政策尚未落地，各地方銀行需根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況等因素綜合考慮新政的執(zhí)行與否，購(gòu)房者的觀望情緒或?qū)⒃黾?。第四季度，銀行的放貸額度普遍偏緊，即使新政執(zhí)行了也可能出現(xiàn)放不出貸款的情況。
國(guó)慶前一天，房貸新政猶如“重磅炸彈”，打破了沉寂已久的樓市，此前熱議的“認(rèn)貸不認(rèn)房”終成現(xiàn)實(shí)。9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文稱，首套房的貸款結(jié)清后，再次購(gòu)房仍視為首套房，同時(shí)重申了首套房貸首付最低3成、利率最低7折的“下限”。
新政出臺(tái)將帶來怎樣的影響？假期里，記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少樓盤推出多種形式促銷活動(dòng)，有住房需求的購(gòu)房者抓緊看房，樓盤到訪量大增。
此次房貸新政，最吸引人的就是利率“7折”，而目前大多是“基準(zhǔn)”，最多也就95折。那么，“7折”大禮能否收入囊中？農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚解釋，7折下限并非強(qiáng)制執(zhí)行，銀行會(huì)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)自主確定房貸利率優(yōu)惠。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，“十一”期間，房貸利率也大多是“基準(zhǔn)”，個(gè)別樓盤也有95折。某樓盤銷售人員薛女士表示，此次房貸新政7折利率優(yōu)惠可能性不大。此外，對(duì)于新政中貸款購(gòu)買的第二套房必須是“普通商品房”(同時(shí)滿足建筑面積144平方米以下、容積率在1.0以上、成交價(jià)格低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)三個(gè)條件)，不同樓盤的銷售人員一致表示，只要首套房貸還清，以上要求均不是問題。
利率 7折優(yōu)惠實(shí)現(xiàn)難
10月1日一大早，設(shè)在河西區(qū)平山道上的中海項(xiàng)目售樓處，就迎來了陸陸續(xù)續(xù)的看房者。這是新八大里地塊首個(gè)開放樣板間的項(xiàng)目，在1層規(guī)劃沙盤旁，不少購(gòu)房者認(rèn)真地咨詢、選房，在2層不足100平方米的樣板間里，每個(gè)房間都有銷售人員帶領(lǐng)購(gòu)房者在仔細(xì)觀摩。同一時(shí)間看房、選房的購(gòu)房者不下百人。
房貸政策松綁的消息傳來，改善型需求的購(gòu)房者更加敏感。10月5日下午，在河?xùn)|區(qū)一個(gè)中高端樓盤售樓處，市民諸女士和家人看中了一套137平方米的房子。她表示，目前住在一套兩室一廳90平方米房子，隨著孩子長(zhǎng)大，房子變得很擠。去年底就看中了一些大戶型房源，但被貸款卡住。隨著房貸政策松綁，她又開始動(dòng)心，打算把第一套房的房貸提前還清，申請(qǐng)新的房貸。“如果再實(shí)行了首套房7折利率，又能節(jié)省不少。”
“假期這幾天的咨詢量比平時(shí)增長(zhǎng)了兩三倍。”該樓盤銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，“房貸政策放松后，估計(jì)10月份會(huì)迎來銷售高峰。”
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，今年“十一”黃金周期間天津開盤項(xiàng)目為11個(gè)，其中3個(gè)新項(xiàng)目開盤，特惠項(xiàng)目22個(gè)，同時(shí)各樓盤推出多重優(yōu)惠形式，打折、特惠房源、折上折等活動(dòng)豐富。記者粗略了解發(fā)現(xiàn)，到樓盤看房、選房的，不少是等著結(jié)婚、動(dòng)遷換房、外地落戶等需求的購(gòu)房者。
買方 看房熱情出現(xiàn)高漲
從政策出臺(tái)當(dāng)晚的“今晚慶祝喝酒去”，到假期最后一天的“半夜醒來皆因樓市迷局”，某項(xiàng)目銷售總監(jiān)張先生在微信朋友圈的“感慨”，也從側(cè)面驗(yàn)證了其7天的銷售“成果”。
不僅如此，以推出“國(guó)慶放價(jià)”優(yōu)惠活動(dòng)的某樓盤為例，銷售人員江女士告訴記者，新政出臺(tái)當(dāng)晚，他們也是連夜開會(huì)，最后結(jié)論是不改變“十一”銷售策略，依舊優(yōu)惠跑量，先出貨再說，這時(shí)候漲價(jià)是自不量力。從這7天效果來看，看房客戶不少，最終成交不多。
在梅江片區(qū)某樓盤，銷售人員張先生告訴記者，由于“十一”有價(jià)格優(yōu)惠，平均每天售出近10套。但節(jié)后是否上調(diào)價(jià)格，目前尚未確定。
開發(fā)商 漲價(jià)是自不量力
市場(chǎng) “金九”成交無明顯起色
進(jìn)入三季度以來，雖然全國(guó)多地放松限購(gòu)，但樓市整體成交仍無明顯起色，“金九”市場(chǎng)并不理想。
鏈家地產(chǎn)根據(jù)天津房管局網(wǎng)站顯示數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月本市新建商品住宅共成交6194套，環(huán)比下降1.7%；成交面積67.6萬平方米，環(huán)比上漲1.4%；成交均價(jià)11447元/平方米，環(huán)比上漲10.6%。具體來看，9月新房成交量與8月相比有所下降，特別是高端盤，下降較為明顯，下降幅度超過35%。在成交量方面，市內(nèi)六區(qū)中9月新建商品住宅成交量以漲為主，其中南開區(qū)成交量為233套，環(huán)比上漲482.5%，為市內(nèi)六區(qū)中漲幅最大的區(qū)域；河?xùn)|區(qū)以67套成交量，環(huán)比下降5.6%，為市內(nèi)六區(qū)唯一下降的區(qū)域。環(huán)城四區(qū)中，新建商品住宅成交量以降為主。在價(jià)格方面，市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)僅南開區(qū)下降，南開區(qū)成交均價(jià)23376元/平方米，下降4.8%，河?xùn)|區(qū)以25021元/平方米成交均價(jià)環(huán)比上漲10.7%，為價(jià)格漲幅最大的區(qū)域。環(huán)城四區(qū)中成交均價(jià)均上漲，其中北辰區(qū)成交均價(jià)9664元/平方米，環(huán)比上漲7.2%，為環(huán)城四區(qū)漲幅最大的區(qū)域。
目前多數(shù)企業(yè)銷售不及預(yù)期，資金壓力較大，會(huì)積極采取以價(jià)換量的促銷政策。
房貸利率還款比較
以貸款100萬元按揭20年
“等額本息”還款為例
貸款利率
基準(zhǔn)利率(6.55%)
1.1倍(7.21%)
7折(4.59%)
月供
7500元
7900元
6400元
總利息款
80萬元
89萬元
53萬元
貸款買房
首套房
第二套房
(前提：首套房貸結(jié)清)
第三套及以上
(未限購(gòu)或取消限購(gòu)城市)
(前提：結(jié)清此前房貸)
調(diào)整前
首付30%
房貸利率大多為“基準(zhǔn)”
首付60%
貸款基準(zhǔn)利率1.1倍
暫停
調(diào)整后
首付30%
房貸利率“下限”7折
首付30%
房貸利率“下限”7折
銀行根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎確定首付比例和貸款利率
房貸政策調(diào)整前后比較
影響 新政效果仍需觀望
不少業(yè)內(nèi)人士表示，新政無疑將對(duì)樓市升溫起到促進(jìn)作用，但要真正消除市場(chǎng)觀望情緒，還得看政策落地的效果如何。
“您現(xiàn)在具備購(gòu)房條件嗎？”不少樓盤銷售人員在推介中都會(huì)問這樣一句話。“雖然在國(guó)家層面的限貸政策已經(jīng)調(diào)整，但各地具體執(zhí)行細(xì)則還在制定中。”某樓盤的營(yíng)銷主管表示，從央行發(fā)通知到各家銀行具體落地執(zhí)行還需要一段時(shí)間，天津的執(zhí)行情況還需要等待。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，此次房貸新政更多是瞄準(zhǔn)剛需、自住型需求“被擠出”現(xiàn)階段市場(chǎng)成交這一現(xiàn)象所做的調(diào)整，是對(duì)自住型置業(yè)群體的支持和保障。但是，短期內(nèi)各地方銀行需根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況等因素綜合考慮新政的執(zhí)行與否，因此政策尚未落地的期間內(nèi)，購(gòu)房者的觀望情緒或?qū)⒃黾樱欢业谒募径?，銀行的放貸額度普遍偏緊，即使新政執(zhí)行了也可能出現(xiàn)放不出貸款的情況。
此外，房貸新政對(duì)投資、投機(jī)型需求仍保持較為嚴(yán)格的限制。政策指出：“對(duì)擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。”因此，新政落地將有利于樓市交易量的復(fù)蘇，并對(duì)房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)形成利好，但難以導(dǎo)致由于購(gòu)房需求的增加而引發(fā)房?jī)r(jià)的暴漲。 |