邊催著要結(jié)算前期墊付的工程資金，但開(kāi)發(fā)商兩手一攤表示沒(méi)有現(xiàn)金只有房屋，如果不接受的話(huà)我們自己的資金都可能會(huì)周轉(zhuǎn)不了，只能答應(yīng)拿下房子再想辦法變現(xiàn)了。”張姓員工在電話(huà)里告訴記者，“回款金額的多少與年終的業(yè)績(jī)直接掛鉤，現(xiàn)在只能是能收回多少是多少了。”
記者向業(yè)內(nèi)人士了解，一般這些用作抵押的房屋會(huì)以一定的折扣給到第三方，但由于建筑商、工程方等合作企業(yè)本身對(duì)于終端的房產(chǎn)銷(xiāo)售并不熟悉，他們?cè)谘杆賹で笞儸F(xiàn)的途徑中多半會(huì)委托給第三方機(jī)構(gòu)來(lái)操盤(pán)，比如一、 二手房的代理公司或是機(jī)構(gòu)。
記者以購(gòu)房者的身份咨詢(xún)了幾家中介機(jī)構(gòu)，其中一家中介機(jī)構(gòu)表示，其手里確實(shí)有部分一手房代理的房源，但這些房源并非直接通過(guò)開(kāi)發(fā)商獲取，而是一些工程公司的抵押房屋。“他們想盡快拿到房款，所以?xún)r(jià)格比同地段的樓盤(pán)都要便宜些。”某中介的內(nèi)部銷(xiāo)售顧問(wèn)私下告訴記者，一般可以做到8折的優(yōu)惠。
“通過(guò)用房子向施工單位、供應(yīng)商等合作方抵工程款，是開(kāi)發(fā)商常用的緩解現(xiàn)金流較為緊張并做大銷(xiāo)售額的手段，但這并不會(huì)是一種開(kāi)發(fā)商提升業(yè)績(jī)銷(xiāo)售的主力做法，只是對(duì)單個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目會(huì)有一定的帶動(dòng)作用。”張宏偉說(shuō)。 |