持續(xù)疊加的樓市調控措施終于切切實實顯了威力。“金九銀十”今年風光不再，迎來“史上最慘淡”開局。一線城市普遍在“金九”前半月遭遇成交寒流，同比下跌幅度甚至達到50%以上。美好的“金九銀十”，極可能蛻化為肅殺的“銅九鐵十”。
成交量大幅下滑
統(tǒng)計數(shù)據(jù)大有寒意。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月1-12日，北京商品房住宅簽約套數(shù)為1624套，二手房住宅簽約套數(shù)為2513套，合計簽約套數(shù)為4137套，同比下調60.9%。相比2009年同期的15879套，下調幅度更是達到了76.7%。
據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)統(tǒng)計，9月的前11個交易日，上海市新建商品住宅僅成交19.17萬平方米，同比大跌52.34%，是近六年同期平均成交量的46.27%。
中指院數(shù)據(jù)則顯示，9月5-11日，其監(jiān)測的35個城市，19個城市樓市成交量同比下降，11個城市成交量跌幅30%以上，深圳、長沙跌幅超50%。
最新由德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，9月12-18日，上海市商品住宅成交面積為11.57萬平方米，環(huán)比前周上漲3.78%；全市商品住宅成交均價為2.23萬元/平方米，環(huán)比前周下跌10.15%。成交量雖較前周極為慘淡的窘境相比略有回升，但仍在低位徘徊。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為，9月以來全市商品住宅成交量30.74萬平方米，還不到去年同期的一半，以目前的成交速度來看，本月商品住宅成交面積預計在50萬平方米左右，今年“鐵九”局面已定。
中房信分析師薛建雄告訴時代周報記者，樓市調控是“金九”慘淡的主要原因，而調控中最具殺傷力的是限貸，緊縮的銀根使有意購房者貸不到款。“限購也有影響，但還是可以用各種手段避開，限貸才是釜底抽薪之舉。購房者貸不到款，并且房子首付比例高了，基本上是六成，杠桿效應也縮到一倍不到。房子作為投資品的價值已大大降低。”
薛建雄也不看好今年的“金九銀十”：“接下來在成交價和量上，應該基本保持現(xiàn)在的狀況。如果政策不放松，不會有大起色，但再下行的空間也不大。”
上海鑫靈銳投資管理有限公司董事、副總經(jīng)理湯輝也認為，前段時間樓市調控政策疊加效應的顯現(xiàn)，加之公眾對未來房價走高的預期已有下挫，導致部分購房者趨于保守，持幣觀望，另一部分有購買欲望的人群，又因限購而買不了。“金九銀十”成色嚴重不足。
成交慘淡，京、滬等一線城市迅速馳入“高庫存時代”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月3日，北京的新建商品房庫存量已達11萬套，創(chuàng)歷史新高。北京中原地產(chǎn)人士預計，在供應量不斷上漲、簽約依然低迷的雙重影響下，年內庫存量可能突破13萬套。
上海狀況也難以樂觀，據(jù)預測，上海商品住宅10月份總供應有望達到1000萬平方米。照目前銷售態(tài)勢，上海的商品住宅總庫存將擴大至18個月。
房價假摔“噱頭”
成交量的持續(xù)下跌，被視為樓價下跌的前兆。房價堅冰確有消融跡象。國家統(tǒng)計局18日公布數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市8月環(huán)比價格下降的城市有16個，持平30個，較之7月，環(huán)比價格下降和持平的城市增加了15個；環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比7月份縮小的城市有8個。二手住宅方面，8月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了9個，價格上漲的城市中，環(huán)比價格漲幅均未超過0.7%，漲幅在0.5%以內的城市有25個。
不過，就目前態(tài)勢來看，房價只是企穩(wěn)停漲，未顯大幅松動之象。而近期部分開發(fā)商“買房送車”、“五折特惠房”、“買房直降百萬”等降價口號，更似“假摔”的噱頭，暗含不少貓膩。
據(jù)上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉觀察，近期媒體熱炒的北京通州樓盤潤楓領尚對折賣房，就是明顯的“噱頭”。潤楓領尚推出每平米1.3萬元起的特價房，按其報給媒體的價格每平方米2.3萬元計算，降幅接近一半。但每平方米2.3萬元只是其報給交易中心的備案價，而該樓盤前期實際成交均價只有19500元/平方米，最新成交均價在每平方米15000元左右。“確是降了，但并不像媒體所稱的打對折。”
此外，張宏偉告訴時代周報記者，市場高折扣樓盤或所謂拋售樓盤，多數(shù)還是開發(fā)商報高價格再打折的市場策略。“市場出現(xiàn)優(yōu)惠10萬元等措施，也是開發(fā)商定價上的策略性調整，實際降幅并沒有那么大。”
“樓盤降價10%就可激活市場，目前，中短期內‘策略性降價’達到10%左右的項目，或性價比高于同區(qū)域同類項目的產(chǎn)品，成交往往領跑當?shù)鼗虬鍓K市場。如綠地梧桐院、綠地松江名邸、萬科清林徑等樓盤，不少購房者連夜排隊搶購。不過，就我接觸的大多數(shù)樓盤來看，也就降了3%-5%的樣子。房價的‘假摔’在一定程度上是開發(fā)企業(yè)在試探購房者心理底線，也是開發(fā)商繼續(xù)博弈政策調控的具體做法，表明整個市場還處于階段性的市場博弈階段。”張宏偉表示。
薛建雄則認為，現(xiàn)在的房價與開發(fā)商開發(fā)時的預期相比，已有20%-30%的降幅。“比如，去年開發(fā)商在作規(guī)劃時，根據(jù)當時的市場環(huán)境和成本，預期今年開盤時賣1.5萬的，但在目前市場條件下，開盤只能賣到1.1萬-1.2萬。近兩三年來開發(fā)商的拿地成本、建安成本漲了很多，開發(fā)商做得好的話，利潤可達20%，做得一般可賺10%，搞糟了，甚至沒有利潤。在我看來，房價下降的空間最多只有10%。”
即便降價10%，在薛建雄看來，市場也熱不了，“銀根不放松，購買力跟不上，降價再多也沒用。”
陸騎麟則認為，盡管當前狀況不佳，開發(fā)商仍相對看好中期樓市的發(fā)展。“在限購持續(xù)八九個月的情況下，房價還如此堅挺，很多項目報價還出現(xiàn)上漲，這足以說明開發(fā)商的心態(tài)仍比較樂觀。”
崩盤可能性不大
不愿輕易“以價換量”的開發(fā)商，表現(xiàn)出與政策繼續(xù)博弈的強硬姿態(tài)。博弈必要付出代價，開發(fā)商面臨的最大坎便是“錢荒”。
“開發(fā)商現(xiàn)在財務成本是太高了。去年初，如買價值10億元的地，最終住宅產(chǎn)品的銷售額能達到30億，開發(fā)商自身投資只需3億，就可以向銀行貸款，償付之后的土地款和工程建設款。但今天，10億元的地，政府要求足額付清，才能開工。并且開工了還不一定能拿到開發(fā)單，從開工到銷售可能還要投5億元，如拿不到開發(fā)單，就不能從銀行貸到工程建設款，意味著開發(fā)商自己要投入15億。這中間的財務成本就完全不一樣。”薛建雄告訴記者。
在銀行貸款日趨艱難、房企在股票市場再融資也遭嚴格控制的情況下，很多房企寧可求助于高利率的房產(chǎn)信托基金，也不愿低價快速出貨回籠資金。“現(xiàn)在大開發(fā)商，包括萬科在內，資金壓力也非常大。但他們不愿意降價，給外界造成資金鏈緊張的印象，消費者都是買漲不買跌的，一旦降價，開發(fā)商害怕對后續(xù)銷售更為不利。”湯輝告訴記者。
多位市場人士告訴記者，房產(chǎn)信托資金利率一般都在20%以上，遠高于銀行貸款。即便如此，房企通過信托方式拿到資金也已非常困難。“銀監(jiān)會雖然沒明確叫停，但實際上已經(jīng)停止了。信托主體要得到銀監(jiān)會準許，控制非常嚴格。”湯輝說。
據(jù)記者了解，上海某地產(chǎn)集團近期在常熟通過私募資金融資18個億，用于幾個高端項目的后續(xù)開發(fā)。缺錢已成房企常態(tài)。
開發(fā)商苦苦支撐的動力，是期盼有朝一日宏觀經(jīng)濟與樓市調控政策放松。“調控早晚有一天會見頂，當物價上漲一乏力，轉為下跌，那時銀根就會放松，我估計就在今年四季度到明年一季度。市場上的資金成本將會下跌。”薛建雄猜測。
“我估計到年底前，限價、限購都不會松動，但明年可能會出現(xiàn)政策的外緊內松。成交量跌得這么厲害，地方政府肯定會在某個地方開口子，限購、限貸、利率放松都有可能。”張宏偉表示。
而來自官方的消息，仍然強調樓市調控政策的長期性。日前，住建部政策研究中心副主任秦虹在“2011中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果發(fā)布會”上表示，除了限購、限貸政策，貨幣政策對房地產(chǎn)市場全產(chǎn)業(yè)鏈影響較大，收緊的貨幣政策還會持續(xù)，調控政策不會放松，企業(yè)不能低估政策影響。
一周驟跌一半以上成交量，也讓樓市“崩盤說”再度抬頭。對此，薛建雄表示：“崩盤可能性不大，除非宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)大問題，比如像2008年那樣的金融危機，或是GDP增速大幅下降，那時候房價可能會出現(xiàn)百分之二三十的降幅。那也是政府不愿意看到的，政府會出來救市。就像金融危機時，上海市政府曾用保障房的資金買下十幾個樓盤，用作動遷配套房。”
湯輝也認為，從目前來看，崩盤的可能性不是特別大。“樓市崩盤有個前提條件，房價和老百姓收入比達到實在太大的程度，老百姓對未來收入有個很悲觀的預期，并且房地產(chǎn)業(yè)的成本較以前也提高太多，這樣的情況下可能會崩盤。目前這些條件并沒完全具備。”
“目前的房市絕對是一個政策市，受政策的影響很大。對市場的狀況，政策還是有相當?shù)母深A能力。”湯輝表示。 |