10年房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的最大結(jié)果是什么？
“不公平。”陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪回答說(shuō)。所謂不公平主要體現(xiàn)在資金方面，央企、國(guó)企可以更低成本的獲取資金，而民企卻不然。生存空間不斷被擠壓。不僅是地價(jià)越來(lái)越高，管制和干預(yù)的力度也不斷增強(qiáng)。不僅是銷售權(quán)，甚至是銷售資金的回流也要受到監(jiān)管。
從發(fā)達(dá)國(guó)家走過(guò)的歷程看，易小迪認(rèn)為，做非住宅的房地產(chǎn)企業(yè)才有真正的盈利空間。“下一步房地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)集中在非住宅領(lǐng)域，唯有商業(yè)做得好的開發(fā)商，才有真正的競(jìng)爭(zhēng)力。”易小迪說(shuō)。
關(guān)于未來(lái)，易小迪不擔(dān)心經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也不擔(dān)心房地產(chǎn)的發(fā)展空間問(wèn)題，他稱自己是樂(lè)觀一派。易小迪認(rèn)為十八屆三中全會(huì)后可以明確的方向是，市場(chǎng)機(jī)制將起主導(dǎo)作用，這對(duì)民營(yíng)企業(yè)是個(gè)好消息，行業(yè)會(huì)向越來(lái)越好的方向發(fā)展。
但若想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中持久經(jīng)營(yíng)，不僅要進(jìn)行產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型，也要進(jìn)行管理的轉(zhuǎn)型。而前者是由后者作為支撐的。住宅生意愈做愈艱難，不僅拿地困難，利潤(rùn)也越來(lái)越薄。一向?qū)Ｗ⒂诔鞘邪最I(lǐng)客戶的易小迪，也開始加入高端住宅開發(fā)的陣營(yíng)了。他將在重慶打造一個(gè)可能是當(dāng)?shù)刈钯F的房子，為的是最大限度地發(fā)揮核心地塊的價(jià)值。他認(rèn)為豪宅的方向在發(fā)生改變。未來(lái)的豪宅更加強(qiáng)調(diào)功能性和更好的配套。
產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，并非意味著進(jìn)入大型購(gòu)物中心的紅海。易小迪觀察到，在許多二三線城市，商業(yè)綜合體的建設(shè)已呈現(xiàn)過(guò)剩之勢(shì)，同質(zhì)化嚴(yán)重。但相反，貼近生活需求、有特色的街區(qū)型商業(yè)卻是短缺的。這種街區(qū)型商業(yè)的存在，不僅可以使一個(gè)住宅區(qū)變得更有活力、帶來(lái)新的生活方式，也同時(shí)能夠成為一個(gè)小型區(qū)域生活中心和城市公共客廳。
商業(yè)的打造讓住宅也有了更多賣點(diǎn)。但商業(yè)的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)復(fù)雜的課題，各個(gè)地域文化不同，需求不同，如果僅僅是城市與城市之間的復(fù)制，必然招致失敗。易小迪的做法是充分放權(quán)，用稻盛和夫的“阿米巴經(jīng)營(yíng)”理念來(lái)經(jīng)營(yíng)商業(yè)。
易小迪并不是沒(méi)有懷疑過(guò)，稻盛和夫的理念，能否在中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)里施行。陽(yáng)光100實(shí)行管理轉(zhuǎn)型的這些年，有一些高管離開了，包括有些特別能干的高管。但把價(jià)值觀當(dāng)成一把用人的尺子后，會(huì)顛覆過(guò)去的用人觀。一些品質(zhì)好，但被認(rèn)為能力較弱的管理者，他們的能力完全可以通過(guò)系統(tǒng)來(lái)彌補(bǔ)。依靠團(tuán)隊(duì)，信任一線員工，比“能人文化”更能使一個(gè)企業(yè)良性發(fā)展。
比如，陽(yáng)光100在東北某地開的酒店，交給30歲出頭的海歸員工來(lái)經(jīng)營(yíng)。從買廚房設(shè)備、買床、買桌子開始，只用了42天，酒店就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)開業(yè)，目前盈利情況不錯(cuò)。
陽(yáng)光100的百貨，所有的貨品，都是負(fù)責(zé)人拿現(xiàn)金進(jìn)貨。這種模式持續(xù)了兩年，并沒(méi)有出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象。“你只要充分信任他。”易小迪說(shuō)，但這樣的信任并非盲目，每個(gè)獨(dú)立核算單位的管理者，如果有50%以上的員工不信任他，就需要換人。這個(gè)商場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了兩年，目前每月收入都在環(huán)比上漲。
在煙臺(tái)的這個(gè)自營(yíng)商場(chǎng)，沒(méi)有一個(gè)鋪位是經(jīng)營(yíng)管理的死角。這些是靠集團(tuán)管控所無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，必須由細(xì)心的一線員工完成，充分發(fā)揮他們的積極性。柳州的陽(yáng)光100商業(yè)項(xiàng)目部分，實(shí)現(xiàn)了100%的銷售率和出租率，五星級(jí)酒店也很快就實(shí)現(xiàn)了盈虧平衡。“沒(méi)有技巧可言，主要是管理的問(wèn)題。”易小迪坦言，如果沒(méi)有管理的轉(zhuǎn)型是不敢進(jìn)行產(chǎn)品轉(zhuǎn)型的。如今，管理的轉(zhuǎn)型帶來(lái)的是持久經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力。
易小迪對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，陽(yáng)光100不把規(guī)模擴(kuò)張看在第一位，也不打價(jià)格戰(zhàn)，更看重通過(guò)企業(yè)內(nèi)部管理和產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)提高毛利率。“近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形的發(fā)展，很多開發(fā)商通過(guò)囤地致富，或是降低工程質(zhì)量快速走量，能夠踏實(shí)地認(rèn)真地做產(chǎn)品的卻很少。然而房地產(chǎn)開發(fā)在提供居住空間的同時(shí)，塑造未來(lái)的生活，這本是房企所應(yīng)有的對(duì)消費(fèi)者的初心。”
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