誠(chéng)如一位資深房地產(chǎn)人士所言，“現(xiàn)在是一場(chǎng)耐力的比拼，資金底氣不足的房企將自動(dòng)淘汰。”經(jīng)過(guò)一年的市場(chǎng)調(diào)整、兩年的政策調(diào)控以及十年的景氣周期輪回，房地產(chǎn)業(yè)“借得到錢(qián)、買(mǎi)得到地就能賺錢(qián)”的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。尤其是在住宅領(lǐng)域，當(dāng)去投資化成為一種趨勢(shì)后，資本的流向必然會(huì)發(fā)生改變，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)很多企業(yè)將主動(dòng)或被動(dòng)出局；而行業(yè)運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化和專(zhuān)業(yè)化也將提升。
日前，中房協(xié)和蘭德咨詢(xún)聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)房企經(jīng)營(yíng)管理狀況(2011)》藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì)，2012年國(guó)內(nèi)樓市依然不樂(lè)觀，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)到位，到2015年將有30%的房企會(huì)被淘汰出局。數(shù)據(jù)顯示，2008-2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)數(shù)量累積減少24.57%；至2010年底，全國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)66290家。新一輪調(diào)控后，房地產(chǎn)企業(yè)的“洗牌”愈演愈烈，而且呈現(xiàn)出不斷加劇的趨勢(shì)。
房企洗牌出局，既是市場(chǎng)調(diào)整的必然，也是行業(yè)水準(zhǔn)提升的需要。以2010年底的數(shù)據(jù)為例，當(dāng)年全國(guó)城鎮(zhèn)人口數(shù)量是6.74億人，而房企數(shù)量為66290家，平均不到一萬(wàn)城鎮(zhèn)人口就分?jǐn)傄患议_(kāi)發(fā)企業(yè)。這種“小、散、落”市場(chǎng)格局反映了昔日房地產(chǎn)熱潮下資本的逐利目標(biāo)，同時(shí)也折射出房地產(chǎn)行業(yè)低集中度和低專(zhuān)業(yè)化水平的現(xiàn)實(shí)。
“以往賺錢(qián)太容易，誰(shuí)也不會(huì)去認(rèn)真考慮產(chǎn)品線、仔細(xì)琢磨長(zhǎng)遠(yuǎn)品質(zhì)。”一位中小開(kāi)發(fā)商的想法在相當(dāng)程度上代表了一個(gè)房地產(chǎn)時(shí)代的開(kāi)發(fā)模式。不過(guò)，2012年以后，房地產(chǎn)格局必然會(huì)逐步發(fā)生“裂變”。首先，眾多項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較少的中小房企將陸續(xù)轉(zhuǎn)行，通過(guò)降價(jià)清倉(cāng)或項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓等方式回收投資，隨后轉(zhuǎn)投其他行業(yè)。其次，具備一定特色優(yōu)勢(shì)的房企將致力于優(yōu)化完善自身的區(qū)域布局和產(chǎn)品定位，并進(jìn)行適度多元化投資。而大型房企則將加緊并購(gòu)擴(kuò)張?zhí)岣呤袌?chǎng)份額，并進(jìn)一步突出自己的品牌優(yōu)勢(shì)、打造富有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式。
從近期的高層表態(tài)可以看出，“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控”至少在2012年不會(huì)動(dòng)搖，這意味著明年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)持續(xù)低迷；與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)也將隨之發(fā)生變化，越來(lái)越多的企業(yè)將積極尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和“練內(nèi)功”。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著住房“雙軌制”的實(shí)施，未來(lái)幾年內(nèi)，用于保障性安居工程建設(shè)的居住用地出讓比例將占到總居住供地計(jì)劃的50%以上，中小房企拿地將日益困難，土地和資金等要素資源將逐步向優(yōu)勢(shì)房企集中。如果現(xiàn)行政策能夠落實(shí)到位，到2015年，將有30%的房企被洗牌出局。屆時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將剩下45000家左右。
專(zhuān)家建議，明年，房企應(yīng)花更多的精力多研究、確定新時(shí)期的戰(zhàn)略目標(biāo)及發(fā)展規(guī)劃，確定具有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)模式，并根據(jù)產(chǎn)品戰(zhàn)略確定產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品線規(guī)劃和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以及如何推行可連鎖開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品線。從大型房企的經(jīng)驗(yàn)分析，推行可連鎖開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品線或許是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向之一。
目前，萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)、保利、富力、龍湖等一線房企都已經(jīng)形成多條明晰的產(chǎn)品系列，并在全國(guó)范圍內(nèi)大力推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的影響下，越來(lái)越多的第二、第三梯隊(duì)房企也已開(kāi)始推行產(chǎn)品系列化和標(biāo)準(zhǔn)化，并逐步成為一種趨勢(shì)。 |