“2010年至2020年是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。”近兩年來，上至商業(yè)巨頭，下至民營投資，人們無不堅信著這一論調(diào)。誠然，隨著城市化進程的加速，商辦物業(yè)正在迎來新的需求與機遇，而住宅市場的嚴厲調(diào)控又促使大量資本進駐商業(yè)地產(chǎn)。各種利好之下，商業(yè)地產(chǎn)市場群雄并起的火爆場面不斷升溫。
只是，“火爆的背后未必真的景氣”，高力國際商鋪服務副董事朱喜平的這一感慨似是對扎堆轉(zhuǎn)型的房企現(xiàn)狀最為客觀的評價。比專家更為謹慎的則是時刻盯著地產(chǎn)行業(yè)的相關部門，在上海，一紙商業(yè)期房限貸令雖然算不上重拳，但原本商家最愛的“不限貸、不限購”開始有了附加條件。而北京、武漢、青島等城市各自推出非住宅房產(chǎn)稅，租賃、轉(zhuǎn)讓土地稅等各類通知也層出不窮。至今，這些稅費法的確還未對整個商業(yè)地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊，但其背后的意義卻極其深遠——原本逍遙于調(diào)控外的商業(yè)地產(chǎn)，如今也逐步進入監(jiān)管，若是“熱”成了社會問題，調(diào)控序幕可能會隨時揭開。
調(diào)控警報事出有因
住宅市場限購限貸后，商業(yè)地產(chǎn)得益于調(diào)控之外，逐漸成為了投資客的新寵。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2010年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達到5598.9億元、1806.5億元，分別增長34.2%和31.2%；相應的銷售額分別達到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。
而今年以來，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資仍在迅速增長。據(jù)佑威機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年年初至今，上海新增土地市場供應中，商業(yè)辦公地塊出讓總量同比提升34%，達到126萬平方米，規(guī)劃建筑面積達到261萬平方米。前7個月上海寫字樓和商鋪的成交總量，在過去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%。中國土地估價師協(xié)會研究稱，未來兩三年里，上海市場新增的商業(yè)辦公項目將以30%左右的增幅入市。而市場存量方面，截至7月底，上海寫字樓市場存量達到市場峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的銷售量計算，最起碼要21個月才能消化完畢，這還不算未來的市場新增供應。
隨著供應量的不斷增加，市場的風險自然也逐步加劇，加之明后年恰逢新政后各房企還款高峰期迫近，這般敏感的節(jié)點時刻，政府出手干預也便顯得合情合理了。今年7月，銀監(jiān)會主席劉明康在2011年第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會議上，第一次對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求，明確銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標準應大幅高于住房按揭。一個月后，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房。同時，上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而之前的要求僅是在結(jié)構封頂后。
“政府的這一舉措，主要還是為了防止消費類貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，也是為了控制總體信貸規(guī)模保持相對平穩(wěn)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉如是說。他同時向我們分析，今年以來上海市主要銀行個人房貸減少，但個人消費貸款卻猛增，一定程度上應該存在消費類貸款購買住宅或商業(yè)地產(chǎn)這種打擦邊球現(xiàn)象；當前上海銀監(jiān)局收緊個人消費類貸款購置商業(yè)地產(chǎn)，也是防止個人貸款炒作商業(yè)地產(chǎn)造成泡沫。 |