“只漲不跌”的“非常道”，曾經(jīng)是中國房價(jià)的真實(shí)寫照，以至于每當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)下跌，“抄底”的聲音總會響起。在這種情況下，房價(jià)要回歸有漲有跌的“常道”，絕不是一蹴而就的。
國務(wù)院總理溫家寶10月24日-25日在天津調(diào)研時強(qiáng)調(diào)，要把握好宏觀經(jīng)濟(jì)政策的力度、節(jié)奏和重點(diǎn)，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。隨后，10月29日召開的國務(wù)院常務(wù)會議部署近期經(jīng)濟(jì)工作，再次重申這一說法。這讓房地產(chǎn)市場也浮想聯(lián)翩，有觀點(diǎn)甚至認(rèn)為調(diào)控可能出現(xiàn)松動。
但仔細(xì)分析后可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會出現(xiàn)松動。
其一，國務(wù)院會議并未表示房地產(chǎn)調(diào)控政策會微調(diào)。會議不但重申要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，而且還意味深長地要求“促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整”。
其二，與2008年房地產(chǎn)市場因遭遇猝不及防的國際金融危機(jī)而陷入低迷不同，此輪調(diào)控是中央政府主動為之。中央政府對經(jīng)濟(jì)形勢的分析和掌控游刃有余。在目前情況下，即使部分開發(fā)商因房價(jià)下跌而陷入困境，也不會動搖政府繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的決心。
回顧此輪調(diào)控政策，自2010年4月“新國十條”這個“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”出臺以來，已經(jīng)過去了17個月，其間還接二連三地出臺了更嚴(yán)厲的“新國八條”、“上海重慶征房產(chǎn)稅”、“限購令”升級……房地產(chǎn)調(diào)控一輪緊過一輪。
即便如此，目前各地房價(jià)仍是參差不齊，部分城市房價(jià)下降“猶抱琵琶半遮面”。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，9月份全國70個大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個，持平的城市仍有29個。所幸的是，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0．3％。另外，作為國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價(jià)環(huán)比再次全面持平，這已經(jīng)是這四大一線城市房價(jià)連續(xù)第三個月處于環(huán)比“停漲”的狀態(tài)。房地產(chǎn)市場終于迎來久違的拐點(diǎn)，降價(jià)之聲開始不絕于耳。
可以說，盡管今年3月就有一些地產(chǎn)商開始打折銷售，但這輪降價(jià)潮的起點(diǎn)卻是從8月的北京通州算起。根據(jù)記者此前實(shí)地調(diào)研，北京通州梨園的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，平均降幅達(dá)23.8%-26.3%，個別房源的最高降幅甚至接近30%。
對此，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家文森特·庫恩認(rèn)為，中國房地產(chǎn)去泡沫化初見成效，中國經(jīng)濟(jì)正在實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
為啥“中國房價(jià)”死守不降價(jià)
樓市政策組合拳綜合調(diào)控樓市之后，全國百城房價(jià)仍不見下跌。在CPI一路高漲，各種生活物品價(jià)格不斷漲價(jià)之時，普通民眾只能感慨，什么都漲就是工資不見漲，調(diào)控調(diào)控，房價(jià)為何越調(diào)越高難以控制呢？高人解釋說，房價(jià)不可能下降有N個無以辯駁理由。
奢侈消費(fèi)風(fēng)起云涌，助長房價(jià)飚升
前一些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費(fèi)，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陳，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾全錢，就“小農(nóng)意識”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了生活方式便發(fā)生了質(zhì)變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當(dāng)前國人的享受意識日益增強(qiáng)。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國奢侈消費(fèi)令世界瞠目結(jié)舌，并且有風(fēng)起云涌之勢，這些富人買房，出手大方，一看到心儀的房子，就買下，且多是一次性付款。因?yàn)樗麄冇械氖清X。
注意，是控制房價(jià)過快上漲，不是打壓
我每次去演講，都會被問到一個同樣的問題：周老師，未來房地產(chǎn)到底會是什么樣的？將走向何方，國家為什么老和房地產(chǎn)過不去？問這些問題的人，我想，有一點(diǎn)他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？調(diào)控房地產(chǎn)的真正用意是什么？許多開發(fā)商總認(rèn)為國家在打壓房地產(chǎn)，為此，一旦有了調(diào)控政策便坐臥不安，感到迷茫。
國家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展過快，長期占用“超車道”行駛，嚴(yán)重影響其他車輛通行；因?yàn)榉績r(jià)上漲太快，幾乎是翻著跟斗上漲的，不利于改善民生。中央政府調(diào)控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。注意了，中央調(diào)控房地產(chǎn)，是控制房價(jià)過快上漲，是“控制過快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房價(jià)漲得太快了，但可合理上漲，是將房價(jià)控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產(chǎn)，中央政府對房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響和拉動作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產(chǎn)。從這個意義上來說，房地產(chǎn)仍然會一路凱歌，在五年內(nèi)指望房價(jià)下降，無異于癡人說夢。當(dāng)然，房價(jià)的波動是有的，短期下調(diào)后很快又會上升，主線上上升的。
通脹預(yù)期加大，帶動房價(jià)上揚(yáng)
CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房價(jià)上?？纯从蛢r(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動房價(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房價(jià)沒有不漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲，而獨(dú)讓房價(jià)下跌吧？要控制房價(jià)，就須先穩(wěn)定CPI，否則控制房價(jià)只是一廂情愿罷了。
地價(jià)猛漲，催高房價(jià)
大家只看到房價(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房價(jià)漲更快，有報(bào)道說，十年前買下的地，至今未開發(fā)，光地價(jià)就翻了幾百倍，比做開發(fā)還賺錢，又省事。地價(jià)是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)占了房地產(chǎn)開發(fā)成本一小半，地價(jià)上漲，房價(jià)肯定上漲。政府采用拍賣的方式出讓土地，也只會加速提升地價(jià)，人為把地價(jià)炒高，除非國家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會把地價(jià)不斷推向高點(diǎn)。前些年出現(xiàn)的土地樓面價(jià)高過房價(jià)就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)檠肫笥姓尘?，不缺錢，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，這一切都成了房價(jià)上漲的背后推手。
建材價(jià)格攀升，成了房價(jià)的幕后推手
除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房價(jià)上漲的一個隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無疑是會跟著增加的，并且房價(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。
可能有人會說，建材成本的增加，在整個成本構(gòu)成中所占比例不大，并且建材價(jià)格的上升，對房價(jià)的上海影響非常有限。誠然，建材成本的增加，在房價(jià)上漲中所形成的推動力是有限的，理由十分簡單，因?yàn)榈浇裉鞛橹梗康禺a(chǎn)仍是暴利，是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯，利潤略高于其他行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)，都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤，在北京開發(fā)的項(xiàng)目，包括所有成本，每平方米大約為5000元，老板初始計(jì)劃開盤9000元/平方米，過度到12000元/平方米。大家可能無法想象，事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老板的期望值，后來該樓盤售價(jià)攀上3萬元/平方米，現(xiàn)在到了5萬元/平方米，試問這種暴利有誰能敵？
盡管建材成本對房價(jià)的推動不大，但是并不等于沒有推動，成本增加，開發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發(fā)商一個漲價(jià)的合理借口。
城市化進(jìn)程拉動房價(jià)上揚(yáng)
中國城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。
要知道，中國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會進(jìn)城。 |